Nadchodzi kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych, na który nikt nie jest przygotowany

Tuesday, 04 Jun, 2024

Miliardy zaległości

Minął rok, odkąd seria upadłości banków regionalnych w USA w połączeniu z upadkiem światowej sławy Credit Suisse spowodowała, że wiele osób obawiało się, że nadchodzi poważny kryzys finansowy.
Jednak latem 2023 r. paniczne wycofywanie środków przez przerażonych deponentów w dużej mierze ustało.
Jednak w lutym wydawało się, że New York Community Bank (NYCB) wskrzesił kryzys, ogłaszając straty w wysokości 2,4 miliarda dolarów, zwolnił dyrektora generalnego i stanął w obliczu obniżki ratingów kredytowych od agencji ratingowych Fitch i Moodys.
Historia stała się powszechnie znana amerykańskim bankom regionalnym: cena akcji NYCB spadła o 60 procent praktycznie z dnia na dzień, wymazując miliardy dolarów z wartości rynkowej, a deponenci masowo uciekli.
„Myślę, że jeszcze wiele przed nami” – powiedział dziennikowi The Epoch Times Peter Earle, analityk papierów wartościowych i starszy pracownik naukowy w Amerykańskim Instytucie Badań Ekonomicznych.
U podstaw tegorocznych zawirowań leży fakt, że wiele banków regionalnych posiada duże portfele zagrożonych kredytów na nieruchomości komercyjne (CRE). według pana Earle'a. Wiele osób próbuje sobie poradzić poprzez proces zwany „przedłuż i udawaj”, w ramach którego dają niewypłacalnym pożyczkobiorcom więcej czasu na spłatę w nadziei, że sytuacja się poprawi.
„Występują problemy i większość prawdopodobnie nie zostanie zrealizowana ze względu na możliwość przedłużenia części tych pożyczek i wykupienia ich na kilka kolejnych lat, a może do tego czasu sytuacja się unormuje” – powiedział.
„Ale wszystko, co to robi, to po prostu rzuca wyzwanie i w zasadzie oznacza bardziej kruchy system finansowy w perspektywie średnioterminowej”.
Problemem NYCB był przytłaczający kontakt z nowojorskimi właścicielami nieruchomości, którzy walczyli o zachowanie wypłacalności. Na początku tego roku bank miał w księgach ponad 18 miliardów dolarów kredytów dla wielorodzinnych osiedli z kontrolowanym czynszem.
Sytuacja ta była szczególnie niepokojąca, biorąc pod uwagę, że NYCB był instytucją „bezpieczną przystanią”, która w marcu 2023 r. uratowała Signature Bank, kolejny upadający bank regionalny.
Główną przyczyną upadku banków takich jak Signature Bank podczas zeszłorocznego kryzysu bankowego był niemożliwy do opanowania poziom depozytów od zamożnych klientów netto i klientów korporacyjnych, które były zbyt duże, aby mogły być ubezpieczone przez Federalną Korporację Ubezpieczeń Depozytów (FDIC).
W przypadku Signature Bank około 90 procent jego depozytów było nieubezpieczonych, a deponenci rzucili się do wycofania swoich pieniędzy, gdy bank znalazł się pod presją strat na rynku kryptowalut.
Kolejnym źródłem stresu dla banków regionalnych była niezdolność do poradzenia sobie z serią agresywnych podwyżek stóp procentowych dokonywanych przez Rezerwę Federalną w celu zwalczania inflacji. Wiele banków posiadających duże portfele obligacji o niskim stałym oprocentowaniu stwierdziło, że wartość tych portfeli gwałtownie spadła, powodując niezrealizowane straty.
Choć portfele te, często składające się z amerykańskich papierów skarbowych, uznawano za bezpieczne z punktu widzenia kredytu, były one obarczone ryzykiem ryn- kowym, a utrata ich wartości budziła obawy o wypłacalność banków w przypadku konieczności ich sprzedaży. Ponieważ inwestorzy giełdowi pospiesznie sprzedawali akcje banków o dużej ekspozycji na ryzyko stopy procentowej, klienci przestraszyli się i zaczęli spieszyć się z wycofaniem swoich pieniędzy.
W rezultacie niezrealizowane straty szybko stały się stratami rzeczywistymi, ponieważ banki były zmuszone do sprzedaży obligacji i pożyczek ze stratą w coraz bardziej daremnej próbie ratowania spanikowanych deponentów.
Podwyżki stóp ustają, problemy pozostają
Dziś, choć stopy procentowe pozostają wysokie, są one stosunkowo stabilne. Mimo to utrzymują się obawy o kondycję banków regionalnych w USA ze względu na ich dużą ekspozycję na nieruchomości CRE, w tym budynki biurowe, budynki mieszkalne wielorodzinne i powierzchnie handlowe.
Podczas gdy kredyty CRE stanowią około 13 procent bilansów największych amerykańskich banków, stanowią one 44 procent portfeli kredytowych banków regionalnych. Od- setek kredytów dla przedsiębiorstw CRE uznanych za zagrożone podwoił się jako odsetek portfeli banków amerykańskich z 0,4 proc. w 2022 r. do 0,81 proc. na koniec 2023 r.
W sumie w Stanach Zjednoczonych działa około 130 banków regionalnych, których aktywa przekraczają nieco ponad 3 biliony dolarów. Banki te, z których każdy posiada aktywa o wartości od 10 do 100 miliardów dolarów, są zazwyczaj bardziej narażone na wzrosty i załamania na rynkach lokalnych, ale także na określone sektory na tych rynkach, na których były w stanie działać z zyskiem.
Podczas gdy inne sektory kredytowe, takie jak kredyty hipoteczne na cele mieszkaniowe, kredyty samochodowe i pożyczki dla przedsiębiorstw, są na ogół domeną większych instytucji finansowych, banki regionalne znalazły zyskowną niszę w udzielaniu kredytów inwestorom na rynku nieruchomości. Jednak w ciągu ostatnich kilku lat właściciele obiektów komercyjnych otrzymywali ciosy z dwóch stron.
Od czasu wprowadzenia obostrzeń i wzrostu kultury pracy w domu podczas pandemii Covid-19 wiele korporacji postrzega czynsze za biura jako koszt, który należy ciąć
Według kwietniowego raportu CRE sporządzonego przez Commercial Edge, wskaźnik pustostanów w całych Stanach Zjedno- czonych w marcu wyniósł 18,2%, co oznacza wzrost o 1,5% w porównaniu z rokiem poprzednim.
"NAS. W ostatnich latach wskaźnik pustostanów w biurach wzrósł, ponieważ firmy decydują się na pracę zdalną i hybrydową oraz ponownie analizują swój ślad” – czytamy w raporcie. „Wzrosty nie są skoncentrowane tylko na jednym rynku lub sektorze”.
Z raportu wynika, że popyt na powierzchnię biurową zarówno wśród firm technologicznych, jak i finansowych gwałtownie spadł w takich miejscach jak San Francisco, Seattle, Dallas, Charlotte i Boston. Ponieważ pracownicy decydują się lub żądają pracy z domu, firmy coraz częściej unikają wydawania pieniędzy na puste biura.
Z lutowego raportu TD Bank wynika, że w całych Stanach Zjednoczonych w ciągu ostatnich dwóch lat liczba dni pracy zdalnej wzrosła z 5% do 7?łkowitej liczby dni robo- czych przed pandemią Covid-19 do 30%.
W rezultacie wartość wielu nieruchomości biurowych może stanowić ułamek wartości w momencie pierwotnego udzielania kredytów. Oznacza to, że kryteria udzielania kredytów, takie jak stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości, są znacznie gorsze, co pozostawia bankom możliwość zmniejszenia kwoty kredytu lub uwzględnienia w księgach aktywów o niższej jakości.
Wiele kredytów dla przedsiębiorstw CRE, których okres zapadalności wynosi zazwyczaj od pięciu do dziesięciu lat, staje się obecnie wymagalny i należy je refinansować przy wyższych stopach procentowych.
Niewypłacalność pożyczek o wartości prawie 1 biliona dolarów
Według Mortgage Bankers Association w tym roku przypada termin spłaty komercyjnych kredytów hipotecznych o wartości 929 miliardów dolarów, co stanowi 20 procent z łącznej kwoty niespłaconych kredytów hipotecznych na poziomie 4,7 biliona dolarów.
TD Bank szacuje, że w 2025 r. przypada termin spłaty kolejnych 535 miliardów dolarów.
Dla właścicieli obiektów komercyjnych oznacza to, że koszty finansowania będą rosły wykładniczo, nawet w przypadku spadku ich dochodów z wynajmu. Pogarsza to wskaźniki obsługi zadłużenia, a dla pożyczkodawców oznacza, że nowe kredyty są znacznie bardziej ryzykowne.
Inne problemy, przed którymi stoją sprzedawcy detaliczni, obejmują rosnące koszty tzw. „zmniejszania sprzedaży detalicznej” lub straty wynikające z kradzieży w sklepach i uszkodzeń zapasów.
„Kiedyś uznawany po prostu za koszt prowadzenia działalności, kurczenie się handlu detalicznego spowodowało straty zysków przekraczające oszałamiającą kwotę 100 miliardów dolarów w 2022 r.”, czytamy w lutowym raporcie Ernst & Young, firmy księ- gowej i konsultingowej.
Główni sprzedawcy detaliczni, którzy niedawno ogłosili zamknięcie sklepów w obszarach miejskich o wysokiej przestępczości, to Walmart, Target, CVS, Rite Aid i Walgreens.
W oficjalnym oświadczeniu firmy Target z września 2023 r. stwierdzono, że „nie może ona kontynuować prowadzenia tych sklepów, ponieważ kradzieże i zorganizowana przestępczość detaliczna zagrażają bezpieczeństwu [jej] zespołu i gości oraz przyczyniają się do niezrównoważonych wyników biznesowych”.
Organy regulacyjne Fed i FDIC twierdzą, że monitorują sytuację kredytową i że katastrofa nie jest nieunikniona. Podobno współpracują z bankami za kulisami, aby rozwiązać nierozwiązane problemy w swoich portfelach kredytowych.
„Zidentyfikowaliśmy banki charakteryzujące się dużą koncentracją nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza biurowych i handlo- wych, a także inne, które ucierpiały bardzo” – powiedział w marcu przed Senacką Komisją Bankowości prezes Fed Jerome Powell.
„Jestem pewien, że jest to problem, nad którym będziemy pracować jeszcze przez lata. Będą upadki banków, ale nie dużych banków.”
Czas kupowania
Earle stwierdził, że widzi stopniowe wychodzenie spod kontroli inflacji i poprawę perspektyw „miękkiego lądowania” i niższych stóp procentowych.
„Myślę, że Fed zamierza obniżyć [stopy procentowe] praktycznie bez względu na wszystko” – powiedział. „I z tego powodu wysunięcie tych pożyczek o kolejny rok, dwa lub pięć lat jest prawdopodobnie dobrym rozwiązaniem i prawdopodobnie da trochę wytchnienia”.
Częścią rozwiązania może być zmiana przeznaczenia niektórych nieruchomości, na przykład z centrów handlowych lub budynków biurowych, na lokale mieszkalne lub obiekty opieki, tak aby w przyszłości mogły stać się bardziej rentowne – twierdzi Earle.
W międzyczasie wiele banków regionalnych rozważa zmniejszenie portfela kredytów dla nieruchomości komercyjnych, ale często wiąże się to z koniecznością ich sprzedaży ze znaczną stratą na rynku nabywców. Ostatecznie straty te znacznie zmniejszą ich bazę kapitałową, co zmusi ich do dokapitalizowania poprzez sprzedaż większej ilości kapitału własnego lub przejęcie przez większy bank.
Indeks banków regionalnych Standard and Poor wzrósł o prawie 30 procent w porównaniu z rokiem ubiegłym, co wskazuje na pewien optymizm co do ożywienia w przypadku mniejszych amerykańskich banków. Wskaźnik pozostaje jednak znacznie poniżej swojego maksimum z początku 2022 r.
Dopóki jednak rynek nieruchomości komercyjnych się nie ożywi, nie jest jasne, dokąd banki regionalne mogą się udać, aby przywrócić rentowność. Będą musiały wiarygodnie wykazać, że mogą znaleźć sposób na ponowne osiągnięcie rentowności, aby przyciągnąć inwestorów niezbędnych do odbudowania bazy kapitałowej.