Maciek Czapliński

Tuesday, 14 Dec, 2021

JAK SIĘ MĄDRZE USTAWIĆ NA EMERYTURZE

Nawet nie wiem kiedy ten czas przeleciał, ale temat który dziś poruszam dotyczy personalnie również mnie - bo oficjalnie też jestem emerytem. Owszem, zamierzam nadal pracować i być czynnym zawodowo, ale wydaje mi się, że znacznie lepiej rozumiem sytuację ludzi starszych niż młoda generacja agentów.

Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości poszły znacznie w górę w ostatnich latach. A rok 2021 przejdzie chyba do historii. Praktycznie każdy, kto ma dom, jest milionerem (na papierze). Jest to niewątpliwie dobra wiadomość dla posiadaczy domów. Ale złą wiadomością jest to, że również poszły w górę koszty utrzymania domów. Im wyższa wartość nieruchomości, tym wyższe są (lub będą wkrótce) podatki od nieruchomości. Stale wzrastają też koszty energii, rozmaitych usług i napraw.

Dla ludzi w wieku emerytalnym utrzymanie domu obecnie staje się sporym problemem finansowym. Nawet jak mamy spłacony dom, to gdy zbliżamy się do emerytury (albo jak na nią przejdziemy i nasze dochody gwałtownie się zmniejszą), utrzymanie domu przerasta nasze możliwości finansowe. Gdy w rodzinie są dwie emerytury, sprawa wygląda lepiej. Natomiast kiedy rodzina staje się jednoosobowa (na skutek śmierci jednego z małżonków), to utrzymanie  domu – szczególnie w Metro Toronto - jest bardzo trudne.

Popatrzmy na liczby. Przeciętny dom wolnostojący czy połówka kosztują obecnie w GTA ponad milion. Podatki od takiej nieruchomości są zbliżone (lub wkrótce będą) do 1% wartości rynkowej - czyli można się spodziewać, że będzie to $10,000 lub więcej (około $800 miesięcznie). Nawet jak ktoś płaci mniej, to jest to tylko chwilowe, bo miasto ma pełne prawo podnieść „zaniżone” podatki do poziomu 1% wartości rynkowej.

Inne świadczenia - jak ogrzewanie, prąd, woda, internet, telefon, ubezpieczenie - mogą kształtować się na poziomie od $500 do $800 miesięcznie (w zależności od wielkości domu, rodzaju ogrzewania, jakości okien, izolacji, i wielu innych czynników). Prawda jest taka, że będąc emerytem trudno jest przeznaczać na dom prawie od $1500 do $2,000 miesięcznie (a często więcej), by mieszkać w często zbyt dużym na  potrzeby emeryta domu.

Jakie więc mogą być rozwiązania?
• Można oczywiście nie podejmować żadnych działań i utrzymywać dom tak, jak przed emeryturą. Często po wyczerpaniu wszelkich oszczędności zaczynamy zadłużać nasz spłacony dom, korzystając z oferowanych przez niektóre instytucje programów, jak tak zwany „riverse mortgage”. Osobiście radzę omijać te programy z daleka, bo wtedy tracimy kontrolę nad kosztami związanymi z domem i możemy być zmuszeni do szybkiej sprzedaży - ale z bardzo małym kapitałem w ręku. O tym napiszę innym razem.
• Można też, jeśli układ naszego domu pozwala na takie rozwiązanie – stworzyć legalny apartament na wynajem, co jest obecnie dość powszechne. Ten ekstra dochód od $1,000 do $2,000 miesięcznie może być naszym ratunkiem finansowym.

Inne rozwiązanie to częściowy lub całkowity „downsizing”
• Całkowity downsizing polega na sprzedaży nieruchomości i zainwestowaniu całej sumy w mądre i sprawdzone inwestycje. Jeśli otrzymamy 5% zwrotu na milionie dolarów, jest to $50,000 rocznie - czyli ponad $4,000 miesięcznie. Będąc bardziej odważnym, moż- na zainwestować w pożyczki hipoteczne (second mortgages) nawet na 10% zwrotu. Mając taki regularny dopływ gotówki – możemy wynajmować apartament za $2,000 miesięcznie i nie martwić się, że zabraknie nam do pierwszego. Problem, jaki widzę z trzymaniem pieniędzy w „skarpecie” - czyli w banku lub w pożyczkach hipotecznych polega na tym, że owszem, mamy spory zwrot na kapitale, ale kapitał też traci na wartości. Inflacja, która oficjalnie wynosi koło 2%, w rzeczywistości dochodzi (moim zdaniem) do 5%. Wystarczy policzyć wszystkie koszty życia.
• Częściowy downsizing może polegać również na sprzedaży domu i włożeniu (na przykład połowy pieniędzy) w inwestycje, a drugiej połowę w zakup mieszkania. To rozwiązanie uważam za sensowniejsze - bo po pierwsze ciągle będziemy osiągać stały dochód z inwestycji (na przykład w banku), a mieszkanie, w którym będziemy mieszkać jest naszą własnością i nikt po roku czy dwóch latach nie będzie mógł nam wymówić wynajmu lub podnieść opłat czynszowych do poziomu „rynkowego”.
• Oczywiście nie wszyscy widzą się w apartamencie. Dla nich dobrym wyborem jest dom parterowy (bungalow). Ten typ domów jest doskonałą alternatywą do „condo living” - bo nie tylko nie ma w nim schodów, ale posiadamy własny ogród, który dla wielu z nas jest potrzebny do dobrego samopoczucia. Problem polega jednak na tym, że bungalows w obrębie GTA są drogie i często może się okazać, że taki dom również kosztuje milion dolarów - lub nawet więcej. Czyli tyle samo, za ile sprzedamy nasz obecny dom. Ale wówczas opcja może polegać na stworzeniu dodatkowego apartamentu na wynajem. Tajemnica polega na tym, że ten dodatkowy apartament musi być naprawdę atrakcyjny. Czysty i zadbany, z dużymi oknami i dobrym oświetleniem.

Taki apartament wynajmiemy nawet za $2,300 miesięcznie, co może pokryć prawie $500,000 pożyczki hipotecznej, A jeśli dom kupimy za gotówkę, będzie naszym stałym dochodem, który pokryje z nadwyżką utrzymanie domu.
• Wielu przyszłych emerytów podejmuje decyzję kupna domu poza miastem, gdzie ceny są bardziej umiarkowane. Jeszcze półtora roku temu można było w okolicach Guelph, Wasaga Beech, Brantford itd. znaleźć bungalow w cenie do $500,000. Dziś jest to, niestety, o $200,000 więcej. Z tym, że przecież ceny w Toronto też poszły w górą przynajmniej o $300,000. Czyli nie ma problemu.
Kupując dom trochę dalej i za połowę sumy uzyskanej ze sprzedaży domu w GTA – nadal mamy środki na inwestycję. A dobrą inwestycją mogą być apartamenty przy SQ1, które przynoszą co miesiąc na czysto  $1,200 każdy (jeśli kupimy je za gotówkę) i dodatkowo przyrastają koło 5% rocznie na wartości. Jest to doskonałe rozwiązanie, bo jakby nie patrzeć na wszelkie inwestycje bankowe –  zwykle inflacja zjada kapitał. Pieniądz traci na wartości. Natomiast kupno jednej czy dwóch „income properties” jest najlepszym sposobem na to, by inflacja nas nie dopadła.
• Wielu seniorów marzy o bungalow, ale nie wszyscy mają energię i siły, by uprawiać ogród. Co wówczas? Kto będzie kosił trawę i sprzątał liście? To też nie musi być problem. Jest sporo (i powstaje coraz więcej) osiedli dedykowanych seniorom, które rozwiązują ten problem. Są to tak zwane „adult lifestyle developments”. Często każdy ich mieszkaniec jest właścicielem domu i terenu (czasami teren jest dzierżawiony), ale za niską opłatą miesięczną, a teren i trawniki są zadbane. Czasami można za dodatkową opłatą zatrudnić kogoś do sprzątania czy opieki - jak jest taka potrzeba.

• Ogromną zaletą takich osiedli jest fakt, że w przeciwieństwie do wielu domów seniora panuje tam inna atmosfera. Jest się blisko rówieśników, ale każdy ma prywatność i niezależność. Takie domki są łatwe do zamknięcia na zimę, by móc spędzić czas na południu.

 Mam świadomość, że omawiane tu zagadnienie wymaga wielu szczegółów i pewnie dodatkowych wyjaśnień - dlatego zapraszam wszystkich Państwa zainteresowanych tym tematem do rozmów, na spotkania i konsultacje bez zobowiązań. Chętnie pomogę w przeprowadzaniu tego dość skomplikowanego procesu - od sprzedaży poczynając, na kupnie kończąc, oraz pomogę zainwestować pozostałe środki w bezpieczne miejsca. Mam także stały kontakt z wieloma przedstawicielami szanowanych firm finansowych, a takie zaplecze umożliwia mi rozsądną ocenę każdej propozycji i sytuacji.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007