CO NALEŻY ZROBIĆ PO ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI?
ekspert radzi - Maciek Czapliński
Kupno nieruchomości jest obecnie dosyć trudne, bo zwykle pojawia się wielu chętnych na tą samą nieruchomość. Ale jak już podpiszemy ze sprzedający- mi umowę kupna i sprzedaży, należy podjąć kolejne kroki. Co musimy zrobić, zanim otrzymamy klucze do naszego wymarzonego domu czy mie- szkania?
PRZY ZAKUPIE jest tych spraw bardzo wiele, i taki mały poradnik na pewno będzie przydatny. Szczególnie dla nowo kupujących.
Depozyt. Zaraz po zaakceptowaniu oferty, obowiązkiem kupujących jest dostarczenie depozytu stronie sprzedającej. Zwykle powinno to nastąpić w ciągu 24 godzin od zawarcia umowy (chyba, że ustalono inaczej). Brak depozytu w ustalonym czasie może spowodować unieważnienie umowy. Depozyt jest zwykle dostarczany do firmy brokerskiej, która ma listing i reprezentuje sprzedających. Obecnie akceptowane są głównie „bank draft”, zaś czeki personalne tylko w wyjątkowych sytuacjach. Postęp techniczny spowodował, że obecnie większość depozytów jest deponowanych na koncie firmy brokerskiej w formie elektronicznej. Wire Transfer jest obecnie powszechny.
Wybór prawnika. Prawnik, reprezentujący stronę kupującą ma bardzo dużo do zrobienia, dlatego powinien mieć doświadczenie w real estate transactions. Zwykle, jak umowa kupna i sprzedaży jest już wiążąca, firma brokerska reprezentująca kupujących wysyła wszystkie dokumenty wraz z rachunkiem za usługę pośrednictwa (+HST) do wybranego przez kupujących prawnika. Ma on czas (zwykle do dwóch tygodni przed zamknięciem transakcji) na sprawdzenie, czy sprzedający są rzeczywiście prawnymi posiada- czami nieruchomości. Sprawdza, czy miasto nie nałożyło kar na sprzedawaną nieruchomość, czy nie ma niezakończonych pozwoleń na budowę i kwestię rozliczeń podatkowych. Podatki muszą być zapłacone najpóźniej w dniu przejęcia nieruchomości. Prawnik jest w kontakcie z prawnikiem sprzedających, by wszystkie zagadnienia były wyjaśnione do Title Search Day.
W dniu zamknięcia transakcji prawnicy elektronicznie wymieniają dokumenty i pieniądze, pozwalające stronie kupującej zarejestrować nowe nazwiska na tytule nierucho- mości, a instytucjom finansowym mortgage.
Status Certificate. Warto dodać, że czasami, kiedy kupowane jest condominium, prawnik jest proszony o przejrzenie dokumentu nazywanego „status certificate” zaraz po zawarciu umowy. Kontrola ta ma na celu sprawdzenie, czy dana korporacja nie tonie w długach, nie jest sądzona oraz czy nie planuje gwałtownych podwyżek maintenance. Jeśli tak by się zdarzyło i mamy w umowę wpisany warunek na sprawdzenie status certificate, to możemy się wycofać z transakcji, jeśli stan prawny i finansowy korporacji budzi nasz niepokój.
Finansowanie. Obecnie, kiedy potrafi być nawet ponad 10 ofert na jedną nieruchomość, rzadko która ma warunek na finansowanie (oferty warunkowe zwykle nie są traktowane z takim samym entuzjazmem przez sprzedających). Nie oznacza to wcale, że jak już kupimy dom, nie musimy rozmawiać z bankiem. Banki owszem, udzielają pre-approvals, ale tak naprawdę dopiero jak mają przed sobą faktyczny „deal”, zaczynają patrzeć na cyfry i potwierdzać chęć udzielenia pożyczki hipotecznej. Jak wspomniałem, oferty obecnie rzadko mają warunek na finansowanie, który pozwalałby się wycofać kupującym z transakcji. Po wpłacie depozytu, który wynosi przynajmniej $50,000, wycofanie się z transakcji wiązałoby się z jego utratą i innymi poważnymi konsekwencjami prawno-finan- sowymi. W związku z tym oczekiwanie na zatwierdzenie pożyczki jest dość stresujące, dlatego nie wolno odkładać tych zatwierdzeń zbyt długo.
Są dwa najważniejsze problemy, które mogą wyniknąć przy zatwierdzaniu pożyczki.
Appraised Value. Podczas tak zwanych „bidding wars”, czyli przy wielu konkurencyjnych ofertach na tę samą nieruchomość, często oferowane ceny przekraczają znacznie cenę wywoławczą. Czasami o 10%, czasami o 20%, a nawet więcej. Za każdym razem, kiedy bank udziela pożyczki, ma obowiązek dokonać wyceny kupowanego i finansowanego domu - by potwierdzić jego wartość. Specjaliści, którzy dokonują takich wycen, nazywają się „appraisels”. Wyszukują w systemie MLS sprzedane nieruchomości podobne do tej, którą potrzebujemy sfinansować - i jeśli ceny były zbliżone, potwierdzają cenę, jaką zapłaciliśmy. Ale czasami nie potwierdzą wartości zakupu. I co wtedy? Jest problem - i albo szukamy innej instytucji, która będzie miała bardziej „elastycznych” wyceniających, albo musimy poszukać więcej środków na downpayment, by wypełnić lukę pomiędzy wyceną przez bank, a ceną, jaką zapłaciliśmy za nieruchomość.
Dochody potrzebne do kwalifikacji. Ponieważ często cena, jaką zapłacimy jest wyższa niż początkowo planowaliśmy zapłacić, nasze dochody mogą nie wystarczyć na zakwalifikowanie się na pożyczkę w potrzebnej wysokości. By ten problem rozwiązać, musimy poszukać kogoś z rodziny lub z grona przyjaciół i dołożyć ich nazwiska i dochody do aplikacji na pożyczkę. Mistrzami takiego sposobu zakupu są Hindusi, gdzie często o jedną pożyczkę aplikuje 5-7 osób! Ale dzięki temu są oni w tej chwili najbardziej aktywną grupą kupujących nieruchomości. Można też poprosić o pomoc mortgage brokera. Oni mają swoje sposoby, by dokonać zatwierdzenia pożyczki - nawet w tych samych bankach, które nam wcześniej odmówiły. W wielu przypadkach za takie „załatwienie” pobierane jest fee w wysokości 1-2% od sumy pożyczki. Moim zdaniem i tak się to opłaca, bo domy szybciej nabierają na wartości, i czekanie rok lub więcej z zakupem będzie kosztowało nas znacznie więcej.
Bridge Financing. Wiele osób zamyka obie transakcje - kupna i sprzedaży w ten sam dzień. Ale bardziej logicznym rozwiązaniem jest przyjęcie nowego domu wcześniej o tydzień czy dwa i opuszczenie „starego” miejsca dopiero po tym czasie. Takie rozwiązanie pozwala nam na spokojną przeprowadzkę, na posprzątanie czy pomalowanie zakupionej nieruchomości, może na małe naprawy. Owszem, może nas to kosztować kilkaset dolarów lub kilka tysięcy (zwykle nie aż tak wiele), ale komfort spokojnej przeprowadzki wart jest każdej sumy!
Home Inspection. W przeszłości, kiedy rynek był „normalny” - prawie każda oferta od kupujących miała warunek na finansowanie i na inspekcję. Inspektorzy byli bardzo zajęci i czasami trudno było nawet zdobyć „booking”. Dziś, przy obecnej konkurencji, warunek na home inspection jest bardzo rzadko wkładany w oferty. Bo zmniejszyłoby to znacznie naszą szansę na zakup. Z drugiej strony wiele osób, zwłaszcza tych, które kupują pierwszy dom, nie chce kupić "kota w worku”. Rozwiązanie jest proste: można przeprowadzić inspekcję przed złożeniem oferty. Doświadczony inspektor będzie w stanie (nawet podczas godzinnej wizyty) sprawdzić podstawowe elementy domu i dać nam kilka wskazówek, czy mamy powody do zmartwienia.
Pre-Listing Home Inspection. Niektórzy agenci, którzy mają listing, zamawiają inspekcje domu zanim go wystawią na sprzedaż. Otrzymują oni raport, który udostępniają potencjalnym zainteresowanym kupnem. To dobry pomysł, ale mimo wszystko ja wolę zatrudnić inspektora, którego znam i wiem, że pracuje dla moich klientów, a nie dla przeciwnej strony.
After Purchase Home Inspection. Jest to co prawda trochę „musztarda po obiedzie”, ale czasami nawet jak już kupiliśmy dom i nie będzie miało to wpływu ani na cenę ani na transakcje, warto zrobić home inspection w terminie od zawarcia transakcji do chwili przejęcia nieruchomości. Zwykle w ofercie jest klauzula, która pozwala nam na kilka wizyt w zakupionym domu. Jedną z nich można wykorzystać na inspekcję. Może to być doskonała lekcja edukacyjna dla kupujących oraz szansa, by przygotować się na potencjalne wydatki związane z potrzebnymi naprawami czy renowacjami.
Ubezpieczenie domu. Zwykle traktujemy ten wydatek jako zło konieczne. I często może to być kosztowny błąd. Ja wiem, że każdy grosz się liczy, ale z mojego doświadczenia różnica w koszcie pomiędzy „basic coverage” a takim, który chroni nas nie tylko przed pożarem, ale również przed mnóstwem innych problemów (nawet prawnych) jest często znikoma - jeśli rozłożymy to na miesięczne opłaty. A dobre ubezpieczenie jest niezwykle ważne. Inna sprawa, że mało ludzi wie, że podstawowe ubezpieczenie nie chroni nas przed zalaniem piwnicy z powodu wybicia kanalizacji, a takie naprawy są niezwykle kosztowne, oraz że nie chroni nas przed zalaniem (powodzią). Za kilkaset dolarów możemy wykupić taką taką polisę, i jeśli ktoś mieszka blisko wody, to naprawdę warto o tym pomyśleć.
Ubezpieczenie mortgage. Kupując największą inwestycję naszego życia, podpisując największą pożyczkę naszego życia, często nawet nie myślimy o konsekwencjach. Co by się stało, gdyby główny żywiciel rodziny zachorował lub zmarł? Nie lubimy myśleć o takich sytuacjach. Ja też nie lubię! Ale jeśli ktoś ma świadomość, że jego odejście wpędziło by jego rodzinę w poważne problemy finansowe, powinien pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, które w sytuacji „osta- tecznej” pomoże rodzinie godnie funkcjonować.
Ubezpieczenie hipoteki jest najbardziej istotne, kiedy mamy małe dzieci i młodą rodzinę. Kiedy mamy 30 lub 40 lat i jesteśmy ogólnie zdrowi, takie ubezpieczenie może być niezwykle tanie – pewnie na poziomie poniżej $100 miesięcznie za milion pokrycia w przypadku śmierci. Są różne rodzaje ubezpieczeń i dziś nie będziemy tego tematu rozwijać, ale skrót PZU (przezorny zawsze ubezpieczony) ma dużo sensu.
Utilities. Kiedy kupujemy kondominium, może się okazać, że wszystkie albo prawie wszystkie „utilites” są zawarte w maintenance. Ale kupując dom wolnostojący czy townhouse musimy liczyć się z faktem, że wszystkie (albo prawie wszystkie) opłaty związane z utrzymaniem domu oraz z mediami są naszą odpowiedzialnością. Czyli musimy płacić za prąd, wodę, gaz czy internet. Wysokość opłat oczywiście zależeć będzie od wielkości domu, ale również od jakości okien, jakości izolacji domu, liczby osób zamieszkujących dom. Wiele można poprawić właśnie poprzez wymianę okien, dodatkową izolację czy lepszy, bardziej energooszczędny piec czy klimatyzator. I zanim przejmiemy dom, warto zadbać by wszystkie firmy dostarczające media, prąd czy gaz były poinformowane, że będziemy nowymi właścicielami. Trzeba założyć u nich nowe konta (rachunki), aby uniknąć problemów z dostawami i rozliczeniami.
Property Tax. Podatek od nieruchomości to osobny i niezwykle drażliwy temat. Osobiście uważam, że płacimy za dużo i nie wiadomo, gdzie nasze pieniądze idą. Moim zdaniem ten podatek powinien być odpisywany od income tax - tak jak w USA. Mało kto wie, że wysokość podatku zależy od „market value” nieruchomości. Kiedy w ostatnich 3-4 latach ceny nieruchomości wzrosły prawie o 100% - oznacza to, że nasze podatki mogą wzrosnąć w ten sam sposób. Nagle prowincja i miasta dostają prawie o 100% więcej środków! Czy my dostajemy o 100% więcej usług i benefitów? To oczywiście dygresja, ale kupując nieruchomość należy przypilnować, aby Państwa prawnik sprawdził, czy nie ma zaległych podatków na nieruchomości. Bo jeśli są, to po zamknięciu transakcji przechodzą one na nowego właściciela. Dlatego warto wykupić title insurance, który w takich sytuacjach bierze na siebie spłatę zaległych podatków oraz ściganie tych, którzy ich nie zapłacili.
Movers. W dzisiejszych czasach wszystkie firmy przeprowadzkowe (a szczególnie to dobre) są bardzo zajęte. Jeśli przenosimy się z apartamentu do domu, to możemy zrobić to sami z pomocą przyjaciół i ciężarówki z firmy U-Haul. Jednak kiedy zamiana jest poważniejsza (dom na dom) – warto skorzystać z profesjonalnej pomocy.
Druga wizyta. Zwykle w ofercie mamy wpisaną możliwość drugiego wejścia do zakupionej nieruchomości. Warto tę możliwość wykorzystać do pomiarów, planowania remontów, zaproszenia rodziny czy kontraktorów, lub po prostu wypicia szampana.
Zmiana adresu. Przeprowadzając się, często zapominamy wykupić w Canada Post możliwość przesyłania wysyłanej korespondencji na nasz nowy adres. Ja wiem, że Canada Post nie jest idealna i sam opowiadałem w przeszłości o tym, jak przesyłki potrafią iść miesiącami, ale jednak bez względu na opinię o sprawności tej instytucji, trzeba zadbać o naszą pocztę. Obecnie znaczenie poczty maleje i głównie ogranicza się do przesyłania paczek i rachunków. Mało kto już pisze listy, każdy używa e-mail, What’s Up czy messengera. Faxy stają się anachronizmem. Sam mam jeden, na który od 2 lat nic do mnie nie przyszło!
Zmiana prawa jazdy. Oczywiście DL jest najbardziej popularnym ID (identification document) w Kanadzie. Dlatego konieczne jest, aby adres był aktualny zaraz po przeprowadzce. Zrobimy to w Service Canada – i może przy okazji, jak będziemy „lucky” - uda nam się mieć lepsze zdjęcie. Ja osobiście za każdym razem wychodzę na zdjęciach do dokumentów jak Frankenstein.
Wkrótce napiszę podobny poradnik, ale dla sprzedających.
Zapraszam do kontaktu. Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
Powiązane wiadomości
Comment (0)