WSZYSTKO NA TEMAT SPRZEDAŻY DOMU

Tuesday, 01 Feb, 2022

Ekspert radzi - Maciek Czaplinski

Kiedy mieszkamy w tym samym domu przez całe dekady, zwykle jest on już dawno spłacony. Z czasem  okazuje się być jednak za duży na nasze obecne potrzeby. Często zaczyna także wymagać pewnych renowacji - jak wymiany pieca, dachu, remontu kuchni czy łazienek. Są to wydatki które, kiedy zaczynamy zbliżać się do emerytury (albo już na niej jesteśmy), stają się dla nas uciążliwe - i finansowo i organizacyjnie.

Gwałtownie rosnące ceny nieruchomości spowodowały, że praktycznie każdy kto ma dom na terenie Toronto czy Mississauga, jest obecnie milionerem. Powstaje pytanie: co robić? Czy mieszkać nadal w domu, do którego jesteśmy przyzwyczajeni, ale który jest coraz bardziej kosztowny i trudny w utrzymaniu, czy może wykorzystać sytuację oraz zgromadzone pieniądze i poszukać domu znacznie tańszego i przystosowanego do potrzeb emerytów?

Taka zamiana nazywa się downsizing i jest coraz bardziej popularna. Nie tylko pozwala na obniżenie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości, ale także na znalezienie domu przystosowanego do potrzeb wieku (np. bungalow). Daje również szansę na zainwestowanie nadwyżki finansowej, pozostałej po dokonaniu zmiany domów na dobry procent, przynoszący stały dochód.

Jest to przysłowiowy „temat-rzeka”, dlatego wszystkich zainteresowanych zapraszam na indywidualne konsultacje. Jeśli planują Państwo downsizing - proszę skorzystać z mojego doświadczenia w tym temacie.

Ale wracając do kwestii sprzedaży domu - warto się zastanowić co najpierw: sprzedaż czy kupno?

W obecnym rynku, jeśli posiadany dom jest w niższej kategori cenowej (do miliona w rejonie GTA) i jest już spłacony całkowicie lub w większej części - nie bałbym się najpierw dokonać zakupu nowego domu (z możliwie jak najdłuższym zamknięciem), a dopiero później myślałbym o sprzedaży obecnie posiadanego domu.

Obecnie wiele osób planuje downsizing i często znalezienie znacznie tańszego domu w dobrym stanie i w dobrej okolicy jest bardzo trudne, i może zająć sporo czasu. Kiedy z kolei nasz obecny dom jest droższy i czasami warty kilka milionów, to raczej sugerowałbym wstrzymać się z zakupem do momentu kiedy nasz obecny „pałac” zostanie sprzedany.

 Czy w ogóle sprzedawać, jeśli rynek aż się gotuje? Jeśli kupujemy i sprzedajemy w tym samym czasie, to nie ponosimy dużego ryzyka. Jeśli natomiast sprzedamy nieruchomość i będziemy czekali na potencjalny spadek cen, to mamy dużą szansę na to, że zostaniemy - owszem, z pieniędzmi - ale wartymi znacznie mniej. Jeśli planujemy downsizing, to dobrze jest zainwestować nadwyżkę funduszy (jeśli taka zostanie) w rental condo.

Ile wart jest mój dom? Czasami sprzedający, by zaoszczędzić na prowizji dla agentów real estate, dokonują prywatnej transakcji z sąsiadami lub przypadkowymi ludźmi oferującymi zakup. Zwykle skutkuje to ogromną szkodą dla sprzedających, co wyjaśniałem nie raz. Zachęcam do skorzystania z naszej całkowicie bezpłatnej wyceny nieruchomości, którą oferujemy dla planujących sprzedaż!

Powrót do Polski albo przeniesienie się na południe. Sprzedaż bez potrzeby kupna stawia nas w bardzo uprzywilejowanej sytuacji. Możemy bardziej agresywnie nieruchomość wycenić, by spowodować „multiple offers situa- tion”. Sprzedaż o $200,000 i więcej niż cena wywoławcza są obecnie niemalże nową nor- mą!

Kiedy jest dobry okres na sprzedaż? W naszym klimacie wzmożony obrót nieruchomościami zaczyna się z końcem marca i trwa do końca października. Ale wówczas pojawia się też wiele konkurencyjnych listingów, a jak jest zbyt duża podaż – ceny nie osiągają maksimum.

Często z kolei okres, który wydawałby się mało atrakcyjny do sprzedaży - jak zima - powoduje, że jest mała podaż (tak jak mamy obecnie). W związku z niską podażą ceny idą w górę - bo na ten sam dom jest wielu chętnych. Taki typowy okres próżni (pustki na rynku) zwykle ma miejsce od drugiej połowy listopada do końca lutego. Czasami warto zaryzykować i sprzedawać w tym czasie.

Jak długo trwa sprzedaż i na ile jest podpisywany kontrakt? Czas sprzedaży jest zwykle uzależniony od właściwej ceny. Jeśli nieruchomość jest położona w miarę dobrej okolicy (o której nie słyszy się w mediach negatywnych informacji), została właściwie wyceniona i jest w atrakcyjnej kategorii cenowej (im niższa cena, tym większe zainteresowanie) to jest to obecnie kwestia dni.

Jeśli z kolei cena jest znacznie zawyżona jak na daną okolicę, to dom może stać na rynku miesiącami.

By dom (mieszkanie) trafił na rynek MLS, minimalny okres trwania kontraktu musi wynosić 60 dni. Można podpisać kontrakt z agentem real estate na krótszy czas (nawet na jeden dzień), ale wówczas nie mamy dobrej ekspozycji do rynku, bo będzie to tak zwany „exclusive listing”.

Koszty związane ze sprzedażą. Jest to bardzo obszerny temat i zwykle koszt jest ustalany indywidualnie. Panuje jednak zasada,  że koszty usług agentów (kupującego i sprzedającego) jest wliczony w cenę sprzedaży - czyli pokrywa go sprzedający. Koszt ten jest zwykle umowny i wyrażony w procentach.

W różnych rejonach Ontario istnieją pewne ustalone standardy cenowe. Na terenie GTA jest to zwykle od 3.5% do 5%. Do commission doliczany jest podatek HST. Oprócz tego sprzedający ponosi koszt usług prawnika, a czasami płaci także karę za zerwanie umowy z bankiem. Sprzedający jest odpowiedzialny za uregulowanie podatków miejskich oraz wszystkich opłat związanych z utrzymaniem domu - aż do dnia zamknięcia.

Czy musimy czekać ze sprzedażą do końca terminu pożyczki? Panuje błędne przekonanie, że zamiana domu na inny, kiedy mamy jeszcze pożyczkę, może być dokonana tylko w czasie, kiedy odnawiamy pożyczkę z bankiem. Większość „normalnych” banków ma w każdej umowie hipotecznej opcję nazywaną „portability”. Opcja ta pozwala zasadniczo na sprzedaż obecnie posiadanej nieruchomości, kupno następnej i przeniesienia pożyczki hipotecznej z domu na dom. Jeśli kupujemy droższy dom, to oczywiście bank będzie nas musiał zakwalifikować na większą pożyczkę. Jeśli dom jest tańszy, to bank zrobi jego wycenę, by mieć pewność, że wartość pożyczki "przeniesionej" na nowy dom nie jest wyższa niż 80% jego wartości.

Jeśli sprzedamy dom, mamy mortgage i nic nie kupimy - jaka będzie kara za zerwanie umowy? Zasada jest taka, że jeśli oprocentowanie naszej istniejącej pożyczki hipotecznej jest wyższe niż oprocentowanie, jakie można uzyskać obecnie, to możemy zapłacić różnicę w oprocentowaniu do końca terminu pożyczki – i są to spore czasami sumy. Jeśli z kolei oprocentowanie jakie mamy jest takie jak obecne stawki lub niższe – to karą będą 3 miesiące kwoty oprocentowania. Jeśli zwrócimy się do banku, w którym mamy mortgage, możemy poprosić o dokładną informację ile wyniesie kara.

Warto sprawdzić, co możemy kupić zanim sprzedamy nasz dom. Często, kiedy planujemy zamianę domu (szczególnie kiedy robimy downsizing), nie bardzo wiemy co jest do kupna w rejonie, do którego planujemy się przenieść. My zwykle sugerujemy naszym klientom wspólny wyjazd, by razem sprawdzić co jest dostępne i za ile. Taki wstępny „przegląd sytuacji” bardzo pomaga w podjęciu ostatecznej decyzji.

Jakie renowacje można zrobić bez potrzeby uzyskania pozwolenia od Miasta?
Zasadniczo, jeśli nie naruszamy struktury budynku, to można zrobić bardzo wiele. Wymianę okien, drzwi, pokrycia dachowego, pieca, montaż nowej klimatyzacji, remont kuchni, łazienek, można położyć podłogi, stucco, odmalować ściany. Lista jest długa i w praktyce wiele osób „po cichu” dokonuje nawet sporych zmian strukturalnych wewnątrz domu. Usuwanie ścian nośnych, by wykreować „open concept” jest bardzo częstym przykładem.

Wiele osób wykańcza basement bez ubiegania się o pozwolenie. Te sprawy przechodzą bez konsekwencji, jeśli nie planujemy piwnicy wynajmować.

Czy opłaca się mieć basement apartment? Jeśli naszym celem jest dodatkowy dochód, to mocno polecam wystąpienie o pozwolenie na jego stworzenie oraz profesjonalne zaplanowanie takiego basementu. Są to dobrze zainwestowane pieniądze. Dochód z legalnego apartamentu może wynosić od $1,200 do $2,500 miesięcznie i będzie stanowił bardzo znaczący zastrzyk finansowy - szczególnie dla emerytów. Natomiast jeśli kupimy dom za gotówkę, to dochód z takiego apartamentu pokryje wszystkie koszty związane z utrzy- maniem domu.

Staging. Profesjonalne umeblowanie i wizualne przygotowanie domu do sprzedaży jest obecnie coraz bardziej popularnym zabiegiem, na który „łapie się” wielu kupujących. Relatywnie mały wydatek pozwala często zatuszować poważne defekty niektórych domów, bo mało doświadczeni kupcy, którzy mają czasami 15 minut by obejrzeć dom (bo już następni czekają w kolejce), łapią się na oglą- danie „mebli i kwiatuszków” zamiast analizować ważne detale domu. Z punktu widzenia sprzedających są to często dobrze wydanie pieniądze!

Gdzie zainwestować nadmiar pieniędzy, jeśli pozostaną nam one po downsizing?
Trzymanie pieniędzy w banku na niski procent przy obecnej inflacji to najgorszy pomysł. Dla naszych klientów mamy szereg różnych rozwiązań - od kupna „investment property” przynoszącej stały dochód, po inwestowanie w wybrane „mutual founds” czy pożyczki hipoteczne na dobry procent, zabezpieczone nieruchomością. Takie porady są częścią naszego serwisu i pracujemy z wieloma sprawdzonymi ekspertami w tej dziedzinie.

Tematy, które pobieżne poruszyłem są jedynie częścią wszystkich spraw, związanych ze sprzedażą nieruchomości. Moim zdaniem potwierdzają one potrzebę korzystania ze specjalistów z branży nieruchomości – czyli agentów. Nasza pomoc pozwoli uniknąć wielu problemów i często zaoszczędzić tysiące dolarów.

Jeśli myślą Państwo o downsizing, powrocie do Polski lub kupnie i sprzedaży nieruchomości - zapraszam do współpracy.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007

----------------------