Czy first time buyers mają szansę na własny dom?

Tuesday, 18 Nov, 2025

Marzenie o własnym domu dla wielu Kanadyjczyków jest równie real- ne jak wygrana na loterii. Ceny nieruchomości są wysokie, stopy procentowe ciągle powyżej komfortu, a wymagany wkład własny staje się dla młodych par barierą nie do przejścia.
Od pewnego czasu jednak zarówno rząd federalny, jak i prowincja Ontario wprowadzają pakiety zmian, które mają ułatwić zakup pierwszego domu. To nie kosmetyczna poprawka, ale największa reforma od lat – z nowymi zasadami kredytów hipotecznych, ulgami podatkowymi i programami oszczędnościowymi, które mogą realnie skrócić drogę do własnego dachu nad głową. Dziś chciałbym ten artykuł zadedykować wszystkim, którzy marzą o posiadaniu własnego dachu nad głową i przypomnieć pokrótce wszystkie nowsze oraz te istniejące od lat programy pomocy. Oczywiście będzie to bardzo krótkie przypomnienie, a wszystkich zainteresowanych zapraszam do personalnego kontaktu, by wybrać najlepszą opcję.

* 30 lat na spłatę kredytu – ulga dla domowego budżetu
Najważniejsza zmiana dotyczy długości okresu amortyzacji kredytu hipotecznego. Do niedawna maksymalny czas spłaty dla tzw. insured mortgage, czyli kredytu z ubezpieczeniem przy wkładzie własnym poniżej 20%, wynosił 25 lat. Obecnie kupujący po raz pierwszy mogą otrzymać kredyt rozłożony aż na 30 lat – i to niezależnie od tego, czy kupują nowy dom od dewelopera, czy starszą nieruchomość. Dłuższa amortyzacja to niższe miesięczne raty i większa zdolność kredytowa. W praktyce różnica może wynosić nawet kilkaset dolarów miesięcznie – co często przesądza o tym, czy wniosek o kredyt zostanie zaakceptowany. Oczywiście taki kredyt spłacany będzie dłużej i z większymi kosztami odsetkowymi, ale dla wielu młodych rodzin to szansa, by w ogóle wejść na rynek.

Wyższy limit kredytu z ubezpieczeniem – do $1,500,000
Druga fundamentalna zmiana to podniesienie limitu ceny nieruchomości, przy której możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego z ubezpieczeniem. Dotychczas limit wynosił $1,000,000 – dziś to już $1,500,000. Dzięki temu kupujący z mniejszym wkładem własnym mogą sięgnąć po finansowanie także przy droższych nieruchomościach. W realnych warunkach rynków takich jak Toronto czy Vancouver, gdzie nawet przeciętny dom często przekracza milion, to ogromne odciążenie. Dla wielu osób ta zmiana otwiera drzwi do zakupu, które wcześniej były zamknięte.

* Nowy, federalny zwrot podatku – nawet $50,000 oszczędności
Rząd federalny wprowadził również First-Time Home Buyer GST/HST Rebate – program pozwalający odzyskać znaczną część podatku GST (federalnej części HST) przy zakupie nowego domu. Dla nieruchomości do $1,000,000 ulga wynosi pełne 5% – czyli do $50,000. Dla domów między $1,000,000 a $1,500,000 ulga maleje liniowo, aż do zera powyżej $1,500,000. Program obejmuje zakup nowego domu freehold od dewelopera lub zakup condominium. Warunkiem jest to, by nabywca (lub jego partner) nie był właścicielem domu w ciągu ostatnich czterech lat i aby zakupiona nieruchomość była głównym miejscem zamieszkania.

* Ontario: pełny zwrot prowincyjnego HST – nawet 13% łącznie
Nie tylko Ottawa wspiera pierwszych nabywców. Rząd Ontario zapowiedział, że zwróci pełne 8% prowincyjnej części HST dla kupujących po raz pierwszy nowe domy o wartości do $1,000,000. Po połączeniu tej ulgi z federalnym zwrotem 5% GST, nabywca może zyskać nawet 13% zwrotu, czyli w praktyce całkowite zniesienie podatku HST. Dla przykładu, przy nowym domu o wartości $900,000 ulga może wynieść ponad $110,000. Dla domów powyżej $1,000,000 rabat maleje, ale pozostaje znaczący nawet przy nieruchomościach w granicach $1,300,000. To największe wsparcie podatkowe w historii prowincji, skierowane wyłącznie do pierwszych nabywców i nowych domów od deweloperów. Moim zdaniem ten podatek ma nie tylko pomóc kupującym po raz pierwszy, ale również pobudzić sprzedaż i budowę nowych domów. Taki ruch może spowodować, że branża budowlana zacznie ponownie zatrudniać pracowników, a to napędzi gospodarkę.

Dodatkowe narzędzia finansowe dla kupujących po raz pierwszy
Oprócz nowych ulg i kredytów, rząd przypomina o programach, które mogą realnie pomóc w zgromadzeniu środków na wkład własny. Pierwszy z nich to Home Buyers’ Plan (HBP) – umożliwia on wypłatę do $60,000 z własnego RRSP (funduszu emerytalnego) bez natychmiastowego opodatkowania, by sfinansować zakup lub budowę pierwszego domu. Środki te należy spłacić do RRSP w ciągu 15 lat, ale przez pierwsze dwa lata nie są wymagane żadne wpłaty. Drugim, nowszym narzędziem jest First Home Savings Account (FHSA) – rodzaj konta oszczędnościowego łączącego korzyści RRSP i TFSA. Można na nim odkładać do $8,000 rocznie, łącznie $40,000, z możliwością odliczenia wpłat od dochodu, a następnie wypłacenia tych środków całkowicie bez podatku, jeśli przeznaczone zostaną na pierwszy dom. Dla osób planujących zakup w ciągu kilku lat, FHSA to najbardziej efektywny sposób na zbudowanie kapitału startowego – oszczędności rosną, a każdy wpłacony dolar pracuje na podwójnej korzyści podatkowej.

* Nie zapomnij o uldze w Land Transfer Tax
Kupując dom w Ontario, pierwszym nabywcom przysługuje również ulga w podatku od przeniesienia własności (Land Transfer Tax). Prowincja oferuje zwrot do $4,000 z części prowincyjnej podatku, a jeśli nieruchomość znajduje się w Toronto – dodatkowo do $4,475 z części miejskiej. W praktyce oznacza to, że przy zakupie tańszego mieszka- nia pierwszym kupującym często udaje się uniknąć tego podatku całkowicie. Warto jednak pamiętać, że ulga dotyczy wyłącznie osób, które nigdy wcześniej nie posiadały nieruchomości w Kanadzie ani poza nią.

* 30 lat amortyzacji to szansa, ale i odpowiedzialność
Choć nowe przepisy otwierają wiele drzwi, to każdy kredyt i każdy zakup domu wiąże się z długoterminowym zobowiązaniem. Dłuższy okres spłaty to niższa rata, ale także wolniejsze budowanie kapitału i większe koszty odsetek. Eksperci podkreślają, że warto planować ostrożnie – brać kredyt z marginesem bezpieczeństwa i zachować rezerwę finansową. Niektórzy ekonomiści przestrzegają też, że zwiększenie dostępności kredytowej może chwilowo podbić ceny, bo może sprowokować więcej ludzi do kupna. Z drugiej strony – dla tysięcy młodych rodzin te zmiany oznaczają realną szansę, by przełamać impas i stać się właścicielami pierwszego domu.

* Podsumowanie
Reformy wprowadzone przez rząd federalny i rząd Ontario stanowią kompleksowy pakiet wsparcia dla kupujących po raz pierwszy. Wydłużony do 30 lat okres kredytowania, wyższy dopuszczalny limit kredytu, ogromne zwroty HST/GST, a także programy oszczędnościowe FHSA i HBP oraz ulgi w Land Transfer Tax – razem tworzą system, który może rzeczywiście przywrócić nadzieję, że własny dom w Kanadzie wciąż jest w zasięgu ręki. Fakt jest niestety też taki, że ceny nieruchomości nie są niskie i pierwszy dom często jest sporym kompromisem pomiędzy marzeniami a realizmem. Dziś, by kupić dom do $1,000,000, należy często patrzeć poza GTA - w takich miejscach jak Guelph, Kitchener czy Oshawa (i wiele innych miast). “Idealny” dom dla młodej rodziny, który powinien mieć cztery sypialnie i podwójny garaż, pozostaje w sferze marzeń.
Ale być może nie! Dla tych, którzy myśleli, że to marzenie nieosiągalne, nadchodzi czas, by wrócić do planów, odświeżyć rozmowy z doradcą kredytowym i zacząć działać. Bo tym razem rząd naprawdę chce pomóc.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905.278.0007