•   Wednesday, 10 Aug, 2022
  • Contact

NA CO ZWRACAĆ UWAGĘ WYBIERAJĄC CONDO?

Porady eksperta - Maciek Czapliński

Obecnie, kiedy kupno nieruchomości przypomina wyścig (czyli kto szybszy i da więcej, ten wygrywa) – brakuje często czasu, by zastanowić się, co tak naprawdę jest ważne w wyborze wymarzonego mieszkania.
Ja rozumiem, że kiedy po kilku przegranych ofertach jesteśmy naprawdę zmęczeni poszukiwaniami i chcemy mieć już zakup z głowy, to zaczyna nam być wszystko jedno. W końcu „w nocy wszystkie koty są czarne”. Ale czy na pewno?
Otóż nie! Przecież nie chodzi tylko o dach nad głową. Kupno mieszkania - czy to na użytek własny, czy na inwestycję – jest w końcu bardzo ważną decyzją, od której zależeć będzie nasz sukces finansowy.
Wybór właściwego kompleksu i właściwego mieszkania jest niezwykle skomplikowany i tak naprawdę tutaj jest największa rola Państwa agenta, by wszystkim właściwie pokierował.
Poniżej zamieszczam całą listę zagadnień, które warto przemyśleć i wziąć pod uwagę, kupując mieszkanie  – wszak w dzisiejszych czasach mówimy o sporym wysiłku finansowym!
Rola Agenta Real Estate. Wielokrotnie podkreślałem, że warto znaleźć agenta, który nie tylko zna rynek, ale któremu mogą Państwo zaufać. W dzisiejszych czasach pojęcie lojalności w biznesie niestety, często zanika. Widzę, że ludzie zadowalają się działaniami pozornymi, a nie tym, że ktoś dba, by nie kupili przysłowiowego kota w worku. Niedoświadczeni kupujący, zamiast korzystać z pomocy własnego Buyer Broker (którego serwis jest bezpłatny), proszą agenta, który ma listing o reprezentowanie ich w transakcji, licząc na deal. Ale taki przypadkowy agent, jeśli nie ma skrupułów, może nas tak pokierować, że zamiast dealu mamy problemy.
• Czy cena jest najważniejsza? Często cena jest jedynym czynnikiem, na którym się koncentrujemy. Ja wiem, że jest to ważne kryterium wyboru, ale nie najważniejsze. Czasami lepiej zapłacić więcej za dobry produkt, ponieważ gwarantuje to korzyści w przyszłości. I tutaj ponownie warto mieć lojalnego agenta, który ma orientację w rynku i pomoże dokonać właściwego wyboru.
• Reputacja kompleksu. Rozmaite lokalizacje, a nawet budynki mają swoją reputację. Od niej zależy często, kto w takim budynku mieszka i jak wzrastają lub spadają ceny unitów. Mógłbym wymienić cały szereg budynków (zespołów), w których na pewno nie warto kupować - nawet jeśli cena jest atrakcyjna. Niektóre problemy są związane z mieszkańcami, inne ze stanem technicznym, a jeszcze inne z finansowymi zaległościami. Doświadczony agent powinien o tych sprawach wiedzieć. Kupując na własną rękę często popełnimy kosztowne błędy.
• Wielkość mieszkania. Z reguły, przy wyborze mieszkania kierujemy się naszymi możliwościami finansowymi. I często nie mamy wyboru, ale jeśli już możemy sobie pozwolić na komfort cenowy, to proszę się dobrze zastanowić nad Państwa stylem życia i ewentualnie nad strukturą rodziny. Zbyt małe mieszkania zwykle po krótkim czasie stają się problemem. Ja wiem, że samym downtown Toronto mieszkanie wielkości „walk-in-closet” potrafi kosztować $600,000, ale może jednak warto zrezygnować z downtown i popatrzeć na Etobicoke czy wschodnią Mississauga, gdzie za taką kwotę można już kupić coś większego.
• Ustawienie do stron świata. Jest to może drobny szczegół i często wybór ustawienia w stosunku do stron świata wynika z personalnych preferencji. Ale warto o tym pamiętać. Jeśli wolimy pomieszczenia nasłonecznione, to oczywiście ustawienie południowe do zachodniego jest idealne. Jeśli nie lubimy nagrzanego mieszkania, to preferowane powinny być kierunki wschodni i północny. Wybór kierunku ustawienia ma szczególnie znaczenie, kiedy kupowane mieszkanie nie ma centralnej klimatyzacji. W takich przypadkach mieszkania z południowo-zachodnim ustawieniem potrafią być nie do wytrzymania, szczególnie latem.
• Balkon. Szczerze mówiąc, ja bym nie kupił mieszkania bez nawet malutkiego balkonu. Nie ma nic bardziej relaksującego jak kolacja, drink czy papieros na spokojnym balkonie. Ale są też balkony wychodzące na autostrady - jak na przykład budynki na Valhalla, wychodzące na HWY 427. Takich lokalizacji i takich balkonów bym unikał.
• Piętro. Wybór poziomu to kwestia indywidualna. Jedni lubią nisko, inni wysoko. Zwyczajowo im wyżej, tym drożej i spokojniej. Ale z drugiej strony niższe poziomy są bezpieczniejsze (zwłaszcza dla dzieci), nie ma problemów z windą i uczucia lęku wysokości. W każdym przypadku uczulam na to, by zwracać uwagę na widok z okien. Jeśli mieszkanie na niskim piętrze wychodzi na śmietniki, to może rodzić problemy. Nie wszyscy chcą też mieć okna na podjazd i główne wejście - ze względu na ciągły hałas (nawet w nocy).
• Maintenance. Maintenance budzi najwięcej kontrowersji. Najczęściej w nowych budynkach jest tańsze niż w starszych (gdyż nie zawiera opłat za prąd, wodę czy nawet ogrzewanie). Starsze budynki potrafią mieć maintenance nawet znacznie powyżej $1,000, ale często zawarte są w nim wszystkie świadczenia. W nowych budynkach maintenance jest zwykle wyliczane od wielkości unitu i jest to obecnie koszt około 65 centów za stopę. Ponieważ mieszkania są małe, to na przykład jednosypialniowe o powierzchni 600 stóp kwadratowych powinno mieć wysokość opłaty na poziomie około $390/m. Z drugiej strony, wiele starszych i znacznie większych mieszkań często o powierzchni nawet 1,200 stóp kwadratowych ma maitenance na poziomie 80 centów do dolara od stopy powierzchni. Czyli tak naprawdę różnica pomiędzy opłatą za maintenance w nowym, a w starym budynku nie jest ogromna, i jest  często tylko mierzona w centach. Ale w starszych mieszkaniach nie musimy martwić się o dodatkowe opłaty. Każdy oczywiście ma swoje preferencje, ale dla dużych rodzin maintenance, które zawiera wszystkie opłaty, jest bardziej poszukiwanym rozwiązaniem. Z drugiej strony, kiedy mieszkańcy budynku nie są zmuszani do oszczędzania poprzez płacenie za własne świadczenia - to ciągle brakuje pieniędzy w budżecie i maintenance jest nieustannie podnoszone w górę.
Co jest zawarte w maintenance? W czynszu zawarte są nie tylko opłaty za media takie jak woda, ogrzewanie czy prąd. Zawiera on również koszt ubezpieczenia budynku, opłaty związane z prowadzeniem budynku, jego sprzątaniem i naprawami. Im starszy budynek, tym więcej koniecznych napraw, i tym wyższe maintanenace. Część pieniędzy co miesiąc jest odprowadzana do tak zwanego funduszu rezerwowego, z którego następnie, gdy istnieje taka potrzeba, pokrywa się koszty poważ- niejszych napraw  czy usprawnień. Zwykle jest to wymiana okien w budynku, naprawy lub wymiana wind, czasami remonty parkingu i basenu. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji. Taki fundusz może być często liczony w milionach, ale wymagane naprawy potrafią go znacznie uszczuplić.
• Status Certificate. To niezwykle ważny dokument, o który należy poprosić przy zakupie condo. Są w nim zawarte informacje o stanie prawnym i finansowym kompleksu. Można tam znaleźć właśnie informacje o tym, jaki jest „zapas finansowy” na potencjalne renowacje i czy są one planowane. Jest zwykle informacja, czy są planowane podwyżki składek na fundusz rezerwowy i podwyżki maintenance. Czasami korporacja jest w sporze sądowym, i o tym też warto wiedzieć. Te wszystkie informacje muszą być w Status Certificate zawarte i na ich podstawie możemy podjąć decyzję, by nie kupić "kota w worku”.
• Special Assessment. To niezwykle ważny czynnik przy podejmowaniu decyzji. Zdarza się, że budynek wymaga naprawdę poważnych napraw i zgromadzony fundusz rezerwowy nie jest wystarczająco duży. Wówczas board of directors ma prawo narzucić na wszystkich posiadaczy mieszkań „special assessment”. Jest to składka (niestety, nie dobrowolna), która potrafi iść w tysiące dolarów, a która musi być uiszczona w określonym czasie przez wszystkich mieszkańców. I niestety, nie ma od tego odwołania. Dla niektórych ludzi jest to poważne obciążenie finansowe i wiadomo, że z takim obciążeniem mało kto będzie chciał takie mieszkanie kupić. Zwykle, jak znajdzie się klient, sprzedający zobowiązuje się zapłacić tę opłatę w chwili zamknięcia transakcji.
• Lokatorzy. W Kanadzie musimy liczyć się z mieszanką różnych kultur, ale często też jest, że niektóre budynki czy nawet rejony miasta są „ulubione” przez specyficzną grupę etniczną. Wszystko w umiarze da się wytrzymać, ale kiedy czujemy się mniejszością w kraju wielokulturowym, to nie zawsze wpływa to na nasze zadowolenie z wyboru miejsca do mieszkania. I tutaj ważne jest, by Państwa agent był pomocny w wyborze.
• Szkoły. Wybór szkoły dla dzieci ma ogromny wpływ na ich poziom edukacji i na ich przyszłość. Szkoły w teorii powinny być na tym samym poziomie edukacyjnym i społecznym. Ale wszyscy wiemy, że tak nie jest. Dlatego wybierając okolicę, w której będziemy kupowali mieszkanie, warto zasięgnąć języka na temat okolicznych szkół.
• Parki. Obecnie mieszkania są coraz mniejsze i zabudowa osiedli jest coraz gęściejsza. O ile dla dorosłych to może nie mieć aż tak wielkiego znaczenia, to dla rodzin z dziećmi okolica i bliskość terenów sportowych czy parków jest istotna. Ja osobiście nie wyobrażam sobie wychowywania dzieci w centrum Toronto, praktycznie w „kamiennej” pustyni.
• Transport publiczny. Najnowszym „pomysłem” deweloperów jest ograniczanie ilości parkingów w nowo budowanych kompleksach. W praktyce pojawił się taki trend, że zwykle można kupić parking tylko wtedy, kiedy kupujemy mieszkania „większe” - czyli 2 sypialnie minimum. Oczywiście w takiej sytuacji powinniśmy być w stanie korzystać z transportu publicznego, ale niedostępność parkingów jest bardzo uciążliwa. Chciałbym widzieć „pana dewelopera” jadącego do pracy autobusami, a nie swoim luksusowym samochodem.
• Parking. Jak wspomniałem wyżej, parking jest, moim zdaniem, niezbędnym elementem przy zakupie mieszkania i odradzałbym zakup, jeśli miejsce parkingowe nie jest zawarte w cenie. Na szczęście większość starszych budynków ma taką opcję, natomiast nowo budowane czy te sprzedawane z planów mają ograniczoną podaż.
• Locker. Przy coraz mniejszych mieszkaniach posiadanie składzika (locker), nawet by trzymać tam rower, walizki, czy inne rzeczy, na które nie ma miejsca w mieszkaniu, jest niezbędne. Czasami w ferworze zakupu ignorujemy ten fakt i bierzemy "co jest”. Kiedy przychodzi do mieszkania w takim condo bez „lockera” - są spore problemy.
• Garbage shut. Zsyp na śmieci jest konieczny w wysokich budynkach, i w większości sytuacji nie jest to problem. Ale jednak kiedy mamy do wyboru mieszkanie koło zsypu lub z daleka od niego – to ta druga wersja jest lepsza (na ogół).
• Recreation Centre. Prawie każdy condo building ma gym, yoga, czy recreation centre. To oczywiście jest jeden z benefitów dla mieszkańców budynku. Zanim złożymy ofertę na mieszkanie, warto zobaczyć jak wygląda infrastruktura rekreacyjna i czy naprawdę zachęca do użytkowania. Widziałem takie recreation centres, że wywołały depresję na sam widok. Jak już płacimy za coś, to warto, by sprawiało nam to przyjemność.
• Basen. Coraz mniej nowych condo ma baseny. Są głównie dwa powody – pierwszy to koszt budowy, drugi to koszt utrzymania. I chyba jest to właściwy trend, bo w rzeczywistości z basenów korzysta mało osób i często wcale nie są dobrze utrzymane, a koszt ponoszą wszyscy - co wpływa na wysokość maintenance.
• Property Tax. Od podatków nie ma ucieczki. Bazują one na wartości rynkowej nieruchomości. Często, wybierając kupowane mieszkanie kierujecie się Państwo wysokością property tax, jaki jest podany na MLS listing. Prosze pamiętać, że podatki mogą się zmienić i zwykle po jakimś czasie to nastąpi, a podatek będzie bazował na cenie, jaką zapłaciliśmy. Jeśli przykładowo kupujemy mieszkanie w Mississauga za $800,000 a widzimy podatek $3,000, to należy się spodziewać, że może się on nawet podwoić - bo naliczanie będzie bazowało na cenie, jaką zapłaciliśmy my, a nie poprzedni właściciel, który kupował to mieszkanie lata temu pewnie znacznie taniej niż $400,000.
• Klimatyzacja. To niezwykle ważny element wyposażenia. Szczególnie, kiedy kupowane mieszkanie jest bardzo słoneczne. Wtedy następuje efekt „szklarniany” i nawet zimą w mieszkaniu o dużych oknach z południowym czy zachodnim nasłonecznieniem jest ciężko wytrzymać. Zdecydowanie najlepsze są centralne klimatyzacje - unikałbym budynków, w których jej nie ma, bo zakładane w oknach klimatyzatory są mało wydajne i bardzo hałaśliwe.
• Bliskość autostrad i głównych ulic. Niestety, autostrady potrafią kreować ogromny hałas. Jest wiele takich lokalizacji, w których nie można otworzyć okien, bo hałas jest non stop i często nie do wytrzymania. Oprócz uciążliwych dźwięków do wnętrza dostają się także kurz, spaliny i zanieczyszczenia z powietrza. Takie mieszkanie można czasami kupić taniej, ale jest też zawsze dużo trudniej je sprzedać.
Kończąc, chciałbym raz jeszcze podkreślić, że są to tylko niektóre czynniki, na które warto zwracać uwagę myśląc o kupnie mieszkania, i nie są one wymienione tutaj według ważności. Celem tego artykułu jest uświadomienie Państwu, że wbrew pozorom cena nie jest najważniejszym kryterium wyboru własnego "wymarzonego gniazd- ka". Błędy w real estate są kosztowne i warto mieć wtedy pomocną dłoń swojego zaufanego agenta.
Zapraszam do współpracy.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007

 

Powiązane wiadomości

Comment (0)

Comment as: