Basementy

By |2018-09-20T16:08:19+00:00September 20th, 2018|Categories: Aktualności z rynku nieruchomości|Tags: , , |Comments Off on Basementy

Panuje powszechne przekonanie, że wykończony basement znacznie podnosi wartość domu. I jest to prawda, ale jeśli jest on właściwie zaprojektowany i wykonany. Ciągle na pierwszym miejscu jeśli chodzi o opłacalność w co inwestować pozostaje kuchnia, poźniej łazienki, a następnie drewniane podłogi, malowanie, szafy itd.

Proszę pamiętać, że ponury, ciemny, a czasami wilgotny basement będzie wręcz odsraszał i zniechęcał przed zakupem domu. Jeśli mamy go zrobić źle i byle jak, to lepiej nie robić go wcale. Z drugiej strony w wielu przypadkach (szczególnie małych domów) – jest to najtańszy sposób by uzyskać dodatkową przestrzeń życiową, w której może powstać kino domowe, gym, dodatkowa sypialnia czy miejsce na różne hobby.

Nie wolno zapominać, że basement może też być przystosowany by służył jako dodatkowe mieszkanie do wynajęcia (lub niezależna jednostka dla członka rodziny). Takie dodatkowe mieszkanie w dzisiejszych czasach może okazać się bardzo istotne by móc uzyskać dochód pomagający w spłatach hipoteki (szczególnie dla tych którzy kupują pierwszy dom), albo dla ludzi, którzy są już na emeryturze i potrzebują dodatkowego dochodu by zapłacić podatki od nieruchomośći, koszty ogrzewania i podobne wydatki bez potrzeby sięgania do pieniędzy (i tak małych) z emerytury.

W chwili obecnej przepisy pozwalają na tworzenie dodatkowej jednostki mieszkalnej w obrębie własnego domu pod warunkiem, że spełni ona wymagania bezpieczeństwa, które bazują na Ontario Building Code (jakie to wymaganie – w dalszej części). Kruczek polega na tym, że by stworzyć taką jednostkę mieszkalną powinno się przejść przez proces legalizacji poprzez Building Department. Proces ten nie jest wcale skomplikowany, a mimo to tylko znikoma liczba ludzi, którzy robią dodatkowe mieszkania – zadaje sobie trud by to zrobić. Efect jest taki, że wiele mieszkań w basementach, nie spełnia żadnych norm bezpieczeństwa czy standartów jakości mieszkania. Oczywiście ktoś może powiedzieć – co z tego? A to, że niestety od czasu do czasu zdarzają się pożary i giną ludzie, a kary za takie postępowanie są zbyt niskie by zachęcały do przestrzegania przepisów. Szczególnie „kreatywni” są Hindusi, którzy „tworzą” takie miejsca do mieszkania, że włosy stają dęba.

Zalety legalizacji apartamentu są ogromne. Po pierwsze zmniejszamy szansę na fatalny wypadek a w chwili gdyby się zdarzył nikt nam nie może nic zarzucić. Przy sprzedaży taki legalny unit znacznie podnosi wartość domu, bo kupujący dom z legalnym apartamentem, ma prawo użyć dochód z niego do kwalifikacji na hipotekę.

W dzisiejszych czasach kiedy ceny domów są dla większości z nas bardzo wysokie w stosunku do naszych zarobków wynajmowanie części domu może być sprawą konieczności i jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić własny dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych przypadkach.

Wielu z nas stać na zapłacenie $2000 miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości – by myśleć o własnym domu jeśli dysponujemy minimalnym 5% down payment. Natomiast gdy kupią Państwo dom w którym znajduje się apartament do wynajęcia może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około od 1000 do $1,500 miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów – wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Ów dodatkowy dochód – pozwoli obsłużyć przy obecnych oprocentowaniach – pożyczkę hipoteczną na dodatkowych prawie 200 do 350 tysięcy (variable mortage). Jeśli apartament jest legalny ten dochód możemy dodać do aplikacji na pożyczkę w banku. Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie $2000 miesięcznie, mogą państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie nawet do $700,000. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 700,000 tysięcy – jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia.

Wracając do basementów – nie ważne czy wykańczamy basement na własne potrzeby czy na potrzeby wynajmowania jest kilka zasad o których musimy pamiętać.

• Projekt – często jest to pierwszy błąd, który popełniamy. Nie mając pojecia o projektowaniu robimy plany sami mając mało pojęcia o fukcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na budowie bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe. Oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów za projekt powoduje, że wydajemy dziesiątki tysięcy by często mieć końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.
• Obecnie są modne proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część basementu.
• Łazienki – jak już wydajemy pieniądze, to przynajmniej łazienka z prysznicem. Widziałem często łazienki na drugim biegunie przesady – ogromne z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i są nie używane.
• Bary – często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełni funkcję baru.
• Nagłośnienie – obecnie szczegónie w mniejszych domach piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych dlatego “home theatre” przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży ekran lub projektor. Nagłośnienie jest coraz częściej bezprzewodowe.
• Planując basement zdecydowanie warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia, warto też powiekszyć okna, które są w piwnicy i jest wiele sposobów by to zrobić. Jeśli mamy możliwości ucieczki z piwnicy – pomaga nam to w przypadku kiedy planujemy wynajecie.
• Ważne jest by planując basement uwzględnić sprawy akustyki i bezpieczeństwa dlatego warto jest zinwestować w izolację akustyczną, która wygłusza strop pomiędzy poziomami, sufit i ściany powinny mieć odporność ogniową jedną godzinę. To zwykle mozna uzyskać poprzez 5/8″ drywall.
• Warto pomyśleć o połączeniu smog alarm, który jest w piwnicy z tym, który jest na pierwszym poziomie tak by w wypadku pożaru na jednym poziomie, drugi został ostrzeżony.
• Drzwi pomiędzy basement a resztą domu jeśli myślimy o wynajmowaniu muszą być odporne na działanie ognia przez minimum 1 godzinę

Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są backsplits szczególnie back split 4 i 5 poziomowe. Bardzo łatwym do przeróbek jest tak zwany raised bungalow. Niektóre side – splits są również dobre. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do basement oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.

Wszystkich, których ten temat zainteresował zapraszam do kontaktu ze mną. Nie tylko pomogę znaleźć dom, który nadaje się na stworzenie dodatkowego dochodu, ale również mogę pomóc w sprawach projektowo wykończeniowych.

Maciek Czapliński
905-278 0007

About the Author:

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.