First time buyers i wyższe oprocentowania pożyczek

Tuesday, 02 Aug, 2022

Ekspert radzi - Maciek Czapliński

Wszyscy wiemy, że oprocentowania pożyczek hipotecznych drastycznie poszybowały w górę - dosłownie na przestrzeni tygodni. To zauważalnie schłodziło rynek nieruchomości. Niektórzy uważają, że wyższe oprocentowanie spowoduje, że kupujący swój pierwszy dom będą bez szans na zakup czegokolwiek. Ale czy jest tak rzeczywiście?
Owszem, słyszałem takie wypowiedzi niektórych „ekspertów”. Moje  zdanie jest inne i jeśli Państwo pozwolą, spróbuję wytłumaczyć dlaczego. Sytuacja na rynku jest bowiem taka, że first time buyers mogą mieć w chwili obecnej znacznie lepsze szanse zakupu, niż w tym szalonym okresie, który się już zakończył.
Przypomnę, że jeszcze do niedawna prawie zawsze na każdy wystawiony do sprzedaży dom czy condo potrafiło przyjść ponad 10 ofert. Moim rekordem w tym okresie była sytuacja, że na jeden dom złożono 56 ofert!
Proszę sobie wyobrazić szansę kogoś, kto zamierza kupić swój pierwszy dom i planuje złożyć ofertę znacznie powyżej ceny wywoławczej (i bez żadnych warunków), bo inaczej jego szansa zakupu byłaby zerowa. Czy taka presja sprzyjała kupującym po raz pierwszy? Szczególnie wtedy, kiedy ceny były znacznie przebijane - o $100,000 i więcej? Ten drapieżny rynek i agresywne oferty spowodowały, że planujący zakup swoich pierwszych czterech kątów byli praktycznie bez szans.
Ale wróćmy do obecnej sytuacji. Wyższe oprocentowanie (prawie o 100%) spowodowało, że z rynku zniknęło bardzo wielu inwestorów. Jest w ogóle mniej kupujących. I nagle w kilka tygodni tak zwany sellers market (gdy to sprzedający dyktowali warunki) zamienił się w buyers market, w którym  kupujący, którzy mogą dostać pożyczkę, zaczynają mieć prawo wyboru. Mogą nawet trochę poprzebierać w towarze, którego jest znacznie więcej niż jeszcze niedawno.
Może nawet nie jest towaru aż tak znacznie więcej, ale ponieważ wielu kupujących zostało „zmrożonych” wyższym oprocentowaniem, to domy sprzedają się wolniej. Obecnie trzeba szukać kupca nawet kilka tygodni, kiedy jeszcze do niedawna o zakupie decydowały godziny.
Ale jak to się ma do first time buyers? W jaki sposób wyższe oprocentowanie może im pomóc? Podam Państwu kilka moich przemyśleń pod rozwagę.
• Ponieważ rynek się schłodził, ceny nieruchomości w wielu sytuacjach nagle spadły. Są tacy, którzy muszą nieruchomość sprzedać, i są zmuszeni do obniżenia ceny o 10-15%.
• Obecnie bardzo rzadko istnieje potrzeba przebijania ceny. W tym gorącym, niestabilnym okresie cena domu z listingu - $699,000 zwykle dochodziła do $900,000. Dziś, nawet jeśli nastąpi przebitka ceny wywoławczej, to jest niewielka, a kiedy nie ma innych chętnych, możemy nawet wynegocjować niższą cenę.
• Kiedy kupujemy taniej, nasze opłaty związane z zakupem są też niższe - płacimy niższy Land Transfer Tax czy downpayment. Jeśli kupiliśmy dom za $900,000 przy wpłacie własnej 20%, wynosiła ona $180,000. A jeśli liczymy ją od $700,000, to musimy mieć $140,000. To spora różnica, która z powodzeniem wystarczy na pokrycie kosztów zamknięcia.
• Następny plus - kiedy nie mamy konkurencji, możemy składać oferty z warunkami. W szalonym okresie było to nie do pomyślenia! Dziś sprzedający nie ma wyboru i zwykle bez sprzeciwu zgadza się na oferty warunkowe.
• Obecnie dużo łatwiej jest kupić dom, który nam się podoba, a nie ten, na którego nie było chętnych. Wcześniej, kiedy wszystko znikało na pniu i wiele osób w akcie desperacji brało "wszystko jak leci", nawet takie okolice jak Jane/Finch sprzedawały się względnie dobrze. Pamiętajmy jednak o haśle "location, location, location" - bez względu na wahania na rynku real estate wciąż jest kluczowym kryterium wyboru nieruchomości. Teraz ceny takich słabych lokalizacji spadną najbardziej i najtrudniej będzie je sprzedać.
• Ogólnie można stwierdzić, że okresie boomu ceny niektórych rejonów poza GTA szły procentowo w górę nawet szybciej niż Toronto i okolice. Dziś trend jest odwrotny. Również szybciej „oddają” pozyskana cenę. Faktycznie oznacza to, że jeśli ktoś szuka domu do zakupu a nie jest związany czy zmuszony by mieszkać w GTA, to naprawdę dobre okazje są w mniejszych ośrodkach. Jako przykład kilka dni temu pokazywałem domy w Hamilton i okolicach. Bez trudu znalazłem 10 domów poniżej $700,000, które były sensowne, dostępne, i sprzedający byli skłonni negocjować cenę.
• Nadal jest spore zapotrzebowanie na domy specjalnie przygotowane do sprzedaży. Nawet jeśli grymaśny czy wymagający klient zobaczy dom, w którym dokonano szybkiej, lecz atrakcyjnej renowacji (flip), to czuje, że to dom jego marzeń. Jednak wiele z tych renowacji jest robiona dla efektu i w tani sposób. Moim zdaniem ci, którzy nie boją się renowacji i są otwarci na kupno domu w stanie as it is, często dokonują lepszego wyboru. Takie domy można wyremontować po swojemu i zwykle jest to znacznie lepsza decyzja.

• Może to drobna sprawa, ale w szalonym okresie bardzo trudno było nawet dostać appointment na obejrzenie domu. Grafiki pokazów były wypełnione od rana do wieczora i jeśli planowało się zobaczyć więcej domów (5-10) za jednym wyjazdem, ta koordynacja była niezwykle trudna. Dziś  nie sprawia to żadnych trudności, bo czasami niektóre wystawione na sprzedaż domy nie mają nawet jednego pokazu dziennie.
Opisane powyżej stwierdzenia pokazują (mam nadzieję że w sposób przekonywający), że obecnie kupujący po raz pierwszy (a właściwie wszyscy kupujący) są w znacznie lepszej sytuacji, niż byli jeszcze kilka miesięcy temu. Mają bowiem to, co powinni otrzymać na ustabilizowanym rynku nieruchomości - szansę wyboru i szansę na negocjacje.
Ale co z wyższymi oprocentowaniami? Czy opłaty będą znacznie wyższe? Dokonajmy kilku obliczeń.
Niech będzie to nieruchomość zakupiona w tym niedawnym jeszcze, gorącym okresie. Wystawiona za $700,000 sprzedała się za $900,000. Czyli o 200,000 dolarów więcej, niż cena wywoławcza.
Jeśli ktoś ją kupił właśnie za $900,000 i miał 20% wpłaty własnej, to potrzebował pożyczyć $720,000. Wtedy można było dostać 5-letni mortgage zamknięty na około 2.5% rocznie. Przy takim założeniu i 25 latach amortyzacji, spłaty od $720,000 przez 5 lat kontraktu wynosiły $3,225.36 miesięcznie. W ciągu 5 lat zapłacilibyśmy w oprocentowaniu $82,914, a nasz spłacony kapitał (principle) wyniósłby $110,607. Po 5-latach do spłaty nadal pozostałoby $609,392.
Zobaczmy, jak teraz wygląda sytuacja, kiedy możemy kupić podobną nieruchomość nawet o $200,000 taniej - czyli za $700,000. Dziś można otrzymać 5-letni zamknięty mortgage na 4.69%. Zakładając 20% downpayment, potrzebujemy sfinansować tylko $560,000. Przy amortyzacji na 25 lat nasza spłata miesięczna wyniesie $3,158.88 - czyli nawet mniej. A w ciągu 5 lat zapłacimy w oprocentowaniu $122,725 i spłacimy $66,806 zadłużenia. Nadal do spłaty pozostanie nam $493,193.
Patrząc na te kwoty wyraźnie widać, że nawet jeśli oprocentowanie jest wyższe, ale skorzystamy i kupimy taniej niż jeszcze kilka miesięcy temu, to w końcowym efekcie mamy podobny dom, jaki kupiliśmy w styczniu, ale jesteśmy zadłużeni na niższą kwotę, co jest istotne w sytuacji potrzeby odnowienia pożyczki hipotecznej.
Proszę pamiętać, że w Kanadzie najdłuższy okres, na który banki zwykle gwarantują stały procent (term) wynosi 5 lat. Czyli zarówno ci, którzy kupili z tanim mortgage kilka miesięcy temu jak i ci, którzy kupują obecnie, znajdą się w identycznej sytuacji, jeśli chodzi o wysokość oprocentowań - bo będą musieli przyjąć takie warunki banku, jakie będą obowiązywały w roku 2027 roku. Z tym że ci, którzy kupili paradoksalnie przy wyższym oprocentowaniu (ale za to taniej), będą w lepszej sytuacji wyjściowej, gdyż ich zadłużenie może wynosić o $115,000 mniej niż tych „szczęśliwców”, którzy kupili drogo przy tanich pożyczkach!  
Jeśli zamierzają Państwo kupić swój pierwszy dom, zapraszam do kontaktu. Nie tylko znajdę dla Państwa atrakcyjną pod względem funkcjonalności i ceny nieruchomość, ale pomogę przejść przez procedury z tym związane i doradzę najkorzystniejsze rozwiązania finansowe.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007