Zerwanie umowy hipotecznej

By |2018-08-23T11:23:23+00:00August 23rd, 2018|Categories: Aktualności z rynku nieruchomości|Tags: , , |Comments Off on Zerwanie umowy hipotecznej

Zdarza się, że kupiliśmy nieruchomość i w chwili zamknięcia transakcji wybraliśmy pożyczkę zamkniętą na 5 lat. Po upływie 2 lub 3 lat nagle dochodzimy do wniosku, że chcemy zamienić dom na inny ale by to zrobić musimy sprzedać dom w którym mieszkamy. Często wstrzymujemy się z tym ruchem w obawie przed karą za zerwanie umowy z bankiem.

Powstaje pytanie. Czy naprawdę mamy powód do obaw?

To oczywiście zależeć będzie od tego jaki mamy mortgage. Wielu kupujących nieruchomości wybiera mortgage zamknięty na 5 lat obwiając się, że ich spłaty mogą pójsć w górę. Często kosztem wybrania wyższego oprocentowania, wybieramy “spokój” jak nam ma zapewnić stały procent i stałe spłaty przez następne lata. Jednak życie pisze różne scenariusze i może się okazać, że już po kilku latach nasze plany się zmieniają i jesteśmy zmuszeni sprzedać dom albo zamienić dom na inny. Panuje przekonanie, że każda zmiana domu jest związana z karą pienieżną za “zerwanie umowy”. Jest to prawda w niektórych przypadkach, ale nie we wszystkich. Po pierwsze kary mogą dotyczyć tylko tak zwanych pożyczek zamkniętych (closed mortgage) zawartych na określony okres czasu. Pozyczki otwarte (open) czy zmienne (variable) zwykle można przerwać bez dodatkowej kary.

Wracając do pożyczek zamkniętych warto wiedzieć, że praktycznie każdy mortgage udzielany przez tak zwany Chartered Bank – ma wbudowany przywilej nazywany „portability”. Oznacza to, że jak długo osoba płacąca mortgage nie jest spóźniona z opłatami, ma ona szansę na przeniesienie pożyczki z jednej nieruchomości na drugą. Jeśli bank zaaprobuje nową nieruchomość jako „zastaw” to po prostu mortgage jest przerejestrowany z jednej nieruchomości na drugą.
W przypadku kupna większego i droższego domu mamy szansę dobrania kredytu i nie płacimy kary. W przypadku kupna mniejszego domu i redukcji pożyczki (mortgage) może nastąpić kara, ale tylko naliczana na różnicę której już „nie potrzebujemy”.

W praktyce oznacza to, że wcale nie trzeba czekać 5 lat by zmienić dom na inny. Jest to częste i błędne przekonanie. W przypadku zmiany domu na większy i podwyżki sumy mortgage, można również w niektórych przypadkach wynegocjonować od banku korzystniejszą stopę oprocentowania (jeśli oprocentowania są niższe niż kilka lat temu).
Przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty pożyczki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie. Oczywiście pod warunkiem, że bank to zaakceptuje. Ma to zwykle miejsce w sytuacji kiedy nieruchomości nabrały wartości (tak jak to ma miejsce ostatnio).

W opisanym powyżej przypadku, kiedy przenosimy pożyczkę z domu na dom nie musimy się obawiać kary (albo będzie ona mała).

Ale w przypadku kiedy sprzedajemy dom zanim upłynie okres zawartej z bankiem umowy i nie kupujemy następnej nieruchomości należy spodziewać się kary za zerwanie umowy. Dlatego warto wiedzieć jakie są to pieniądze bo to może wpłynąć na decyzję. Sprzedawać czy nie? Warto również wiedzieć, że karę zapłacimy również jeśli nie będziemy sprzedawać nieruchomości, ale nasz (zamknięty) mortage przeniesiemy do innego banku przed jego datą wygaśnięcia. Bank tracący biznes – nałoży na nas karę.

W każdym przypadku zerwania umowy hipotecznej zwyczajową karą jest tak zwany interest differential czyli różnica w oprocentowaniu do końca trawnia umowy lub 3 miesięczne oprocentowanie. – Bank wybiera zwykle tę opcję, która przynosi większy zysk dla banku.

Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach kiedy zawieraliśmy umowę w okresach kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Popatrzmy na teoretyczny przykład – załóżmy teoretycznie, że pożyczyliśmy $100,000 na 5 lat na oprocentowanie 5% trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam następne 2 lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na 2 lata (załóżmy, że jest to) 2.75% (posted rate) a panującym 3 lata temu. Jest to w naszym przykładzie 1.25% co w ciągu 2 lat pozostającym do końca kontraktu daje $2,500 różnicy w opłatach. Jeśli mamy na przykład 500 tysięcy pożyczki do „zerwania” to nasza kara będzie bardzo duża bo aż $12,500.

Three Interest Payment ma zwykle miejsce w sytuacjach kiedy panujące w chwili zerwania umowy procenty są wyższe niż panujące obowiązujące w chwili zawarcia umowy. Przy tych samych założeniach 5% od stu tysięcy daje w skali roku $5,000 w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje w sumie $1,249 kary.
Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank? Zawsze większa kara!

By wiedzieć na pewno jaka czeka nas kara za zerwanie umowy z bankiem warto również wiedzieć, że istnieje specjalny dokument, o który możemy poprosić nasz bank zanim podejmiemy decyzję o sprzedaży. Nazywa się on “mortgage verification” Dokument ten będzie zawierał informację jaka będzie kara za zerwanie umowy z bankiem. Moim zdaniem jest to bardzo ważne by wiedzieć i nie podejmować decyzji w „ciemno”. Kary mogą być niezwykle wysokie i to może wpłynąć na decyzję sprzedawać czy nie!

Z drugiej strony jeśli ktoś kupił dom trzy lata temu za, na przykład, $500,000 to ten dom jest teraz warty około $700 do $800 tysięcy bo tak wzrosły ceny. Czyli jeśli nawet sytuacja wymusi na nas sprzedaż, to nawet po opłaceniu wysokiej kary i tak pozostaniemy z ogromnym zyskiem. Czyli tak naprawdę nie ma powodów do zmartwień.

Maciek Czapliński
905-278-0007

About the Author:

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.