KUPIONY DOM I ODMOWA UBEZPIECZENIA. DLACZEGO?

Tuesday, 19 Aug, 2025

Maciek

Zakup domu w Ontario to często finał długiej drogi - oglądania dziesiątek nieruchomości,  negocjacji i niekończących się rozmów z rodziną. Kiedy już podpi- szemy ofertę i zaczynamy planować przeprowadzkę, wydaje się, że docieramy do celu. Aż tu nagle pojawia się wiadomość od brokera ubezpieczeniowego: "Przykro nam, ale przy obecnym stanie domu nie możemy wystawić polisy".
Na ontaryjskim rynku nieruchomości taka odmowa to wcale nie rzadkość. Ubezpieczyciele działają według prostej logiki - minimalizują ryzyko. Jeśli ryzyko jest zbyt wysokie lub trudne do przewidzenia, wolą odmówić, niż potem wypłacać setki tysięcy dolarów z polisy.
Stare zbiorniki na olej - problem, który nie rdzewieje... a raczej właśnie rdzewieje
Jedną z najczęstszych przyczyn odmowy zawarcia umowy ubezpieczenia jest obecność starego zbiornika na olej opałowy (oil tank), zwłaszcza zakopanego w ziemi. W Ontario przepisy wymagają, aby wszystkie zakopane zbiorniki były zarejestrowane w TSSA (Technical Standards and Safety Authority) i spełniały wymogi bezpieczeństwa. Te starsze niż 25 lat są w praktyce niemal niemożliwe do ubezpieczenia. Powód jest prosty - stal koroduje, olej wycieka, zanieczyszczając glebę i wody gruntowe. Koszt remediacji może sięgać dziesiątek tysięcy dolarów, a czasem przekraczać wartość samego domu. Nawet wewnętrzne zbiorniki po upływie określonego wieku budzą obawy ubezpieczycieli.
Dom w krainie wielkiej wody
Malownicza działka nad rzeką, jezioro za oknem, cisza i spokój... dopóki wiosenne roztopy lub intensywne opady nie zamienią podjazdu w kanał wodny. Standardowa polisa mieszkaniowa w Ontario nie obejmuje overland flooding (zalania z zewnątrz). W rejonach oznaczonych jako obszary wysokiego ryzyka, ubezpieczyciel może odmówić sprzedaży dodatkowej ochrony lub zaproponować składkę tak wysoką, że przestanie mieć to sens.
Podobnie jest z sewer backup - cofnięciem się kanalizacji. W domach, które doświadczyły takich problemów, polisa z tym rozszerzeniem może być niedostępna lub wielo- krotnie droższa.
Elektryczność z innej epoki
Instalacje elektryczne to kolejna kategoria czerwonych flag, np. serwis 60 amperów, gdy dziś standardem jest co najmniej 100 amperów. Mniejsza wartość może oznaczać odmowę wykupienia polisy, dopóki instalacja nie zostanie zmodernizowana.
Problematyczny będzie także knob and tube wiring - stary typ okablowania z początków elektryfikacji. Większość firm w Ontario nie akceptuje go w nowych polisach, wymagając pełnej wymiany przewodów.
Okablowanie aluminiowe - popularne w latach 60. i 70., dziś uznawane za potencjalnie niebezpieczne z powodu ryzyka przegrzewania i pożarów. Część ubezpieczycieli odmówi polisy, inni zażądają certyfikatu z Electrical Safety Authority lub modernizacji łączeń.
Ciche zagrożenia – azbest, radon, pleśń
Są też problemy, których nie widać gołym okiem.
* Azbest – stosowany w izolacjach, dachach, sidingach czy w płytkach podłogowych. Choć sam w sobie nie zawsze jest groźny, jego usuwanie jest kosztowne i wymaga pracy specjalistów. Ubezpieczyciele obawiają się potencjalnych roszczeń zdrowotnych i kosztów remediacji po uszkodzeniu materiału.
* Radon - to naturalny gaz radioaktywny, który może przenikać do wnętrz z gruntu. Wysokie stężenia wymagają instalacji systemów wentylacyjnych.
* Pleśń - powstaje przy wilgoci i słabej wentylacji. Usunięcie dużych ognisk pleśni może kosztować tysiące dolarów, a wiele polis w Ontario ma wyłączenia odpowiedzialności za szkody z nią związane.
Problemy strukturalne – kiedy fundamenty nie są pewne
Pękające ściany nośne, uszkodzone belki stropowe, osiadający fundament - to wszystko może być powodem odmowy ubezpieczenia nieruchomości. Nie chodzi tylko o estetykę. Uszkodzenia konstrukcji mogą prowadzić do poważnych wypadków i ogromnych kosztów naprawy. Firmy ubezpieczeniowe wolą zabezpieczyć się przed takim ryzykiem, wymagając napraw przed zawarciem umowy.
Domy z ciemną przeszłością
W Ontario problemem mogą być też domy, w których prowadzono uprawy marihuany. Po takich plantacjach często zostaje zawilgocenie, pleśń i przeróbki instalacji elektrycznej. Nawet jeśli dom został wyremontowany, jego historia może sprawić, że ubezpieczyciel powie "nie", a bank odmówi kredytu hipotecznego.
Dlaczego odmawiają?
Z punktu widzenia firmy ubezpieczeniowej to proste - każdy znany problem techniczny lub środowiskowy zwiększa prawdopodobieństwo kosztownej wypłaty. Jeśli ryzyko jest zbyt wysokie, odpowiedzią jest odmowa lub bardzo wysoka składka. Warto pamiętać, że większe towarzystwa mają większą elastyczność i czasem dopuszczają ubezpieczenie warunkowe, dając właścicielowi czas na usunięcie problemu.
Jak uniknąć niespodzianki?
Należy dodać klauzulę w umowie kupna, dającą czas na uzyskanie polisy przed finalizacją transakcji. Z drugiej strony nie dajmy się zwariować - 99% domów w Ontario nie ma problemów z uzyskaniem ubezpieczenia i istnieje mnóstwo różnych firm, które czasami są skłonne podjąć ryzyko. Jeśli kupujemy dom i nie mamy konkurencji, to włożenie warunku na 5 dni na załatwienie ubezpieczenia będzie akceptowalne, ale kiedy konkurujemy z jedną, dwiema lub więcej ofertami, to wówczas każdy warunek zmniejsza nasze szanse.
Warto zamówić inspekcję techniczną, obejmującą instalacje, konstrukcję, wentylację i badanie na obecność szkodliwych substancji. Z tym, że z mojego doświadczenia wynika, że przeprowadzenie inspekcji domu nie zawsze jest gwarancją wykrycia wszystkich problemów. Inspektor inspektorowi nierówny i zdarzają się tacy, którzy nie wiedzą co robią. Z kolei testy na szkodliwe substancje są bardzo kosztowne i czasochłonne. Często dużo niebezpieczniejsza jest słaba wentylacja domu (lub jej brak) niż potencjalne skażenia.
Trzeba sprawdzić historię nieruchomości - w tym zdarzenia ubezpieczeniowe, powodzie, czy wcześniejsze uprawy marihuany.
Warto skonsultować się z brokerem ubezpieczeniowym już na etapie oferty - najlepiej w sytuacji, kiedy mamy czas na inne warunki.
Kupując dom w Ontario warto pamiętać, że ubezpieczenie nie jest formalnością, lecz warunkiem bezpieczeństwa finansowego. Stare zbiorniki, ryzyko powodzi, przestarzała instalacja elektryczna, szkodliwe substancje czy poważne problemy strukturalne – każdy z tych czynników może sprawić, że usłyszymy od ubezpieczyciela "nie". A wtedy wymarzony dom może stać się największym zmartwieniem w życiu.
10 pytań, które warto zadać przed kupnem domu w Ontario
(aby nie spotkać się z odmową ubezpieczenia)
 Czy w domu jest lub był zbiornik na olej opałowy?
– Gdzie się znajduje (w piwnicy czy w ziemi) i ile ma lat? Czy jest zarejestrowany w TSSA?
Czy nieruchomość leży na terenie zalewowym?
– Sprawdź mapy ryzyka powodzi i dostępność ochrony overland flood i sewer backup.
Jaki jest serwis elektryczny?
– Minimum to 100 amperów. Czy instalacja jest nowa i czy ma certyfikat z Electrical Safety Authority?
Jaki typ okablowania jest w domu?
– Knob and tube lub aluminium mogą wymagać modernizacji lub certyfikacji.
Czy w domu występują szkodliwe substancje?
– Azbest, radon, pleśń – poproś o raport z badań lub inspekcji.
Czy są widoczne problemy strukturalne?
– Pęknięcia w fundamentach, ugięte belki, ściany nośne w złym stanie.
Jaka jest historia nieruchomości?
– Czy była kiedykolwiek wykorzystywana do uprawy marihuany lub innej działalności, mogącej spowodować trwałe szkody?
Czy dach i systemy grzewcze są w dobrym stanie?
– Ubezpieczyciele mogą odmówić ochrony przy zbyt starym dachu lub piecu.
Czy dom był przez dłuższy czas pusty?
– Puste domy są uznawane za podwyższone ryzyko i wymagają dodatkowych warunków.
Czy można uzyskać polisę warunkową?
– Jeśli są problemy, zapytaj o możliwość ubezpieczenia po spełnieniu określonych wymogów w ustalonym terminie
Jeśli mają Państwo pytania lub wątpliwości związane z tym tematem lub zamierzają kupić albo sprzedać dom - zapraszam do kontaktu. Z chęcią udzielę porad, znajdę kupca na dom lub wymarzoną nieruchomość - dla dużych rodzin lub na emeryturę.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007