CZY KUPNO COTTAGE TO DOBRA INWESTYCJA?

Tuesday, 03 Jun, 2025

Ekspert radzi - Maciek Czapliński

Wielu z nas marzy o posiadaniu domku wakacyjnego dla swojej ro- dziny. Ale nasuwa się pytanie: czy warto kupić cottage jako rodzaj inwestycji biznesowej?

W dzisiejszych czasach i przy obecnych cenach takie podejście może być jedynym słusznym, by spełnić marzenia o posiadaniu „daczy” za miastem.
Rodowici Kanadyjczycy, których rodziny zamieszkują ten kraj od pokoleń, często mają rodzinny cottage, przekazywany z pokolenia na pokolenie. Czasami jest to mała kabinka wśród drzew bez żadnych wygód, a czasami to istny pałac nad jednym z atrakcyjnych jezior, wart miliony dolarów.
Taki dziedziczony z pokolenia na pokolenie dom jest czymś, o czym my, jako dość świeży imigranci, możemy tylko pomarzyć. Owszem, nasze dzieci czy wnuki mają szansę na taki luksus, ale nasze pierwsze pokolenie imigrantów musi się często uciekać do niezwykłych wyczynów finansowych, by móc sobie pozwolić na zakup takiego luksusu. Ale muszę też od razu dodać, że idzie nam coraz lepiej i ja osobiście znam ogromną rzeszę Polaków, posiadających własną nieruchomość wśród pięknej przyrody.
Każdy pamięta pandemię Covid-19, kiedy to ceny za domki letniskowe poszybowały w górę w ciągu dwóch sezonów prawie o 100%.
Owszem, zauważalny jest minimalny spadek cen, ale głównie domków, które nie są bezpośrednio nad dobrym akwenem wodnym. Te z dostępem do najpiękniejszych jezior i plaż trzymają się w cenie. I rodzi się pytanie, jak sobie poradzić z zakupem cottage i jak ewentualnie go spłacać, jeśli nasze zarobki nie podskoczyły o 100%, tak jak w przypadku cottages.
Otóż potraktowałbym zakup domku wakacyjnego jako inwestycję, która oprócz dawania rodzinie przyjemności, przynosi też stały dochód. Zakup takiej nieruchomości jako inwestycji często jest połączeniem biznesu z przyjemnością (business & pleasure).
Owszem, kupowany cottage będzie wynajmowany w dużym stopniu innym, ale równocześnie możemy zarezerwować dla siebie, rodziny i przyjaciół kilka najlepszych tygodni w roku, a wynajmować go w pozostałe okresy.
Ogromnym plusem takiej inwestycji jest elastyczność w działaniu oraz swoboda finansowa. Kiedy wynajmujemy komuś normalne mieszkanie czy dom, to podpisujemy kontrakt na rok na stałą cenę (rent). Według obecnych przepisów regulowanych przez „Landlord & Tenant Act” – dozwolone podwyżki czynszu są ściśle regulowane i w chwili obecnej jest to około 1% rocznie. Jeśli lokator zdecyduje się kontynuować wynajem naszego domu po pierwszym roku kontraktu, to możemy w sposób legalny podnieść jego czynsz jedynie minimalnie. Są lokatorzy, którzy w tym samym miejscu mieszkają bardzo długo i jeśli płacą na czas, właściciel domu nie może zerwać umowy. Często cena za czynsz potrafi być połową tego, co by można było uzyskać, wynajmując taki dom co roku nowym lokatorom.
Cottages nie są objęte żadnymi przepisami, które wynikają z „rent control”. Cena za wynajem to cena rynkowa i może być dostosowywana do pory roku czy okresu trwania wizyty wczasowiczów. Zwykle płaci się cenę za dzień pomnożoną przez liczbę dni pobytu. Dodatkowo zwykle jest doliczana stała stawka za sprzątanie, która zwykle kształtuje się na poziomie $150–$350.
Koszty wynajmu zależą oczywiście od bardzo wielu elementów:
– dostępu do wody, atrakcyjności jeziora, plaży, słońca, pory roku
– wielkości cottage, wygód  i jakości jego wykończenia
– odległości od GTA, łatwości dojazdu, i wielu innych czynników
Wynajem cottages dzięki nowoczesnej technologii i internetowi jest obecnie niezwykle łatwy. Wystarczy wprowadzić nasz domek na stronę airbnb.ca czy northerncomfort.com, zamieścić kilka fajnych zdjęć - i jeśli mamy dobry produkt, to będzie on wynajęty szybko i za dobre pieniądze.
Ceny za dzień wahają się od $150–$250 za bardzo podstawowy, mały cottage do grubo ponad $1,000 za coś bardziej eleganckiego i ciekawego.
Moim zdaniem, jeśli ktoś myśli o zakupie cottage, to bardziej opłaca się kupić taki, który ma dobry standard oraz dobrą lokalizację - nawet jeśli miałby kosztować sporo ponad milion. Wyjaśniam dlaczego. Pierwsze i podstawowe kryterium to: cottage musi mieć dostęp do wody. I nie może to być jakieś bagienko czy mała rzeczka. Jezioro musi nadawać się do pływania, uprawiania sportów wodnych, wędkowania (nawet zimą), na narty biegowe, snowmobiling, itd. Te wszystkie potencjalne aktywności powodują, że wynajem będzie szybki i prosty.
Często pojawiają się oferty daczy, wystawiane za około $600,000–$700,000, które ze względu na taką cenę zakupu budzą zainteresowanie wielu osób. Same cottages w tej kategorii cenowej są często budowane na zasadzie „zrób to sam” i ich jakość budowania i wykończeń pozostawia wiele do życzenia. Ale atrakcyjna cena, która przyciąga uwagę, powoduje, że na taką niską ofertę jest wielu chętnych. Czasami jest kilka czy kilkanaście ofert i cottage sprzedaje się czasami nawet ponad $200,000 powyżej ceny.
Natomiast jak cena za cottage jest bliższa miliona, to liczba zainteresowanych spada, bo wiele osób myśli, że nie będą mogli go spłacić. Plus – wymagany downpayment jest wyższy.
Ceny nie są zwykle przebijane o wiele (albo wcale), a jakość nieruchomości jest zwykle znacznie lepsza. W końcowym efekcie $200,000 różnicy pomiędzy małym domkiem, za który przepłacono, a solidnym i lepszym jest niewielka – bo taki lepszy cottage możemy wynajmować za znacznie większą kwotę za dzień, plus zwykle nie wymagają one natychmiastowych remontów.
A teraz kilka wyliczeń. Elegancki domek wakacyjny w atrakcyjnym miejscu będzie kosztował od 1 miliona do 1.5 miliona. Bez trudu można go wynajmować za od $500 do $1,000 dziennie. Zakładając, że wynajmujemy go tylko przez 200 dni w roku – (pozostały czas rezerwując dla siebie), to dochód może wynieść od $100,000 do $200,000 rocznie ($8,300–$16,600 tygodniowo) albo więcej.
Wiem, że milion lub więcej za cottage wydaje się zawrotną sumą, ale popatrzmy teraz na koszty utrzymania. Jeśli przy milionie dolarów wpłacimy 25%, to musimy sfinansować $750,000. Spłata takiej pożyczki hipotecznej przy obecnych oprocentowaniach wyniesie około $4,000 miesięcznie, podatek i utilities – nawet zawyżając – $800 na miesiąc. Razem jest to $4,800, co jest tylko połową tego, co cottage zarabia miesięcznie! I obliczenia te bazują na minimalnej stawce za rent.
Owszem, czasami będzie trzeba coś poprawić czy zmodyfikować, ale dobre cottages są poszukiwane przez osoby lubiące wygodny wypoczynek na łonie natury i często po kilku latach mamy stałych najemców, którzy lubią to miejsce i wracają co roku na tydzień czy dwa. Tacy stali bywalcy dbają o cottage jak o swój, minimalizując wydatki właścicieli.
Skąd wziąć owe 25% na downpayment? Zwykle domek wakacyjny nie jest pierwszą nieruchomością, którą kupujemy. Pierwszy matrymonial home (dom rodzinny) jest już albo spłacony, albo w dużej części spłacony, kiedy zaczynamy myśleć o zakupie czegoś na urlopy. I w tym jest odpowiedź na to pytanie. Należy wykorzystać equity, jakie mamy w posiadanym już domu. Dziś na terenie GTA prawie każdy dom jest wart grubo ponad milion. Wystarczy porozmawiać z bankiem i pod zastaw takiego domu z łatwością można uzyskać pożyczkę na downpayment w formie albo małego mortgage, albo linii kredytowej.
Z wyliczeń powyższych wynika, że nasz cash flow z wynajmu z łatwością pokryje opłaty hipoteczne za cottage oraz downpayment.
Są też tacy, którzy mają zasoby finansowe, wystarczające na zakup domku za gotówkę, które trzymają w banku, otrzymując dziś minimalne oprocentowanie. Jeśli ktoś kupi atrakcyjną "daczę" za cash, to return on investment jest ogromny i łatwo dochodzi do 20–30% zwrotu (dochód + przyrost wartości).
Zdecydowanie inwestycja w cottages się opłaca!
Ale na sam koniec jedna przestroga. Zanim kupimy dom na wakacje z myślą o wynajmie, sprawdźmy lokalne przepisy. W niektórych miejscach władze zabroniły wynajmowania. Przykładem jest Wasaga Beach. W innych wymagana jest licencja, którą by dostać, należy spełnić pewne warunki. Ale w wielu miejscach nikomu to nie przeszkadza – szczególnie w takich bardziej oddalonych od cywilizacji lokalizacjach.
Z chęcią znajdę dla Państwa wymarzony cottage i pomogę sfinalizować transakcję. Zaczął się sezon, więc ofert jest sporo. Zapraszam do kontaktu i do współpracy.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007