Property tax

By |2019-03-07T14:23:55+00:00March 7th, 2019|Categories: Aktualności z rynku nieruchomości|Tags: , , |0 Comments

Proces naliczania tak zwanych „property tax” jest dość skomplikowany i szczerze mówiąć panuje w tym departamencie ogromny bałagan. Według panujących zasad podatek płaci się bazując na tak zwanej wartości rynkowej danej nieruchomości. Czyli dwie takie same nieruchomości powinny mieć taką samą „market value” i takie same podatki. Ale w praktyce bardzo często tak nie jest. Dlaczego?

W Ontario istnieje od 1997 – teoria jednolitego „assesment system”, który ustala wartość rynkową każdej nieruchomości w obrębie prowincji. Założenie jest takie, że każdy powinien płacić podatki proporcjonalnie do wartości rynkowej swojej nieruchomości. Czyli teoretycznie ktoś kto ma dom wartości pół miliona, powinen płacić o połowę mniej niż ktoś, kto ma dom warty million dolarów. To jest łatwe do zrozumienia i każdy to rozumie. Ale dlaczego (a często się to zdarza) dwa takie same domy czy dwa takie same mieszkania mają zupełnie inne podatki i różnice mogą dochodzić nawet do kilku tysięcy dolarów.

Otóż cały „assesment system” (czyli system ustalania wartości) jest oddany w ręce prywatnej firmy nazwanej MPAC (Municipal Property Assesment Corporation). Ta firma jest odpowiedzialna za wycenianie AKTUALNEJ wartości rynkowej każdej nieruchomości na terenie Ontario. Oczywiste jest, że przy ogromnej liczbie nieruchomośći na terenie Ontario, jest w praktyce niemożliwe by co roku „assesor” mógł odwiedzić wszystkie nieruchomości. Dlatego zwykle bazując na statystykach real estate firma ta (MPAC) robi ogólny adjasment procentowy do poszczególnych typów nieruchomości. Ale jeśli popatrzymy na dwie takie same nieruchomości na przykład mające 20 lat, które w chwili zakupu były sprzedane na przykład z planów za $200,000. Pierwsza z nich od początku ma tych samych właścicieli. Druga zmieniła ręce 5 razy i za każdym razem cena sprzedaży szła w górę. Oczywiście każda sprzedaż była odnotowana przez MPAC i nowy assesment był bazowany na nowej cenie sprzedaży. W chwili obecnej jeśli taki dom był sprzedany za $800,000 to na takiej sumie będą bazowały podatki i nowy właściciel będzie miał małą szansę by się od tej sumy odwołać. Wszak zapłacił tyle ile pokazuje wycena MPAC. Natomiast dom PIERWSZY, który przez 20 lat był tej samej rodzinie prawie na pewno będzie miał niższe podatki. Zwykle wartość rynkowa w takim przypadku była podnoszona po kilka procent rocznie, nikt nie wypytywał o żadne usprawnienia, poprawki itd. Z mojego doświadczenia wartość takiego domu w bazie danych MPAC będzie gdzieś na poziomie $550,000 – i dlatego też będą naliczane znacznie niższe podatki.
Czasami klienci wybierając pomiedzy dwoma identycznymi domami, kierują się niższymi podatkami. Nic bardziej mylnego. Ich podatki (i assessment value) będą uaktualnione po zakupie (nie od razu, ale szybko) bazując na cenie jaką zapłacili.

Pisząc o podatkach warto jeszcze mieć pojęcie o „mill rate”. Otóż każdy region (jak na przykład Peel) opracowuje swój budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług takich jak: policja, straż pożarna, bilioteki, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment). Oprócz władz miejskich, również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie regionu. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję, składają się na Państwa całkowity podatek od nieruchomości. Zrozumiałe jest, że im wyższy current value assessment, danej nieruchomości tym płacimy wyższy podatek. W uproszczeniu suma wszystkich potrzebnych podatków do prowadzenia regionu podzielona przez sumę assessed value wszystkich nieruchomości daje „mill rate”. W Mississauga na przykład dla nieruchomości w strefach mieszkaniowych „mill rate” wynosi 0.823476% Oznacza, to, że jak czyjaś nieruchomość została wyceniona na milion dolarów to pewnie będzie płacił około $8234.76 w podatkach.
Ciekawostką jest, że „mill rate” dla różnych miast potrafi być inne. Na przykład dla Oshawa wynosi 1.561%. Wynika to z faktu, że jest tam mniej nieruchomości do opodatkowania i mają one zwykle mniejszą wartość niż w Mississauga – a podatki ktoś musi zapłacić.
Powstaje pytanie czy obecny system jest sprawiedliwy?
Osobiście uważam, że nie! Nawet jeśli się on oficjalnie nazywa Fair Value Assesment System.
• Podatek od nieruchomości jest naliczany liniowo – czyli ktoś kto mieszka w małym domu, ale ma na przykład 5-ro dzieci w wieku szkolnym płaci mały podatek. Ktoś kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym płaci zdecydowanie wyższy podatek – korzystając ze znacznie mniejszej liczby serwisów i efektywnie płacąc za edukację innej rodziny. Podatek ten powinien być liniowy do określonej wartości – na przykład $500,000, ale później malejący do pewnej ustalonej maksymalnej wartości w sposób paraboliczny. Tak jest w wielu innych krajach.
• Przewidywane przez system ulgi dla osób o niższych dochodach – są tylko w teorii. Tak naprawdę wiele osób przechodząc na emeryturę jest zmuszona do sprzedaży domu nawet jeśli nie ma na nim hipoteki – tylko dlatego, że nie mogą podołać z płaceniem wysokich podatków.
• Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości – co oczywiscie prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić “market value” często nawet nie widzi wycenianego domu – dlatego ważne jest by te wyceny kontrolować i się odwoływać.
• Płacimy podatek od nieruchomości z tak zwanych “after tax money” – moim zdaniem podatki od nieruchomości powinny być uwzdlędniane jako wydatek w naszych personalnych zeznanich podatkowych. Wówczas miałoby to sens i pomogłoby wielu osobom być w stanie kupić nieruchomość. Tak się dzieje w USA – property tax są odpisywane od zarobków.

Istnieje wiele firm które pomagają w walce o poprawną wycenę i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości narzuconej przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy otrzymują zapłatę tylko jeśli wygrają naszą sprawę i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś. Firma, z której usług często korzystam jest to firma prowadzona przez dwóch panów – Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego o nazwie “After Tax”. Mieści się ona w Mississauga a telefon do niej to 905-273-4855 (patrz str. 16).
Maciek Czapliński
905-278-0007

About the Author:

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.