Tydzień temu pisałem trochę o trendach jakie zauważyłem na rynku nieruchomości w mijającym roku. Pomyślałem sobie, że warto by też było napisać o trendach jakie pojawiły się w odniesieniu do architektury oraz renowacji w odniesieniu do domów.

Zawsze jak rynek nieruchomości trochę zwalnia, zwykle ruch renowacyjny oraz budowlany zaczyna być bardziej aktywny. Wiele osób postanawia wyremontować domy w których mieszka. Czasami coś dobudować a czasami zburzyć stary dom i wybudować nowy. Wszak w większości przypadków teren, na którym stoi stary dom jest znacznie więcej warty niż stojąca struktura. To jest bardzo ważne stwierdzenie bo niezwykle często popełniamy błąd. Próbujemy na tej „starej” i często w złym stanie technicznym strukturze na przykład dobudować piętro. Owszem czasami ma to wiele sensu, ale równie często wcale nie. Jak mamy dom z niskim basementem i często w takim stanie, że wymagać (ten basement) będzie nowej izolacji wodnej (waterproofing) – to zwykle jest lepiej zburzyć cały dom, bo będzie taniej. Przychodzi mi myśl takie stomatologiczne porównanie. Czy ktoś zrobi „koronkę” na próchniejącym korzeniu? Na pewno nie, to po co robić nowy dom na zniszczonych i cieknących fundamentach?
Ale wróćmy do zauważalnych trendów.
• Bardzo dużo nowych domów w każdej dzielnicy Toronto. Rzeczywiście są takie rejony miasta, że praktycznie na każdej ulicy coś się już buduje, albo jest w przygotowaniu do budowania. Takie rejony jak południowe Etobicoke, Bloor West Village, południowa Mississauga, Beaches…. Wymieniać można bez końca. Wszędzie tam, gdzie się opłaca – coś się dzieje.
• Zagęszczenie miasta. Miasto się zagęszcza. Bardzo typowym trendem jest kupno większej działki (zwykle 50 stóp front) i następnie podział na dwie mniejsze działki 25 stopowe. Zwykle sam podział daje niezły zarobek. Jeśli inwestor mądrze wybuduje dwa domy na tych działkach to jego profit jest naprawdę dobry. Zagęszczenie miasta (increased intensity) jest właściwie popierane przez rząd prowincyjny bo jest on zdania, że struktura miejska będzie lepiej wykorzystana oraz mniejsze będą dystanse jakie ludzie muszą pokonywać do centrum jeśli by się wynieśli na przykład daleko poza Metro Toronto. Z drugiej strony, w niektórych częściach miasta budzi się bardzo mocna opozycja od lokalnych mieszkańców nie chcących podziału działek i utrary charakteru okolicy. Taka sytuacja zaistniała w Long Branch w Etobicoke. Kilku sfrustrowanych podziałami sąsiadów zawiązało koalicję przeciwko podziałom i radni miejscy pod ich naporem przestali zatwierdzać podziały w tym rejonie.
• Innym trendem podobnym do dzielenia działek, ale trochę bardziej skomplikowanym to jest wykupowanie 2 do 5 domów obok siebie a następnie budowanie w tym miejscu albo zespołów „stuck townhous” lub condominium aparta- ment. Często również deweloperzy (więksi) wykupują stare i mało aktywne plazy i w tych miejscach budują wielokondygnacyjne wieże mieszkalne.
• Jeśli chodzi o styl zabudowy do obecnie dominują głównie domy określane jako „nowoczesne”. To brzmi zabawnie bo to co się obecnie uważa za dom „nowoczesny” czyli najczęściej z płaskim dachem istniało już w latach 50-tych i przez dziesiątki lat ten sposób budowania popadł w zupełne zapomnienie. Dziś, wszyscy zakochani są w tym budownictwie ponownie. Muszę przyznać, że ja też takie wolę, bo przynajmniej jest w tej architekturze dużo prostych linii oraz rozwiązań bardziej dostosowanych do dzisiejszych czasów. To co jest obecnie doceniane to duże okna, wysokie sufity oraz możliwie by każda sypialnia miała własną łazienkę. Oczywiście dominuje „open concept”.
• Domy są mniejsze, ale zdecydowanie lepiej wyposażone. Owszem ciągle buduje się „giganty” o powierzchni 5000 SF + ale to zaczyna być pomału przeżytkiem. Szczególnie w Toronto, kiedy domy powstają na wąskich działkach przeciętna wielkość rzadko przekracza 2,500 sf, ale za to domy powinny być doskonale wyposażone. Dobrej jakości urządzenia domowe, świetnie przemyślane łązienki, kuchnie. Częstym dodatkiem jest biuro domowe i kino domowe. Czasami nawet siłownia.
• Obecne domy powinny być projektowane według zasady „Smart Homes”. Kontrola ogrzewania, oświetlenia, security system na odległość, często poprzez smart phone. Duży nacisk na oszczędność energetyczną (dobra izolacja i dobre okna) oraz na bardziej wydajny system ogrzewania i chłodzenia. Często stosuje się ogrzewanie podłogowe, a chłodzenie doprowadzane jest jako osobny system „od góry” . Dlaczego? Chłodne powietrze jest ciężkie i jak jest nadmuchiwane od podłogi jest mało efektywne. Kiedy „spada” spod sufitu, cała przestrzeń jest schłodzona szybko i równomiernie.
• Następnym z trendów jest „drugi apartament” albo do wynajmowania, albo dla członków rodziny. Jest on coraz bardziej popularny, a ponieważ jest to też obecnie coś co można legalnie uzyskać, zdecydowanie ma sens postarać się o jego zatwierdzenie budując nowy dom. Jeśli nie chcemy takiego apartamentu wynajmować, możemy z niego prowadzić biznes ale kiedy przyjdzie czas do sprzedaży to takie rozwiązanie jest obecnie bardzo poszukiwane. Jeden warunek. Nie może to być „nora”. Muszą być duże okna, właściwa wysokość, osobne wejście oraz jeśli jest to możliwe system ogrzewania i chłodzenia niezależny od reszty domu. Są ku temu dwa powody. Pierwszy to gdy apartament jest nie używany, to można trzymać w nim znacznie niższą temperaturę oszczędzając na kosztach, ale ważniejszym powodem może być fakt, że w ten sposób unikamy „mieszania” zapachów. W obec- nych systemach, kiedy cały dom obsługuje jeden piec i jeden system kanałów powietrznych (duckts), wszyscy natychmiast czują co kto gotuje. W obecnych czasach można też łatwo uzyskać osobny licznik elektryczny na energię używaną w unicie do wynajęcia. W ten sposób potencjalny lokator może być odpowiedzialny za własną energię elektryczną
• Ponieważ obecnie zaczynają się pojawiać w mieście domy głównie na mniejszych działkach (około 25 stóp szerokości) to oczywiście marzenie o podwójnym garażu jest nie realne. Często pojedynczy garaż zaczyna być też luksusem, ale jeśli już jest to można w nim zastosować bardzo sprytny system, który pozwala w pojedynczym garażu zaparkować dwa samochody? Jak? Jest to specjalna winda (platforma), która pozwala zaparkować jeden samochód nad drugim.
• Konsekwencją faktu, że domy są budowane na coraz mniejszych działkach a jednocześnie maksymalnie wykorzystują powierzchnię działki, są coraz mniejsze ogrody. Ogród często zaczyna przypominać małe patio na BBQ. Ale widocznie takie są czasy. Coraz rzadziej ludzie uprawiają pomidory czy ogórki w ogródku skoro wszystko można kupić tanio u „Chińczyka”
• Jedną z odpowiedzi na małe ogrody są „Roof tops tarrace”. Płaskie dachy w „nowoczesnych” domach same aż się proszą by wykorzystać je na taras. Fantastyczny pomysł bo i prywatność i dużo słońca. Właściwie same zalety, ale jest jeden poważny minus. Koszt! Jest to niezwykle kosztowna impreza, bo nie tylko trzeba doprowadzić schody na dach, ale sama konstrukcja dachu musi być inaczej zrobiona, inaczej wykańczana jest powierznia dachu, balustrady, samo wejście, itd., itd. No, ale kto bogatemu zabroni?
Reasumująć, żyjemy ponownie w ciekawych czasach. Po latach kiedy wszystko wyglądało tak samo, zaczęły się ciekawsze rozwiązania. Przyczym zrobienie dobrego projektu na 25 stopach szerokości działki jest niezwykle trudne funkcjonalnie. Widuję różne rozwiązania. Wiele bez głowy. Dlatego przypominam, że warto zapłacić trochę więcej za ciekawy i prawidłowy projekt. Bo czasami osczędność na tym etapie (projektowym) w praktyce prowadzi do błednych rozwiązań a to jest jak wyrzucanie pieniędzy w błoto.
Jest to ostatni tekst w tym roku i na pewno wszyscy już szykują się do zabaw sylwestrowych! Chciałbym podziękować moim wiernym czytelnikom za czas mi poświęcony. Proszę o komentarze i czasami sugestie na nowe tematy na mój e-mail 2780007@gmail.com
Zapraszam do współpracy zarówno jeśli chodzi o nieruchomości jak i budowanie domów. I oczywiście życzę wspaniałego Sylwestra i wspaniałego nowego 2019 roku.
Maciek Czapliński