CMHC CZY SECOND MORTGAGE - CO SIĘ BARDZIEJ OPŁACA?

Tuesday, 25 Nov, 2025

Marzenie o własnym domu to w Kanadzie dla wielu coś oczywistego, choć w praktyce coraz trudniejszego do osiągnięcia. Szczególnie w Ontario, gdzie ceny nieruchomości w miastach takich jak Toronto czy Ottawa rosną szybciej niż możliwości przeciętnego kupującego, pierwszy zakup wydaje się nie lada wyzwaniem. Wtedy z pomocą przychodzi Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) – rządowa instytucja, która ubezpiecza kredyty hipoteczne dla banków. Dzięki temu bank może udzielić kredytu osobie, która nie ma pełnych 20% downpayment. Jeśli kredyt nie jest spłacany, CMHC pokrywa brakującą część, dzięki czemu bank może zgodzić się na udzielenie kredytu osobie z niższym wkładem własnym.
A czy są jakieś inne opcje, w tym coraz częściej stosowany second mortgage? Dziś skupię się na tych zagadnieniach.

CMHC – most do własnego domu
CMHC to coś więcej niż zwykła instytucja finansowa. To gwarancja dla banków, że nawet jeśli kredytobiorca nie spłaci pożyczki, bank odzyska swoje pieniądze. Wtedy ubezpieczenie CMHC pokrywa brakującą część, dzięki czemu banki udzielają (nawet sporych) pożyczek tym osobom, które nie mają oszczę- dności na downpayment.

Najnowsze zmiany w CMHC
Rząd Kanady w ostatnich latach wprowadził kilka istotnych reform, które szczególnie ułatwiają życie pierwszym kupującym:

Możesz kupić dom do $1,500,000, nawet jeśli masz mniej niż 20% downpayment
Od grudnia 2024 r. CMHC ubezpiecza kredyty na nieruchomości do $1,500,000. W praktyce oznacza to, że kupujący w drogich rejonach Ontario, gdzie wiele domów kosztuje znacznie ponad milion, może uzyskać ubezpieczenie nawet przy niższym downpayment. Wymagania dotyczące wkładu własnego są następujące: 5% dla pierwszych $500,000 wartości domu i 10% dla części ceny powyżej $500,000.

30-letnia amortyzacja dla kupujących pierwszy raz
Dotychczas maksymalny okres spłaty kredytu ubezpieczonego przez CMHC wynosił 25 lat. Teraz możliwe jest rozłożenie go na 30 lat, co obniża miesięczne raty i zwiększa dostępność nieruchomości. Niższa rata pomaga młodym rodzinom utrzymać stabilny budżet. Zawsze istnieje możliwość spłacania wyższych rat, co skraca czas trwania kredytu, a każda wpłata ponad wymagane minimum obniża bezpośrednio saldo pożyczki.

Refinansowanie na dobudowę i rozbudowę
Od stycznia 2025 roku można wziąć dodatkowy kredyt z pomocą CMHC na rozbudowę domu, na przykład na stworzenie legal- nego mieszkania w basemencie albo postawienie małego domku dla gości w ogrodzie. Po rozbudowie wartość nieruchomości nie może przekraczać $2.000,000. Bank może sfinansować nawet 90% wartości domu, a kredyt można rozłożyć na 30 lat. Dzięki temu łatwiej stworzyć dodatkowy unit na wynajem albo zwiększyć wartość nieruchomości.
Wiele osób chciałoby stworzyć basement apartment, ale to wymaga sporych nakładów finansowych. Nowe zasady CMHC pozwalają sfinansować taką rozbudowę. Pożyczka w wysokości $75,000 oznacza ratę około $900 miesięcznie, ale wynajem takiego unitu może przynieść co najmniej $2,000 miesięcznie – zatem inwestycja fantastycznie się zwraca.

Nowe zasady oceniania zdolności kredytowej (Minimum Qualifying Rate, MQR)
Od marca 2025 roku obowiązuje wyższy stres test dla osób korzystających z CMHC. Zdolność kredytowa liczona jest tak, jakby oprocentowanie było wyższe o dodatkowe 2% albo wynosiło co najmniej 5,25% – zależnie od tego, która wartość jest wyższa. Ma to chronić kupujących przed sytuacją, w której nagły wzrost rat doprowadziłby do problemów finansowych.

Dlaczego te zmiany są ważne dla kupujących pierwszy raz w Ontario?
– większa dostępność droższych domów; osoby marzące o domu w Toronto czy Ottawie mogą kupić go z niższą wpłatą własną,
– niższe raty miesięczne dzięki dłuższemu okresowi spłaty,
– możliwość rozbudowy domu i uzyskania dodatkowego dochodu z wynajmu basementu,
– większe bezpieczeństwo finansowe, bo no- we zasady chronią przed nagłym wzrostem rat.

Koszty i pułapki CMHC
– składka ubezpieczeniowa: 4-4,5%
– dodanie składki do kredytu to wyższe odsetki
– dłuższa amortyzacja oznacza więcej zapłaconych odsetek
– istnieje możliwość wzrostu cen domów przez większą dostępność kredytu

Second mortgage – boczne drzwi do własnego domu
Dla tych, którzy chcą ominąć CMHC lub uniknąć wysokiej składki CMHC (czyli op-łaty doliczanej do kredytu za gwarancję CMHC), istnieje alternatywa: second mortgage. Second mortgage to po prostu druga pożyczka, którą bierze się oprócz głównego kredytu hipotecznego. Tej drugiej pożyczki udziela zwy- kle prywatny inwestor, a nie bank. Używa się jej po to, żeby uzupełnić brakujący downpayment, jeśli nie mamy pełnych 20% wpłaty wła- snej. Ta dodatkowa pożyczka może też być przydatna, kiedy CMHC odmówi nam ubezpieczenia ze względu na tak zwany stress test, albo kiedy nasz kredyt nie jest zbyt dobry. CMHC również może odmówić ubezpieczenia hipoteki z wielu rozmaitych powodów.
Wyobraźmy sobie sytuację: masz 5-10% własnych oszczędności, a do 20% jeszcze daleko. Zamiast kupować ubezpieczenie CMHC, możesz pożyczyć brakującą kwotę od prywatnego inwestora. Bank pożycza 80% wartości nieruchomości (nie wymagając CMHC), Ty masz część wkładu, a resztę uzupełnia second mortgage.

Jakie są koszty second mortgage?
– odsetki zwykle wynoszą 10-15% rocznie
– opłata pobierana przez prywatnego pożyczkodawcę (lendera) przy udzieleniu pożyczki: 2-4%
– czasem dochodzi honorarium brokera w wysokości około 1-2%

Kiedy second mortgage ma sens?
– kiedy ceny nieruchomości rosną szybciej, niż jesteś w stanie zaoszczędzić,
– kiedy planujesz refinansowanie w ciągu 1-2 lat,
– kiedy masz stabilne dochody, ale brakuje Ci gotówki na pełny wkład własny,
– kiedy wiesz, że odkładanie do pełnych 20% zajmie kilka lat, a w tym czasie możesz stracić na wzroście cen.

Kiedy lepiej zrezygnować z second mortgage?
– kiedy Twoje dochody są niestabilne,
– kiedy nie masz jasnego planu refinansowania,
– kiedy liczysz na to, że kupisz dom tanio i bez dodatkowych opłat, a second mortgage zawsze oznacza wyższe koszty.
Second mortgage może być dobrym rozwiązaniem dla osób, które chcą kupić dom szybciej i akceptują to, że taka pożyczka wiąże się z wyższymi kosztami.

CMHC czy second mortgage – podsumowanie
CMHC daje dostęp do rynku osobom, które nie mają pełnych 20% wkładu własnego. Zmiany wprowadzone na lata 2024-2025, takie jak podwyższenie limitu wartości nieruchomości, dłuższy okres spłaty i możliwość finansowania rozbudowy, wyraźnie ułatwiają start kupującym pierwszy raz w Ontario.
Second mortgage jest droższą opcją i wymaga ostrożności, ale czasem to jedyny sposób, żeby kupić dom szybciej i nie stracić dobrej okazji. Dla osoby, która marzy o własnym domu, oba rozwiązania mogą być do-bre: CMHC daje stabilność i przewidywalność, a second mortgage pozwala kupić dom wcześniej, jeśli ktoś akceptuje wyższy koszt. Gdy ceny nieruchomości rosną szybciej niż można odkładać pieniądze, czasem wcześniejsza decyzja o zakupie przynosi więcej korzyści niż kilkuletnie czekanie.
Idealną sytuacją jest oczywiście zakup nieruchomości z co najmniej 20% downpayment, bo wtedy nie trzeba korzystać ani z CMHC, ani z second mortgage. W czasach, gdy ceny rosły z tygodnia na tydzień, odłożenie takiej kwoty było praktycznie niemożliwe. Dziś, gdy rynek nie jest już tak rozgrzany, łatwiej jest dojść do wymaganych 20%. Trzeba jednak pamiętać, że kilkuletnie czekanie także ma swoją cenę. Życie nie stoi w miejscu, a odkładanie zakupu domu o 2, 3 czy 4 lata często oznacza zatrzymanie ważnych planów rodzinnych.
Wszystkich Państwa, planujących zakup, sprzedaż, budowę czy rozbudowę domu, zapraszam do kontaktu. Z chęcią poprowadzę każdą transakcję oraz wspomogę Państwa w rozmaitych sprawach budowlanych.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905.278.0007