•   Saturday, 01 Oct, 2022
  • Contact

NADSZEDŁ NAJLEPSZY CZAS NA ZAKUP NIERUCHOMOŚCI

Ekspert radzi - Maciek Czapliński

Widzimy, że rynek wyraźnie wyhamował i ce- ny spadły. Czy wobec tego zakup nieruchomoś- ci stracił swoją atrakcyjność?

Jest to oczywiście prowokujące pytanie, na które odpowiem, podpierając się statystykami, bazującymi na danych z lipca tego roku, (bo oficjalnych statystyk za sierpień jeszcze nie ma).
Rzeczywiście - nie da się ukryć, że ceny domów w Ontario w chwili obecnej spadają. Ale ciekawostką jest, że średnia cena domu w Ontario spadła tylko o 0,5% w stosunku do lipca 2021 i wynosi $831,473. Oznacza to, że ceny wróciły do wartości sprzed roku, zanim rynek kompletnie oszalał.
Średnia cena domu w Ontario spadała w ostatnich miesiącach - wskutek gwałtownie rosnących stóp procentowych, wprowadzonych przez Bank of Canada (by przeciwdziałać inflacji, co spowodowało znaczne spo- wolnienie popytu).
Wiele osób, które kwalifikowały się na zakup w styczniu, dziś z powodu podwyższenia oprocentowań kwalifikuje się na znacznie mniejszą hipotekę. Co przy wysokich cenach nieruchomości przekłada się na mniejszą liczbę kupujących, niż normalnie.
Analizuję nasz rynek każdego dnia. W ciągu ostatnich pięciu miesięcy stopy procentowe z 2.70% wzrosły do poziomu 4.70% (5 years close mortgage).
Spowolnienie popytu wynika też z faktu, że trwa właśnie pierwsze, pocovidowe lato - i bardzo wiele osób, zamiast analizować rynek pod kątem opłacalności zakupów - po prostu korzysta z wypoczynku na łonie natury, bez strachu i maseczek.
Jak wiemy, średnie ceny sprzedaży na rynku mieszkaniowym w Ontario osiągnęły najwyższy poziom w lutym 2022 roku - $1,086,493. Od tego czasu spadły o 23,5% (w ciągu zaledwie pięciu miesięcy!). Dzisiejsza średnia cena sprzedanego domu w Ontario jest o $255,000 niższa niż podczas szczytu w lutym tego roku.
Znaczący spadek cen domów w lipcu 2022 r. jest trendem obserwowanym na wielu głównych rynkach mieszkaniowych Ontario w ostatnich miesiącach.
W lutym tego roku średnie ceny sprzedaży w Toronto, Hamilton, Ottawie i Mississauga pobiły rekordy wszechczasów, ale od tamtego czasu poleciały w dół. Jednak nawet po lipcowym, 6% spadku, średnie ceny domów w Ontario spadły tylko o 0,5% w porównaniu do lipca 2021 roku.
Dla porównania, średnia cena sprzedanych w Kanadzie domów spadła o 5% w stosunku do cen sprzed roku. Co potwierdza fakt, że dobrze rozwinięte regiony kraju z dobrą bazą biznesową, zawsze lepiej trzymają cenę.
Gdy rynek mieszkaniowy w Ontario ochładza się, powszechnym zjawiskiem w głównych miastach  jest znacznie niższa liczba transakcji - w porównaniu z tym samym miesiącem ubiegłego roku.
Sprzedaż domów w Toronto spadła o 48%. W Ottawie odnotowano 36% spadek sprzedaży w ciągu roku. Aktywność sprzedaży w Hamilton spadła o 41%. Sprzedaż domów w Mississauga obniżyła się o 52%, a w Brampton o 58% - w porównaniu z ubiegłym rokiem.
Czytając powyższe dane, można wpaść w panikę. Czy rzeczywiście nadal warto inwestować w real estate? Ależ oczywiście! Zdaniem moim (ale także i wielu doś- wiadczonych specjalistów z branży czy renomowanych agentów real estate), obserwowany bezprecedensowy przyrost cen w ostatnim okresie był rodzajem „wybryku” (który zdarza się od czasu do czasu) w normalnie stabilnym rynku nieruchomości. Rynku, który w Kanadzie bazuje na bardzo zdrowych podstawach ekonomicznych.
Historycznie, nawet jak występują spadki podobne do obecnych – to po pewnym czasie zostają nadrobione i nawet ci, co myślą, że stracili kupując w „wysokim rynku” - i tak wychodzą na swoje. Kluczowym słowem jest cierpliwość.
Inwestycja w nieruchomość jest inwestycją długoterminową. Nie jest to stock market, gdzie należy czasami wszystko szybko sprzedać, by nie stracić i nie pozostać z bezwartościowym papierem. Żyjemy w bezpiecznym kraju, do którego co roku przyjeżdżają imigranci z całego świata. Tu domy zawsze będą kluczową potrzebą i pewną inwestycją.
Istotną sprawą jest lokalizacja. Jeśli kierujemy się zasadą "lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja", to nie powinniśmy martwić się o naszą inwestycję. Dobra lokalizacja to czasami właściwe miasto, albo jego atrakcyjna dzielnica. To czasami dom, który wychodzi na park, w pobliżu dobrych szkół, z daleka od autostrady czy słupów wysokiego napięcia. Niektóre dzielnice mają tak złą reputację (wynikającą z wielu czynników), że należy ich unikać.
Rental Potential. Ogólnie domy, które posiadają rental potential, są bardziej poszukiwane, ponieważ ich właściciele zabiegają o wynajmujących. Zwłaszcza ci, którzy mają problemy z obsługą kredytu.
Ceny zaczynają się stabilizować. Statystyki już pokazują, że spadek cen zaczyna być wolniejszy w ostatnich miesiącach. Jak widać, wróciły do poziomu sprzed roku. Czyli to, co gwałtownie przyrosło równie gwałtownie spadło. W dużej mierze tak duże spadki wynikały z niepotrzebnej paniki, choć ta korekta rynku była bardzo potrzebna. Moim zdaniem od tej chwili ceny, jeśli jeszcze spadną, to niewiele. Ja osobiście przewiduję bardzo powolny wzrost cen, zaczynający się od końca września tego roku. Kupujący przyzwyczają się do wyższych oprocentowań i wielu z nich wróci w jesiennym rynku do zakupów.
W naszych warunkach klimatycznych trudno jest mieszkać „pod mostem”, a ceny wynajmu są niezwykle wysokie. Jest to także wyrzucanie pieniędzy w błoto.
Proszę mieć na uwadze, że istnieje granica, do jakiej spadają ceny. Nie może być to poniżej „replacement value”. Jeśli weźmiemy pod uwagę koszt zakupu działki, budowy domu oraz urządzenia terenu, to poniżej tej wartości trudno liczyć na zakup. Dziś, przy niezwykle wysokich cenach działek, robocizny, kosztów materiałów i projektów – zdecydowanie zaczynamy od tego pułapu, że „taniej już nie będzie”.
Czy warto czekać na spadek cen? Oczywiście wiele osób czeka na ten moment, kiedy ceny będą najniższe, by skorzystać z super okazji. I może się okazać, że jak uznamy dany moment za właściwy, tak samo zrobi bardzo wielu kupujących. To oczywiście ponownie spowoduje gwałtowny wzrost cen i konkurencję w wyborze.
Moim zdaniem właśnie teraz zaczyna być dobry moment, by szukać okazji i kupować bez konkurencyjnych ofert. Nawet, jeśli ceny spadłyby obecnie nawet o kilka procent, to i tak za chwilę ten trend się odwróci.
Procenty są wyższe, ale ceny są niższe. To dobry czas na negocjacje! Tak jak wspomniałem wcześniej, gwałtowny wzrost oprocentowań spowodował gwałtowny spadek cen. Ponieważ spowodował też gwałtowny spadek aktywnie poszukujących nieruchomości do kupna, właśnie teraz jest doskonały moment by składać oferty i próbować negocjować cenę! Przy niższych cenach, nawet jeśli płacimy więcej – na koniec 5-letniego okresu pożyczki i tak będziemy finansowo do przodu (o czym pisałem kilka tygodni temu).
„Odpuszczenie” wzrostu oprocentowań. Rząd spowodował ten problem! Kiedy pojawił się Covid-19, rząd, by stymulować gospodarkę, zaczął drukować i rozdawać kasę bez opamiętania! Biliony dolarów rozdawane na prawo i lewo oraz wyjątkowo niskie oprocentowania spowodowały nieprawdopodobnie wysoką (jak na Kanadę) inflację. A teraz rząd zrzuca wszystko na barki obywateli, gwałtownie podnosząc oprocentowania. To powoduje, że wiele osób, które zainwestowały w nieruchomości w tym gorącym okresie, widzi spadek swojej inwestycji w setkach tysięcy dolarów. A premier Trudeau bezstresowo jedzie na wakacje. Nic więc dziwnego, że niechęć do rządu narasta.
Moim zdaniem wysokie oprocentowania nie utrzymają się zbyt długo. Cała gospodarka Kanady bazuje na „commerce” - a on opiera się na osiągalnym kredycie. Tanie kredyty napędzają nie tylko rynek real estate, ale zakup wszystkiego - od samochodów do pieluszek! I bez niskiego oprocentowania wszyscy będą mieli problemy. Chyba, że Mr. Trudeau będzie działał według znanego nam z komuny hasła - „rząd się sam wyżywi”.
Real Estate „Solid Asset” - jakby nie patrzeć na moje powyższe przemyślenia, to nie ma lepszej, bardziej stabilnej i bezpieczniejszej inwestycji jak nieruchomości. Szczególnie dotyczy to takich nieruchomości jak domy jednorodzinne, zlokalizowane w dobrej okolicy, gdzie mamy potencjał na przyszłościowy „redevelopment”. I to powinien być nasz cel. Kupować takie miejsca, które mają potencjał na przyszły przyrost wartości.
Najlepszym przykładem jest mój kolega Luigi, który kiedyś kupił działkę za $40,000, by uprawiać na niej pomidory, a sprzedał ją rok temu firmie Mattamy za $43,000,000. To się nazywa mądry „badylarz”!
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007

Powiązane wiadomości

Comment (0)

Comment as: