Rozbudowa domu

By |2018-09-06T16:37:55+00:00September 6th, 2018|Categories: Aktualności z rynku nieruchomości|Tags: , , |Comments Off on Rozbudowa domu

Praktycznie w każdym miejscu w Toronto, Etobicoke czy Mississauga widać powstające nowe domy. Myślę tu o domach budowanych na miejscu burzonych “starych” domów. Dlaczego się tak dzieje i czy to się opłaca?

Na pewno się opłaca skoro ludzie to robią. Z tym, że nie wszyscy budując nowe domy zawsze kierują się tylko i wyłącznie chęcią zysku. Wiele domów budowanych jest przez ludzi, którzy chcą w nich mieszkać. Całe Metro Toronto zagęszcza się z roku na rok. Odczuwalny jest brak domów w stosunku do liczby mieszkańców. Ci, którzy mieszkają na peryferiach skazani są na uciążliwe dojazdy do pracy. W tym samym czasie istniejąca struktura miejska nie jest wykorzystana w pełni. Rząd prowincyjny wręcz popiera to co się dzieje obecnie, czyli intensyfikację zabudowy. Zmieniane są przepisy urbanistyczne ułatwiające kupowanie pojedynczych działek i dzielenie ich na dwie mniejsze. Jest to najprostsza metoda by “zagęścić” miasto.

Często innym powodem budowy nowych domów na “starych ” działkach jest fakt, że dziś ludzie (szczególnie z pieniędzmi) oczekują innych standardów. Jedna łazienka na dom, niskie sufity, czy małe pomieszczenia – nie są już akceptowalne. Można oczywiście robić renowacje, ale renowacje mogą tylko częściowo poprawić sytuację.

Istotnym powodem budowy nowych domów jest też fakt, że tak naprawdę następuje prawdziwa rewolucja w stylu i sposobie budowy domów. Bardziej nowoczesny wygląd, lepsze materiały, domy bardziej energooszczędne. Niekoniecznie wielkie, ale za to znakomicie wyposażone.
Ponieważ obecnie coraz bardziej odczuwalny jest brak wolnych terenów pod budowę, to burzenie starych domów by wybudować nowy jest najczęściej jedyną alternatywą. Jeśli myślimy o budowie w mieście to największym problemem jest właśnie brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowanych i sporadyczne wolne działki jeśli pojawiają się do sprzedaży są albo wcale nie takie tanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne. Koszty działek są bardzo zróżnicowane i tu, oczywiście, decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujacy chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Na dzień dzisiejszy – w Mississauga ceny działek zwykle zaczynają się na poziomie $650-$750 tysięcy dolarów. W Toronto są na poziomie $700 tysięcy i więcej.

Często na “puste” działki, na których nigdy nie było domu naliczany jest podatek HST czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny zakupu. Jeśli “gołą” działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek jest zwykle dokładany do ceny sprze- daży i przechodzi on na kupujacego. Ina- czej jest jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas najczęściej podatek HST jest niestety naszym kosztem. Oprócz HST kiedy kupujemy “dziewiczą” działkę musimy liczyć się z dodatkowym kosztem pod nazwą “Development Charges”. Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, kanalizacji, komunikacji, dróg itd! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Na dzień dzisiejszy w Mississauga (Peel) ta o- płata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi $40,391 dla condo, $54,544 dla domów. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy poważni developers jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcje wychodzą z indywidualnych kieszeni kupujących. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom (i został zburzony) – unikamy tej opłaty.

Jest jeszcze kilka innych spraw, o których warto wiedzieć.

Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć, niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym, że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiekszona z typowej grubości 1/2 cala do 1 cala. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk (PVC). Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań czy to jest warte zrobienia.

Finansowanie – w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50% lub więcej down payment by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę kiedy kupujemy działkę z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie kupić taką nieruchomość z minimalną wpłatą.

Demolition – Jeśli kupimy dom do zburzenia to dochodzi często dodatkowa opłata – koszt wyburzenia domu. Ale jeśli popatrzy się na cały proces oraz całkowite koszty budowy, to moim zdanie i tak się to opłaca.

Reasumując – co jest lepsze? Kupno działki bez domu czy z domem kiedy planujemy budowę? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przenalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż łądną działkę bez domu.
Chciałbym na zakończenie przypomnieć, że od lat jestem zaangażowany w projektowanie i budowę domów i wszyscy zainteresowani tym procesem od kupna domu do zburzenia, poprzez projekt, do budowy nowego, mogą się ze mną kontaktować. Ja mogę Państwu pomóc nie tylko kupić działkę czy dom, ale również pomóc dom zaprojektować, otrzymać pozwolenia na budowę i nawet wybudować.

Maciek Czapliński

905-278 0007

About the Author:

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.