Jak obecnie kupić pierwszy dom w Ontario?
Marzenie o własnym domu w Ontario w 2026 ro- ku wcale nie musi być mrzonką. Rynek się uspokoił, a co ważniejsze, zarówno rząd federalny, jak i rząd prowincyjny otworzyły przed nami drzwi, których wcześniej po prostu nie było. Jako agent nieruchomości spotykam się z wieloma młodymi ludźmi, którzy są przekonani, że ich nie stać na zakup. Owszem, ceny w dalszym ciągu nie są niskie, a pierwsze mieszkanie często bywa kompromisem. Ale właśnie teraz, przy mniejszym tłoku na rynku i nowych programach wsparcia, gra jest warta świeczki. Pamiętajmy: czekanie na idealny moment często kończy się tym, że ucieka nam okazja.
Zanim przejdziemy do konkretnych programów, odpowiedzmy sobie na kluczowe pytanie: kto właściwie jest „kupującym po raz pierwszy”? Definicja jest kluczowa, bo to od niej zależy, czy skorzystamy z pomocy pańs-twa. Według przepisów, za kupującego po raz pierwszy uznajemy się, jeśli ani my, ani nasz małżonek (lub partner) nie posiadaliśmy do-mu, który był naszym głównym miejscem zamieszkania, w ciągu ostatnich czterech lat. Uwaga, to ważne jest też dla ulg prowincyjnych, np. przy podatku Land Transfer Tax, obowiązują jeszcze ostrzejsze zasady – musimy nigdy wcześniej nie posiadać nieruchomości nigdzie na świecie. Choć tak naprawdę tego nikt nigdy nie sprawdza i wystarczy prosta deklaracja, że nie.
Kiedy już wiemy, że się kwalifikujemy, czas na konkretne narzędzia, które pomogą nam zebrać wkład własny i zminimalizować koszty.
1. FHSA, czyli nasz najlepszy przyjaciel w oszczędzaniu
Jeśli planujemy kupić pierwszy dom dopie-ro za rok, dwa, a nawet trzy - warto już teraz pomyśleć o First Home Savings Account (FHSA). To jedno z najbardziej korzystnych narzędzi oszczędzania, jakie wprowadzono w Kanadzie dla przyszłych właścicieli domów. Można powiedzieć, że FHSA łączy w sobie najlepsze cechy dwóch znanych kont oszczęd- nościowych: RRSP i TFSA (Tax Free Saving Account) — daje ulgę podatkową przy wpłacie, a jednocześnie pozwala wypłacić pieniądze bez podatku.
Jak to działa? Każdego roku możemy wpłacić na konto do $8,000, a łączny limit w ciągu życia wynosi $40,000. Dlaczego to takie korzystne? Wpłaty na FHSA możemy odliczyć od swojego dochodu, co oznacza niższy podatek do zapłacenia. Co więcej - kiedy przyjdzie moment zakupu pierwszego domu, możemy wypłacić zgromadzone środki bez podatku. Nie płacimy ani od wpłat, ani od wypracowanych zysków. W praktyce oznacza to jeden z najbardziej efektywnych sposobów budowania kapitału na pierwszy dom. A jeśli kupujemy nieruchomość jako para, możemy razem zgromadzić w ten sposób nawet $80,000 - całkowicie wolnych od podatku przy wypłacie na zakup domu.
2. Plan Kupujących Dom (HBP – Home Buyer Plan) – sięgnij po swoją emeryturę
Masz oszczędności w RRSP? Świetnie. Rząd pozwala nam je pożyczyć samemu od siebie.
Limit: od kwietnia 2024 roku można wypłacić na wkład własny do $60,000 ze swojego RRSP. Dla pary to aż $120,000!
Zasady: pieniądze są zwolnione z podatku pod warunkiem, że zaczniemy je spłacać po dwóch latach od wypłaty, a całość rozłożymy na maksymalnie 15 lat. To doskonały sposób na domkniecie wkładu własnego i zebranie potrzebnego downpayment.
3. Ulga w podatku od przeniesienia własności (LTT)
Kupując dom w Ontario, musimy zapłacić podatek prowincyjny (a w Toronto dodatkowo miejski). To spory wydatek, ale dla kupujących po raz pierwszy jest światełko w tunelu.
Prowincja Ontario: Oferuje zwrot do $4,000.
Miasto Toronto: Jeśli kupujemy w granicach miasta, dostaniemy dodatkowy zwrot do $4,475.
Razem: w Toronto możemy zaoszczędzić na starcie nawet $8,475, co często pokrywa cały podatek przy tańszych mieszkaniach.
4. Ulga podatkowa dla kupujących (HBTC)
Skrót HBTC oznacza Home Buyers’ Tax Credit. To federalna ulga podatkowa dla osób kupujących pierwszy dom w Kanadzie. Dzia-ła ona w ten sposób, że przy rozliczeniu podatkowym możemy odliczyć określoną kwotę od dochodu podlegającego opodatkowaniu, co w praktyce obniża należny podatek.
Rząd zwiększył limit ulgi z $5,000 do $10,000. Ulga jest tzw. non-refundable tax credit, co oznacza, że nie dostajemy tej kwoty w gotówce, ale zmniejsza ona nasz podatek do zapłacenia. W praktyce oznacza to maksymalną oszczędność około $1,500 podatku (15% z $10,000). Do ulgi kwalifikują się oso-by, które kupiły kwalifikującą się nieruchomość mieszkalną i nie były właścicielami do- mu, w którym mieszkały - ani one, ani ich małżonek/partner - w roku zakupu ani w żadnym z czterech poprzednich lat. Innymi sło-wy: jest to ulga przeznaczona dla praw- dziwych first-time buyers, czyli osób, które od co najmniej czterech lat nie posiadały własnego domu.
5. Zwrot GST/HST przy nowym domu – prawdziwa rewolucja 2026
I tu dochodzimy do najważniejszej zmiany - szczególnie istotnej dla osób, które rozważają zakup nowego domu lub condo od dewelopera. Od 1 stycznia 2026 roku weszły w życie przepisy, które w praktyce znacząco obniżają koszt takiego zakupu. Ale jest pewien wymóg: umowy zakupu muszą być zawarte po 27 maja 2025 roku.
Na czym polega ta zmiana?
Zwrot federalnej części podatku (GST): jeśli kupujemy nowy dom lub mieszkanie o wartości do $1,000,000, możemy odzyskać całą federalną część podatku GST, czyli 5?ny nieruchomości. W praktyce oznacza to zwrot nawet do $50,000.
Zwrot prowincyjnej części podatku w Ontario: rząd prowincyjny dostosował swoje przepisy do zasad federalnych. Dzięki temu kupujący mogą odzyskać również 8% prowincyjnej części podatku HST.
Ile możemy odzyskać łącznie? w sumie daje to możliwość odzyskania nawet 13% wartości nowej nieruchomości. Dla przykładu: jeśli nowy dom kosztuje $900,000, łączny zwrot podatku może wynieść około $117,000. To ogromna różnica w realnym koszcie zakupu.
To rozwiązanie ma dwa cele. Z jednej strony pomaga kupującym łatwiej wejść na rynek nieruchomości. Z drugiej - daje impuls branży budowlanej. Gdy nowe projekty stają się bardziej dostępne dla kupujących, deweloperzy chętniej rozpoczynają kolejne inwestycje, co napędza całą gospodarkę.
Dlaczego właśnie teraz warto ruszyć z poszukiwaniami? Dlaczego dziś kupujący ma mocniejszą pozycję? Rynek wyraźnie się schłodził. Jeszcze niedawno wysokie stopy procentowe skutecznie hamowały rynek nieruchomości. Dziś ich efekt jest zupełnie inny - konkurencja wśród kupujących jest znacznie mniejsza niż rok czy dwa lata temu.
Coraz częściej zdarza się, że w tzw. „dzień ofert” nie ma już tłumów kupujących. Sprzedający są bardziej otwarci na rozmowy i negocjacje ceny. Warto zauważyć powrót ofert warunkowych. Kupujący znów mogą składać oferty z warunkami, np.: finansowania czy inspekcji domu. Jeszcze niedawno takie warunki często oznaczały przegraną w wyścigu o nieruchomość.
Dziś znacznie rzadziej zdarza się, że ktoś przebije naszą ofertę o $50,000 czy $100,000. Wręcz przeciwnie. Często to kupujący może uzyskać ogromną obniżkę cenową nawet do $100,000. Warto skorzystać, bo jak rynek się poprawi, to takich okazji już nie będzie.
Dziś szczególnie gorąco zapraszam do współpracy osoby, które zamierzają kupić swój pierwszy dom. Moje doświadczenie pozwoli na wybór dla Państwa najlepszej nieruchomości, mając na uwadze wielkość rodziny, budżet, potrzeby, lokalizację i zdolność kredytową. Z chęcią znajdę dla Państwa w wymarzone, pierwsze gniazdko i przeprowadzę całe działanie - od wysłuchania oczekiwań, aż do pomocy w wyborze koloru ścian.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905.278.0007
Powiązane wiadomości
Comment (0)