JEDNORAZOWE KOSZTY PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

Jakie musimy ponieść koszty przy zakupie nieruchomości? Z czego one wynikają? Czy wszys- tkie są obowiązkowe? Zapraszam Państwa do zapoznania się z ich zestawieniem.

Provincial Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario.

Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi 1,25% od ceny zakupu (do ceny $500,000). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $2,000 należnej opłaty.

Metro Toronto Land Transfer Tax – jest naliczany na wszystkie nieruchomości kupowane w obrębie Metro Toronto i trafia do kasy miejskiej. Jest to podobnie naliczany podatek z tym, że kupujący po raz pierwszy też otrzymują  specjalną ulgę w wysokości $3,725.

Legal Fees – czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za sfinalizowanie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800-$1500 (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe, itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $200-$500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około $1,500 plus HST.

High Ratio Mortgage Insurance – jeśli kupujemy nieruchomość z 20% downpayment lub większym, to specjalne ubezpieczenie pożyczki nie jest potrzebne. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty własnej, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corporation(CMHC). Więcej na ten temat napiszę innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do kwoty mortgage, natomiast podatek HST naliczany na premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili zamykania transakcji.

Home Inspection – nie jest to usługa obowiązkowa, ale ostatnio cieszy się ogromną popularnością.Typowa inspekcja kosztuje około $300-$600 plus HST.

Title Insurance – jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości wartej przykładowo $500,000 wynosi około $500. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w wielu sytuacjach. Na przykład gdyby okazało się, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości, miasto dopomina się go od nowych właścicieli. Wtedy ochroni nas to właśnie ubezpieczenie.

Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 1.5% do 2.5% od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i zawsze mogą się zdarzyć odstępstwa od tego standardu.

Wróćmy do Land Transfer Tax, który przy zakupie nieruchomości wydaje się zdecydowanie największym wydatkiem. Spotykam się z opiniami, że ten podatek jest jedynie rządowym sposobem na ściąganie pieniędzy od obywateli. Moim zdaniem niezupełnie. Oczywiście nikt nie lubi płacić podatków, ale LTT jest dla prowincji Ontario ogromnym źródłem dochodów i nie ulega to żadnej wątpliwości. Z pieniędzy pobieranych w formie tego podatku finansowany jest specjalny Land Title System, który pozwala czuwać nad prawidłowością systemu własnościowego nieruchomości w naszej prowincji.

W przeszłości w Ontario istniał inny system nazywany Registry System. Każdy prawnik, który zamykał transakcję zakupu nieruchomości musiał sprawdzać wszystkie poprzednie transakcje do 40 lat wstecz. To taki odnośnik „ksiąg wieczystych”, w które wpisywane były wszystkie kolejne transakcje dotyczące danej nieruchomości. Dziś trudno to sobie wyobrazić, ale wówczas nie było komputerów, a wszystkie dokumenty były przechowywane w formie papierowej w Register Office. Pomyłki i błędy zdarzały się, niestety, dość często i czasami były trudne do naprawienia. Dlatego wprowadzono nowy system, który oparty był na innych kryteriach. Każdy prawnik musiał sprawdzać dokumenty tylko do ostatniej transakcji. Każda poprzednio dokonana transakcja – według nowego systemu – jest sprawdzana i gwarantowana przez system jako prawidłowa. Innymi słowy to, co jest w chwili obecnej w papierach w Land Transfer Office, powinno odzwierciedlać faktyczny stan prawny. Ponieważ dodatkowo, w chwili obecnej system ten jest skomputeryzowany– liczba błędów znacznie zmalała.  Nie znaczy to, że ich nie ma. Dlatego część pieniędzy z LTT (oprócz kosztów prowadzenia systemu o którym wspomniałem), idzie w dużej części na specjalny fundusz ubezpieczeniowy (Land Titles Assurance Fund). Z tego funduszu pokrywane są wszelkie roszczenia wynikające z błędów popełnionych przez urzędników gwarantujących poprawność informacji. Z funduszu tego są też wypłacane odszkodowania dla tych, którzy padli ofiarami coraz częściej zdarzających się oszustw.

Natomiast Municipal Land Transfer Tax – pobierany na terenie GTA – jest oczywiście znaczącym elementem w budżecie Toronto. Jak wszyscy wiemy, dziury w budżecie były tak ogromne, że ten i inne wprowadzone podatki były niestety niechcianą, ale koniecznością.

Warto wiedzieć, że Ci którzy kupują nieruchomość i kwalifikują się jako kupujący po raz pierwszy (First Time Buyers) – mogą obecnie ubiegać się o częściowy zwrot tego podatku. Dotyczy to zarówno podatku prowincyjnego jak i miejskiego (Toronto). Maksymalna suma zwrotu nie może przekraczać $2,000 przy podatku prowincyjnym i $3,725 w przypadku podatku miejskiego.

  By móc ubiegać się o kredyt należy:

– mieć ukończone 18 lat

– nowy dom musi stanowić główne miejsce zamieszkania (prime residence)

– żaden z kupujących nie może posiadać innego domu – nigdzie na świecie

– aplikacja o zwrot podatku musi być złożona w ciągu 18 miesięcy od dnia przejęcia nieruchomości

Wymagane dokumenty do ubiegania się o zwrot to:

*  Land Transfer Tax Affidavit – to przygotowuje prawnik

* Kopia rejestracji tytułu własności   

* Umowa kupna – sprzedaży

* Statement of Adjustments (rozliczenia wydatków)

* Kopia Ontario New Home Warranty Certificate

To, o czym wspomniałem powyżej dotyczy tylko kupujących po raz pierwszy. Pozostali płacą LTT bez żadnych ulg. Podatek ten naliczany jest w chwili przejęcia nieruchomości i wchodzi w tak zwane koszty przejęcia (Closing Cost). Każdy prawnik, który pomaga zamknąć transakcję jest zobowiązany do przygotowania specjalnego dokumentu, w którym kupujący własnym podpisem potwierdza pod przysięgą, że suma wymieniona w tym dokumencie jest sumą, za która nieruchomość została nabyta. Formuła naliczania LTT jest dość skomplikowana i najlepiej skorzystać ze specjalnego kalkulatora.

Kalkulator ten znajdą Państwo na naszej stronie www.czaplinski.ca

W razie pytań czy potrzeby pomocy przy transakcjach jestem do Państwa dyspozycji.

Zapraszam i pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007