JAK PROSTO ZBUDOWAĆ SWOJE EQUITY?

Tuesday, 04 Jan, 2022

Maciek Czapliński - porady eksperta

Zdarza się bardzo często, że ludzie mieszkają w już spłaconym mieszkaniu czy townhousie, dobrze zarabiają, ale cały ich dochód "przecieka im przez palce". Czy można jakoś zmobilizować ich do oszczędzania? Do lepszej gospodarki zasobami?
Oczywiste jest, że nikt nikogo nie może zmusić do oszczędzania. Dla wielu ludzi wydawanie zarobionych pieniędzy i życie od „czeku do czeku” jest normalne i akceptowalne. Z drugiej strony ci wszyscy, którzy kiedyś kupili nieruchomość (nawet tylko po to, by mieć dach nad głową i miejsce dla rodziny), są dziś wygrani.
Najlepszym rozwiązaniem jest zakup innego, lepszego i droższego domu, który trzeba będzie oczywiście spłacać, ale jednocześnie konieczność tej spłaty zbuduje equity i zmusi do oszczędności. Drugą opcją, o której napiszę na zakończenie, może być kupno nieruchomości na inwestycję - ale jak na razie, pierwsze rozwiązanie może być o wiele bardziej korzystne ze względów podatkowych.
Oczywiste jest, że każdy marzy o jak najszybszej spłacie pożyczki hipotecznej i życiu bez długów. Brak zadłużeń gwarantuje spokój psychiczny i stabilizację finansową. Natomiast pomysł, by zwiększać swoje własne equity poprzez kupno następnego - lepszego i jednocześnie droższego domu, jest tym, o czym wielokrotnie wspominałem i co promowałem.
O co w tym wszystkim chodzi?
Nikt nie może podważyć argumentu, że inwestycja w nieruchomości jest inwestycją długoterminową, ale również jedną z najbardziej bezpiecznych. Spotykam wielu klientów, którzy dawno już spłacili nieruchomość zakupioną lata temu, która na dzień dzisiejszy jest warta - dla przykładu - $800,000. Jeśli jest to townhouse condo - miesięczne opłaty, których nie jesteśmy w stanie uniknąć, wynoszą około $1,000. W rozbiciu na szczegóły (w przybliżeniu) - $450 wyniesie maintenance, $250 to property tax i około $300 zapłacimy za utilities. Mieszkamy wprawdzie w spłaconym domu (townhousie), ale i tak płacimy prawie jak za wynajem. Nasza inwestycja nabiera wartości powoli, zgodnie ze średnim wzrostem cen za kondominia (około 6% do 10% w skali rocznej w ostatnich latach). Wszystkie nasze oszczędności - jeśli je mamy, wpłacamy czasami na GIC albo na saving account - i w ten sposób zbieramy na emeryturę. Ale w praktyce - najczęściej nie budujemy żadnych oszczędności i je po prostu przejadamy!
Rozważmy teraz inną możliwość. Sprzedajemy nasz townhouse i otrzymane pieniądze (pewnie koło $750,000, po odjęciu kosztów związanych z tym manewrem) inwestujemy we freehold bliźniak, a jeszcze lepiej w dom wolnostojący (najlepiej parterowy z osobnym wejściem) i z potencjałem na dodatkowy dochód. Jeśli zapłacimy za ten dom nawet $1,000,000, to nasz mortgage wyniesie w przybliżeniu $250,000 - czyli spłata przy obecnych oprocentowaniach to nie więcej niż $1,200 na miesiąc. I jest to mniej niż cena wynajmu nawet marnego basementu. Czyli nasi lokatorzy to osoby, które zarówno spłacają nasz dodatkowy dobrany mortgage, ale także pracują na naszą emeryturę. Oczywiście tak zwany „freehold” nie jest za darmo - czyli też musimy płacić podatki i za utrzymanie domu. W tym przypadku podatek od nieruchomości będzie na poziomie około $500/m, świadczenia około $300/m, ubezpieczenia i inne wydatki około $100/m - czyli tyle, co w przypadku condo townhouse. Ale przy podobnych wydatkach mamy o wiele lepszą inwestycję. Oczywiście jeśli kogoś stać na płacenie więcej - to albo może zakupić jeszcze lepszy (droższy) dom przy tych samych założeniach, albo może zakupić dom bez potrzeby wynajmowania jego części.
Niezależnie od tego który wariant wybierzemy, moim zdaniem ogromne znaczenie ma fakt, by nie „spoczywać na laurach” i cieszyć się, że mieszkamy w domu spłaconym, ale inwestować (z rozsądkiem) w swoją przyszłość. Dodam jeszcze, że według najnowszych statystyk przyrost wartości domów wolnostojących kształtował się ostatnio na poziomie 15% w skali roku! Warto oczywiście przypomnieć, że przyrost wartości tak zwanej „prime residence” - czyli domu, w którym mieszkamy, jest zwolniony z podatku.
Reasumując - czy ktoś może mieć problem z kwotą $150,000 tax free money? Ja nie mam z tym żadnych problemów.
Wiele osób, które mają „prawie spłacony” townhouse czy mieszkanie, odkłada decyzję o kupnie lepszego domu do momentu, kiedy pożyczka zostanie spłacona. Jednak czy warto czekać? Czy być może bardziej opłaca się dokonać zamiany bez straty czasu?
Moim zdaniem zdecydowanie nie warto czekać! Czekanie to jeden z najczęściej popełnianych błędów nawet przez doświadczonych inwestorów.
Prosty przykład, a właściwie dwa. Pamiętam, że kilka lat temu miałem klientów, którzy planowali zakup domu, jednak dysponowali tylko 5% wpłaty własnej. Obawiając się opłaty ubezpieczenia CMHC, postanowili odłożyć zakup do momentu, kiedy zbierają 20% na downpayment. Jaki był skutek tej zwłoki? Taki, że ciągle zbierają pieniądze i nie uzbierali nawet 10% obecnej wartości, a w tym czasie ceny nieruchomości wzrosły o prawie 60%! Podobnie ma się sprawa ze spłacaniem „resztki” pożyczki hipotecznej. Spłace- nie na przykład pozostałych z mortgage $40,000 - $50,000, szczególnie jeśli płacimy tylko minimum, może trwać latami. W tym czasie - jeśli spłacamy nasz townhouse, nabiera on 4-6% wartości rocznie od (na przykład sumy) $600,000.
Jeśli jednak zrobimy ruch i kupimy nieruchomość z potencjałem za $1,000,000 (jak we wcześniejszym przykładzie) - to jej przyrost wartości będzie szybszy, bo o około 15% (według obecnych statystyk) i będzie liczony od większej sumy.
Patrząc na kwoty i opierając się na obecnych statystykach - dom wolnostojący versus condo townhouse - nawet jeśli weźmiemy wariant bardzo zachowawczy, czyli 5% wzrostu w przypadku freehold i 3 % wzrostu w przypadku mieszkania, to condo na przestrzeni 5 lat wzrośnie na wartości o około $90,000, a freehold o około $250,000 - czyli o $160,000 więcej. Jest to kwota znacznie wyższa niż ta, która pozostała nam do spłaty za mortgage. Czyli zamiast próbować spłacić $45,000 - $50,000 z resztki pożyczki (co i tak nie będzie łatwe w ciągu 5 lat), to mamy szansę zyskać owe dodatkowe $160,000 dzięki naturalnemu przyrostowi ceny nieruchomości!
Na zakończenie wrócę jeszcze do pytania, czy lepiej inwestować w dom, w którym mieszkamy (prime residence), czy w nieruchomość, która jest typową inwestycją pod wynajem. Są to czasami cottages, czasami apartamenty, domy dla studentów albo typowe domy mieszkalne (obecnie coraz częściej w mniejszych miejscowościach).
To oczywiście zależy od indywidualnych preferencji. Nie każdy chce mieszkać z lokatorem pod tym samym dachem i dla wielu wynajem może być problemem. Jeśli nie wynajmujemy żadnej części domu w którym mieszkamy, to będzie on traktowany jako prime residence i jeśli taki dom sprzedamy to (jak na razie) nie płacimy podatku od wzbogacenia.
Natomiast gdy sprzedajemy nieruchomości w których nie mieszkamy i są to nieruchomości na inwestycję, musimy zapłacić podatek. Jest on obliczany w taki sposób, że przyrost wartości od chwili zakupu minus wszystkie koszty związane z zakupem, sprzedażą, renowacjami, naprawami – jest naszym zyskiem. Połowa tej sumy jest zwolniona z opłaty, ale druga połowa jest opodatkowana w takim procencie, jaki jest nasz personalny „tax bracket”.
Wielu bardziej doświadczonych inwestorów kupuje swoje inwestycje poprzez własne korporacje. Wówczas ewentualny profit będzie opodatkowany w wysokości 14% (tak jest w korporacjach). Trzymane w obrębie korporacji (już opodatkowane) pieniądze można używać na następne zakupy (następne inwestycje) albo wypłacać sobie pieniądze powoli - w takim zakresie, by zminimalizować opodatkowanie personalne.
Zapraszam wszystkich zainteresowanych tym tematem do spotkań i rozmów. Jednocześnie życzę Państwu, w imieniu własnym, mojej rodziny i agentów Domator Team zdrowia, spokoju, i samych udanych transakcji w nadchodzących Nowym Roku 2022.