NIERUCHOMOŚCI W 2022 - PROGNOZY NA PRZYSZŁOŚĆ

Tuesday, 18 Jan, 2022

Porady eksperta - Maciek Czapliński

Niedawno podsumowałem mijający rok w real estate. Było on zdecydowanie inny niż wiele poprzednich. Dziś spróbuję przewidzieć jaki będzie nadchodzący rok. Zastrzegam, że nie mam „szklanej kuli”. Moje przewidywania opierają się wyłącznie na moim własnym doświadczeniu i zdrowym rozsądku. Oczywiście wszelkie prognozy bazują na tym, że nie dotknie nas jakiś ogólnoświatowy kataklizm czy kolejna pandemia.

Zdecydowanie rok 2022 będzie kolejnym rokiem pod wpływem COVID-19. Pandemia dotknęła wszystkie gałęzie ekonomii, ale w stosunku do real estate okazała się bardzo łaskawa. Rynek nieruchomości został uznany za „esential business” - i gdyby nie brak „towaru”,  można by powiedzieć, że biznes będzie kwitł. Niestety, wyraźnie odczuwalny brak nieruchomości oferowanych na sprzedaż będzie nadal odczuwalny.

Przyczyny braków pozostaną te same:

• mała podaż – duży popyt
• bardzo tanie pieniądze – oprocentowania poniżej 2% i niższe niż faktyczna inflacja
• obawa przed „mega inflation” pozostanie - a przy tak ogromnych planowanych deficytach pieniądz musi stracić na wartości, co zachęca do inwestowania w domy i ziemię
• napływ imigracji zwiększy się w przyszłym roku, bo wiele podań zostało wstrzymanych ze względu na COVID-19, ale rząd będzie załatwiał podania w tempie przyśpieszonym
• z napływem imigracji wiąże się napływ kapitału, który najchętniej jest inwestowany w nieruchomości. Główny obecnie napływ to Chiny i Indie - i to widać gołym okiem (wystarczy się rozejrzeć).

 

W 2022 roku należy się spodziewać dalszego wzrostu cen. O przyczynach wspomniałem wcześniej, ale jeśli miałbym się bawić w proroka, to ceny domów na terenie GTA wzrosną, moim zdaniem, o dalsze 10-15%, a poza GTA (Guelph, St. Catharines, Barrie, itd.) nawet do 20%. Condo apartments podrożeją o 5-10%.

To będzie rok lepszy dla condo market, niż mijający 2021 - z paru powodów:

• rental market – poprawi się, bo zaczynamy przyzwyczajać się do życia w pandemii i więcej ludzi przestaje panikować i obawiać się mieszkania w skupiskach, jakimi są kondominia
• Będzie więcej inwestorów, których nie stać na kupno domu, ale stać na kupno mieszkania na wynajem
• rynek AirBnB powoli wraca do życia.

Rynek kondominiów zaczął się powoli odbijać się od dna w połowie 2021 roku i wraca do normalności. Ponieważ domy i townhousy są praktycznie poza zasięgiem młodych - to condos ruszyły ponownie jako jedyna alternatywa.
Pre-Construction – mieszkania z planów. Ceny w 2021 doszły w Toronto do poziomu $1,200 - $1,800 za stopę. Jest to drożej niż za stopę tego, co można kupić na tak zwanym re-sale market. Deweloperzy mają spory problem, bo wiele projektów jest już w połowie sprzedanych i by były one budowane, potrzebne są kolejne transakcje. Moim zdaniem, ostatnią rzeczą, którą robią deweloperzy to obniżki cen! Ale należy się spodziewać bonusów. Może się okazać, że parkingi ponownie będą free lub za połowę ceny. W chwili obecnej w Toronto kosztują zwykle $50-75 tysięcy. To samo może stać się z lockers czy innymi zachętami.

Sytuacja z re-sale. Obecnie posiadanie domu staje się luksusem, na który będzie stać coraz mniej osób.  A rynek conos wróci do łask - jak tylko przestaniemy poddawać się panice sianej przez "specjalistów" publikujących w social media.

W 2022 nadal będzie trwał exodus z GTA do mniejszych miast. Zarówno będą to „baby boomers”, ale także wykształceni ludzie wolnych zawodów, mogący pracować z domu.

Zdecydowanie wciąż nie będzie to rynek kupujących, a tym bardziej nie dla kupujących po raz pierwszy. Jeśli muszą oni liczyć tylko na siebie – wyborem będzie condo albo dom za miastem. To, co ja bym też sugerował, to zwrócenie uwagi na domy z drugim apartamentem. Będą one bardzo poszukiwane, bo wiele osób zaczyna doceniać takie rozwiązanie. Tak dla przypomnienia - basement apartament wynajęty za $1,500 pozwala pokryć koszty $300,000 pożyczki hipotecznej.

Jestem pewien, że bardzo powszechny stanie się ruch budowlany.  Miasto się zagęszcza i pomimo, że część ludzi wyprowadzi się z GTA, pewne jest, że nowa imigracja raczej pozostanie w dużym mieście - przynajmniej przez jedną generację.

Ponieważ brakuje terenów, a styl życia się zmienia, już wkrótce w nowo powstających domach dominować będą następujące trendy:

• mniejsze, ale lepiej wyposażone domy
• secondary apartament
• biuro domowe
• modern design
• większa ilość łazienek
• wykończony basement z osobnym wejściem
• domy wielopokoleniowe
• minimalne ogródki
• rooftop terrases

Zmorą 2022 (podobnie jak było w tym roku) będą też Multiple Offers Situations. Na jeden dom obecnie potrafi być 5-20 albo więcej chętnych. Dla agenta, który ma listing i dla sprzedających jest to wymarzona sytuacja, ale dla kupujących i ich agenta to ogromny stres. Nie tylko dlatego, że potrzeba czasu, by znaleźć odpowiedni dom, ale  jeszcze potrzeba bardzo dużo szczęścia i „głebokich kieszeni”, by ten dom kupić.

By zwiekszyć swoją szansę, trzeba być przygotowanym do złożenia oferty bez warunków, Czyli warto zadbać o mortgage pre-approval lub współpracę z super sprawnym mortgage broker. Tym, którzy boją się kupowania „kota w worku” przypominam, że można zrobić „pre-sale home inspection” przed złożeniem oferty. Takie rozwiązanie staje się coraz bardziej powszechne, ale moim zdaniem nie jest konieczne w każdym przypadku.  To powinno zależeć od konkretnego domu i jego stanu, który agent z doświadczeniem będzie mógł wstępnie ocenić.
 
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007