Kryzys mieszkaniowy w Kanadzie:

Tuesday, 05 Sep, 2023

krach

Kryzys mieszkaniowy w Kanadzie:
przewidywany nieuchronny krach i zawirowania gospodarcze
Ekonomiści Bank of Montreal, Doug Porter i Robert Kavcic, w artykule zatytułowanym „Catch-’23: Canada’s Affordability Conundrum” omawiają szczegółowo trudny problem, który od lat budzi niepokój, zwłaszcza na obszarach miejskich i podmiejskich.

Wydaje się, że mimo zapewnień polityków nie ma łatwego wyjścia z tej sytuacji. Budownictwo jednorodzinne w Kanadzie jest po prostu zbyt drogie w stosunku do dochodów większości mieszkańców. Niedawne podwyżki stóp procentowych jeszcze bardziej zaostrzyły ten problem, doprowadzając do kryzysu gospodarczego i społecznego. Porter i Kavcic zwracają uwagę na naiwność głównego nurtu wyjaśniającego, że jest to tylko problem z podażą.

Prostym rozwiązaniem lewicy jest po prostu wznoszenie tanich, finansowanych przez rząd, gęsto zaludnionych budynków mieszkalnych z niespłacalnym długiem. Marzą o mitycznym „15-minutowym mieście”. W rzeczywistości skończą z projektami mieszkaniowymi w stylu amerykańskim z lat 70., które są nędzne i nienadające się do zamieszkania. Prawica ze swojej strony wierzy w umożliwienie sektorowi prywatnemu czynienia magii. Koniec restrykcyjnych przepisów, aw przypadku Toronto “Green Belt”, a przedsiębiorcy stworzą podaż i obniżą ceny.
Jednak jedno i drugie nie jest wykonalne. Wzrost liczby ludności jest zbyt silny w miastach takich jak Toronto, Vancouver i inne w stosunku do możliwej podaży dzięki imigracji i szukaniu możliwości przez Kanadyjczyków z innych części kraju. Chociaż ceny spadły, koszt kredytu hipotecznego wraz z podatkami, utrzymaniem i ubezpieczeniem jest nadal blisko 30-letnich maksimów w stosunku do dochodu. Tylko korekta ceny poprawi przystępność cenową. Właściciele domów nie mogą liczyć na to, że stawki powrócą do wielopokoleniowych minimów, jak wskazał gubernator Banku Kanady, Tiff Macklem. Kanadyjczycy z pewnością nie będą się cieszyć jakimś cudownym wzrostem przeciętnych dochodów w najbliższym czasie. Nawet gdyby tak się stało, spekulacje mogłyby jeszcze bardziej podnieść ceny.

Należy zauważyć, że wzrost dochodów zwolnił na przestrzeni dziesięcioleci, ale ceny domów wzrosły. Sytuacja w Kanadzie była napędzana sztucznie niskimi stopami procentowymi, tłumieniem podaży (głównie w wyniku błędnych obaw o środowisko) i wysokim popytem spowodowanym przez rząd, ale niezrównoważony wzrost populacji.

W wyniku rosnących kosztów kredytu hipotecznego właściciele domów zdecydowali się na wydłużenie terminu spłaty zadłużenia zamiast ponosić znacznie wyższe miesięczne koszty lub sprzedawać swoje domy. Chociaż jest to zrozumiałe, jest to głupie zadanie. Przypomina Japonię w latach 80., kiedy pojawił się pomysł 100-letnich kredytów hipotecznych i wszyscy wiemy, jak to się skończyło. Ta strategia zwiększa płatności odsetek, a tym samym zmniejsza dochód do dyspozycji właściciela domu. Dzieje się tak, gdy wartość aktywów bazowych spada. Zasadniczo jest to odwrotny efekt majątkowy: wartość netto i dochód do dyspozycji spadają w tym samym czasie.

Kanadyjskie ceny domów jednorodzinnych są zbyt wysokie. Są wyższe niż w Stanach Zjednoczonych, mimo że średni dochód gospodarstwa domowego w Ameryce na koniec 2021 roku był o około 37 proc. wyższy niż w Kanadzie. Według danych BMO ceny domów w Kanadzie przewyższyły ceny w Stanach Zjednoczonych o około 90 procent. Wydaje się, że większy wzrost populacji Kanady z nawiązką rekompensuje fakt, że nasza gospodarka pozostaje w tyle za gospodarką naszego sąsiada na południu. Aby umieścić tę sytuację w kontekście, stosunek średniej ceny domu do dochodu wynosi 6,2 w Stanach Zjednoczonych i 10,5 w Kanadzie. Dlatego ceny domów w Kanadzie są prawie 70 procent wyższe niż w Stanach Zjednoczonych pod względem dochodów.

Politycy, ekonomiści i eksperci mogą mówić o popycie, co chcą, ale „popyt” w ekonomii różni się od pragnień i zachcianek. Istnieje „popyt” na domy z czterema sypialniami w krajach rozwijających się, ale tamtejsi ludzie po prostu nie mają środków ekonomicznych, aby spełnić to marzenie. Podobnie dla wielu młodych Kanadyjczyków posiadanie prawdziwego domu, co było normą dla poprzednich pokoleń, jest obecnie nieprawdopodobne.
Jednak ulga jest w drodze. Jak stwierdził ekonomista Thomas Sowell: „Nie ma rozwiązań, są tylko kompromisy”. Prędzej czy później w Kanadzie nastąpi krach mieszkaniowy i ceny staną się bardziej przystępne – chociaż czasy będą bardzo trudne dla właścicieli domów z dużymi kredytami hipotecznymi i stagnacją dochodów. Wszystkie bąbelki w końcu pękają.
  Tom Czitron