Sprzedaż nieruchomości - koszty prawnicze, bankowe i zobowiązania
Tydzień temu omówiłem zasady naliczania prowizji dla agentów oraz podkreśliłem kwestie umów na systemy i instalacje, znajdujące się w nieruchomości. Dziś kontynuacja tematu kosztów przy sprzedaży nieruchomości, czyli koszty prawne, zobowiązania finansowe, oprocentowanie pożyczek oraz kary, z jakimi należy się liczyć przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego.
1. Koszty prawnicze
Kolejnym ważnym kosztem sprzedaży nieruchomości są usługi prawne. Mogą wahać się i zwykle wynoszą od $1,000 do $1,500, plus dodatkowe wydatki, które mogą wynosić od $100 do $1,000. Do tych kosztów doliczany jest również podatek HST. Większość prawników oferuje konkurencyjne ceny, ale są też tacy, którzy lubią „nabijać licznik” za czynności, które w praktyce już nie funkcjonują. Kto dziś wysyła dokumenty faxem albo kurierem, kiedy email dawno zastąpił te sposoby komunikacji?
Usługi prawnika są niezbędne do prawidłowego przeprowadzenia transakcji, weryfikacji tytułu własności, rozliczeń finansowych oraz gwarancji, że cała dokumentacja jest w porządku. Dla sprzedającego kluczowe jest przygotowanie dokumentów przenoszących własność (deed) oraz rozliczenie się z bankiem z tytułu pożyczki hipotecznej. Pamiętajmy, że w Ontario transakcja musi być zam- knięta przez prawnika, który ma dostęp do systemu rejestracji gruntów Teraview.
2. Zobowiązania finansowe (adjustments)
Przed sprzedażą należy upewnić się, że wszystkie zobowiązania finansowe, takie jak podatki lokalne, wyroki sądowe czy specjalne opłaty są uregulowane przed przekazaniem nieruchomości nowemu właścicielowi. Wszystkie zadłużenia muszą zostać spłacone, aby nowy właściciel mógł bez problemu przejąć dom.
Zwykle prawnik jest odpowiedzialny za sprawdzenie tych wszystkich kwestii, ale niestety, zdarzają się pomyłki, albo odpowiedź z odpowiedniego urzędu przychodzi zbyt późno.
Na przykład podatek od nieruchomości (property tax) jest przypisany do samej nieruchomości. Jeśli poprzedni właściciel zalega z opłatami i nie zostanie to wykryte na czas, obowiązek zapłaty przechodzi na nowych właścicieli. Dlatego kupujący powinni wykupić title insurance, które w takiej sytuacji przejmuje odpowiedzialność, pokrywa zaległości i dochodzi należności od właściwych dłużników.
Specjalny przypadek:
special assessment w condo
Szczególnie „bolesnym” kosztem, zwłaszcza w przypadku mieszkań w condo (apartamenty lub townhouses), jest tzw. special as- sessment, czyli opłata specjalna.
Pojawia się ona w sytuacji, gdy w budynku lub kompleksie wystąpi kosztowny problem (np. nieszczelny dach, wymiana wind, problemy konstrukcyjne), a fundusz rezerwowy (reserve fund) nie ma wystarczających środków na jego pokrycie. W takiej sytuacji zarząd (Condo Corporation) nakłada na właścicieli dodatkową opłatę, która może wynosić od kilkuset do nawet kilkunastu tysięcy dolarów. Jest to koszt niezależny od standardowych opłat maintenance.
Dla sprzedającego oznacza to, że jeśli taka opłata została już uchwalona, ale jeszcze nie została zapłacona, stanie się jego zobowiązaniem przy sprzedaży – najczęściej poprzez potrącenie z ceny mieszkania. Co więcej, nawet informacja o planowanej opłacie może wpłynąć na cenę nieruchomości lub utrudnić sprzedaż.
Dlatego tak ważne jest dokładne przeanalizowanie Status Certificate. Dokument ten zawiera kluczowe informacje o kondycji finan- sowej kondominium, stanie funduszu rezerwowego oraz o wszelkich uchwalonych lub planowanych opłatach specjalnych.
3. Kary za zerwanie umowy z bankiem
Kolejnym aspektem, który należy wziąć pod uwagę, są kary za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Banki naliczają je, ponieważ sprzedaż nieruchomości oznacza dla nich utratę zabezpieczenia oraz przyszłych zysków z odsetek.
Istnieją dwie główne formy takich kar:
a. Interest Differential (IRD) – jest to różnica między oprocentowaniem z umowy kredytowej a aktualnym oprocentowaniem ryn- kowym. Bank oblicza tę różnicę i nalicza op-łatę za pozostały okres kredytowania. W przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu (fi- xed-rate) jest to zazwyczaj wyższa kara.
b. Trzy miesiące odsetek – kara polegająca na zapłacie równowartości trzymiesięcznego oprocentowania kredytu. Występuje zwykle wtedy, gdy obecne stopy procentowe są wyższe niż w momencie zaciągnięcia kredytu.
Wysokość kary zależy od warunków umowy oraz aktualnych stóp procentowych. War- to wcześniej sprawdzić swoją sytuację w banku – taka weryfikacja (mortgage verification) jest zazwyczaj bezpłatna, a może uchronić przed kosztowną pomyłką.
Warto również pamiętać, że w wielu przypadkach istnieje możliwość przeniesienia kredytu (port) na nową nieruchomość, co pozwala uniknąć kary.
Dlaczego banki naliczają kary?
Dla banku kredyt hipoteczny to inwestycja. Pieniądze na jego udzielenie pochodzą często od inwestorów, którzy oczekują określonego zwrotu. W momencie wcześniejszej spłaty - bank traci przewidywany dochód.
Przykładowo: jeśli kredyt był udzielony na 5,5%, a obecne oprocentowanie wynosi 3,75%, różnica wynosi 1,75%. Przy pozostałych dwóch latach umowy oznacza to realną stratę dla banku, która jest rekompensowana właśnie poprzez karę.
Wszystkich Państwa, planujących sprzedaż nieruchomości zapraszam do współpracy. Poprowadzę nie tylko transakcję, ale pomogę także przeanalizować Państwa sytuację – umowy, zobowiązania i warunki pożyczki – co pozwoli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i lepiej przygotować się do całego procesu sprzedaży.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905.278.0007
Powiązane wiadomości
Comment (0)