Na czym polega „Assignment” i co to jest?

By |2019-01-03T13:20:53+00:00January 3rd, 2019|Categories: Aktualności z rynku nieruchomości|Comments Off on Na czym polega „Assignment” i co to jest?

W obrębie GTA jest obecnie kilkaset nowych kondominiów albo w fa- zie budowy albo w fazie przedsprzedaży. Jak wiadomo cykl od sprzedaży do przejęcia mieszkania trwa latami i może pojawić się sytuacja życiowa, że chętnie „odstąpilibyśmy” naszą umowę, którą zawarliśmy z builderem osobie trzeciej bez czekania do momentu kiedy budynek zostanie faktycznie zakończony. Takie „odsprzedanie” umowy nazywa się właśnie “Assignment”. Po odsprzedaniu (przepisaniu) umowy na „nowo kupującego”, przejmuje on w praktyce cały kontrakt, który „oryginalny kupiec” zawarł z builderem. Brzmi to bardzo prosto – ale jest wiele kruczków prawnych, o których należy wiedzieć by nie być w poważnych problemach finansowych. „Odsprzedawanie” kontraktu zawartego z deweloperem jest też bardzo powszechnym procederem mającym często charakter spekulacyjny. Istnieją „inwestorzy”, którzy potrafią co roku dokonać bardzo wiele takich transakcji. Dlatego Revenue Canada coraz częściej patrzy na to jako zarobek z którego też chce dostać część w podatkach.
Assignment ma spore benefity dla sprzedających (oryginalny kupiec) i kupujących (nowy kupiec).
Benefity dla Sprzedającego Kontrakt/Przepisującego
• Ma on szansę na spory profit, szczególnie jesli zakupił condo kilka lat temu a odbiera je obecnie. Cena rynkowa mieszkania kupionego z planów w tym czasie mogła wzrosnąc nawet od 15 do 20%.
• Nie musi on płacić kosztów zamknięcia wyznaczonego przez buildera oraz Land Transfer Tax
• Nie jest odpowiedzialny za rabat HST. W normalnej sytuacji jeśli, ktoś sprzedaje nieruchomość bez wprowadzenia się do niej zaraz po przejęciu, musi zwrócić rabat HST do buildera (Chyba, że mieszkanie było wynajmowane przez rok zanim je sprzedamy to wówczas możemy odzyskać rabat HST od rządu).
• Unika kosztów utrzymania condo takich jak pożyczka hipoteczna, podatki od nieruchomości czy maintenance, gdyż do momentu przejęcia mieszkania koszty te nie wy- stępują. Sprzedawany jest tylko kontrakt czyli umowa.
Benefity dla Kupującego/Przejmującego Condo.
• Condo kupowane poprzez “assignment” są zwykle tańsze niż, te same oferowane przez dewelopera, gdyż deweloper dostosowywuje ceny sprzedaży do cen aktualnych rynkowych. Ceny są zwykle niższe kiedy zaczyna się sprzedaż i w miarę czasu są one podnoszone.
• Kupujący ma często jeszcze szanse na wybranie wykończeń nowego mieszkania
• Kupujący condo poprzez assignment – może je często kupić ze znacznie mniejszym depozytem, niż ten który był wymagany przez developera. Czasami może to być nawet tylko 5% wpłaty. W takiej sytuacji oryginalny pierwszy kupujący musi poczekać na zwrot swojego depozytu do chwili przejęcia mieszkania przez drugiego kupującego.
Co należy wiedzieć kiedy rozważmy zakup poprzez assignment?
• Większość umów z developerem zabrania sprzedaży condo poprzez assignment.
• Jeśli oryginalny kontrakt miał pozwolenie na assignment to należy sprawdzić jakie są wymagania. Developer często wymaga by taka operacja była na specjalnych formach oraz może naliczyć opłaty manipulacyjne.
• Jeśli oryginalny kontrakt nie miał tej klauzuli to można wystąpić do developera o pozwolenie na „assignment”. Często developer udzieli zgody jeśli mamy właściwe argumenty oraz pokryjemy jego wymagane opłaty manipulacyjne. Jeśli jednak developer nie zgodzi się na ten manewr – to nie za dużo możemy zrobić i musimy czekać do przejęcia mieszkanie by je sprzedać. Jeśli uzyskamy zgodę na assignment – należy sprawdzić jakie są wymagania, warunki i opłaty. Należy też sprawdzić jakie formy reklamy są dopuszczalne. Zwykle deweloper nie pozwala wprowadzać mieszkania, które chcemy sprzedać poprzez „assignment” na system MLS.
• Jeśli znajdziemy chętnego do przejęcia condo – należy wynegocjonować dokładnie całą transakcję (wszystkie detale) i być pewnym, że mamy wiążącą transakcję zanim wystąpimy o zgodę od developera na zaakcep- towanie tej osoby. Często developer pozwala na jedną bezpłatną transakcję (przepisanie kontraktu na osobę trzecią) i nie chcemy tracić tej opcji.
• W większości przypadków osoba akceptująca assignment, akceptuje oryginalną u- mowę z builderem w całości, dlatego ważne jest by była ona przejrzana przez prawnika zanim ją podpiszemy. Ważne jest by wszystkie warunki umowy pomiędzy sprzedającym i kupujacym były jasno określone i dołączone do oryginalnej umowy, która została podpisana z developerem. Istnieje specjalna forma opracowana przez Real Estate Association z której można skorzystać.
• W wielu przypadkach sprzedający (przepisujący) płaci wszystkie koszty przepisania umowy – jest to forma zachęty by transakcja doszła do skutku.
• Wiadomo, że z perpektywy sprzedającego (przepisującego) najlepiej byłoby dostać zarówno depozyt, który został wpłacony oraz profit w momenice przepisania umowy. Z perspektywy kupującego jest to zwykle bardziej skomplikowane. Depozyt wymagany przez developerów zwykle wynosi 15%-25% wyjściowej ceny zakupu i jest rozłożony w czasie kilku lat. Kupujący poprzez assignment często nie mają takiej sumy nie mówiąc już o wypłaceniu profitu. Zwykle sprzedający otrzymuje balans depozytu oraz profit dopiero w momencie końcowego przejęcia condo.

Warto wiedzieć również, że finansowanie mieszkań, które są przepisane nie jest takie łatwe. Banki nie wypłacą pieniędzy osobie, ktora odstępuje nieruchomość. Pieniądze są przekazane deweloperowi dopiero w trakcie przekazania gotowego objektu. Nazywa się to “occupancy closing”. Dlatego sprzedający (przepisujący) umowę musi uzbroić się w cierpliwość. Gdyby się jednak okazało, że “occupancy closing” już miało miejsce – wówczas zamknięcie transakcji może być w każdej chwili po tym jak developer podpisze zgodę na assignment (przepisanie).
Warto wiedzieć, że jeśli z jakiś powodów „nowo” kupujący, który przejmie kontrakt nie zamknie transakcji to oryginalny kupujący (ten co sprzedał umowę) nadal będzie odpowiedzialny finansowo za poniesione przez developera straty. Dodatkowo wcale nie ozna- cza to, że developer pozwoli mu zamknąć transakcję i przejąć mieszkanie. Dlatego warto w umowie dołożyć klauzulę, która by dawała taką możliwość i uzyskać zgodę developera. Inaczej możemy stracić nie tylko mieszkania, ale i depozyt.
Kilka ostatnich uwag:
• Finansowanie – jest znacznie trudniejsze do uzyskania w przypadku assigments i dlatego warto współpracować z brokerami, którzy mają z nimi doświadczenie
• Czas – ten rodzaj kontraktów zajmuje dużo więcej czasu niż normalne umowy kupna i sprzedaży
• HST – należy być super ostrożny. Jeśli oryginalny kupujacy kupował condo dla siebie to będzie ono zwolnione z HST. Jeśli jednak jest to spekulant i zakupił kilka mieszkań to może się okazać, że HST może być dodatkowo doliczone. Ważne jest by w umowie wyrażnie zaznaczyć i mieć zagwarantowane, że HST jest zawarte.

Maciek Czapliński
905-278-0007

About the Author:

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.