Kupno domu na pozór wydaje się być bardzo prostą sprawą. Dziś, kiedy dostęp do informacji oraz systemu MLS są powszechne, każdy staje się ekspertem od nieruchomości. Podobnie każdy może stać się ekspertem od leczenia. Wiele osób uważa, że wystarczy skorzystać z pomocy nieomylnego dr. Google – i już wiemy wszystko.
Ale czy faktycznie? Pozornie prosty proces zakupu domu może w wielu przypadkach przerodzić się w koszmar, w którym nie tylko stracimy tysiące dolarów, ale również możemy być zmuszeni ponosić konsekwencje błędnej decyzji całymi latami.
A w imię czego? Iluzorycznej oszczędności na tym, że zrobimy lepszy deal, bo nie skorzystaliśmy z usług własnego agenta, kupując dom „z pierwszej ręki” czyli prosto od Listing Broker? Jeśli ktoś widzi tylko ten aspekt procesu zakupu, to naraża się na problemy. Pieniądze (i to często pozornie zaoszczędzone) – to nie wszystko. Poprzez brak własnego przedstawiciela (Buyer Agent) często możemy wdepnąć w…. niezły pasztet, i takich przypadków znam setki. Już po fakcie prośby o pomoc są często zbyt późne, gdyż podpisany kontrakt, kiedy już nabierze mocy prawnej, trudno jest anulować.

Tak jak wspomniałem na wstępie – wszystkiego można się nauczyć z Google, ale prawdziwego doświadczenia i wyczucia rynku nabiera się przeprowadzając tysiące transakcji – a nie jedną czy dwie.
Dzisiaj napiszę o trochę ogólnych sprawach, a za tydzień doprecyzuję na co zwracać uwagę kupując dom – a będą to kwestie techniczne i funkcjonalne. Natomiast nie jest moją intencją stworzenie „poradnika dla kupujących”. Te uwagi mają na celu uświadomienie kupującym, że proces zakupu może być czasochłonny i zawiły. Zaprezentowane dziś błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam jednak nadzieję, że poniższe przykłady pobudzą Czytelników do myślenia.
Lokalizacja. To chyba najważniejsza sprawa przy wyborze domu. Sam budynek w wielu przypadkach można zmodernizować czy przebudować, ale słaba lokalizacja zawsze będzie problemem. I mówiąc o złej lokalizacji mam na myśli nie tylko cieszącą się nie najlepszą sławą okolicę. Dom w drogiej dzielnicy ale usytuowany w pobliżu torów kolejowych czy wychodzący na autostradę trudno określić jako nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji. W wielu przypadkach warto dołożyć do ceny by nie stracić! Szczególnie, kiedy planujemy zakup domu jako inwestycję z zamiarem renowacji i szybkiej sprzedaży.
Inni też szukają. Umiejętność podjęcia szybkiej i właściwej decyzji jest na wagę złota. Często się zdarza, że jak już trafimy na dom czy mieszkanie, które nam się podoba, zwlekamy z podjęciem decyzji kupna. A może nazajutrz znajdziemy coś lepszego i tańszego? Niestety, na atrakcyjne, a szczególnie niżej wycenione nieruchomości jest wielu chętnych i wyczekiwanie ze złożeniem oferty powoduje, że albo „przegapiamy” dom, albo z powodu „walki” z konkurencją musimy zapłacić więcej. I tutaj jest bardzo istotna rola „Buyer Agenta”, którego obiektywizm powinien zadecydować, czy nieruchomość posiada oczywiste, choć niekoniecznie widoczne na pierwszy rzut oka zalety, czy z powodu wad nie stanowi atrakcyjnej oferty.
Brak zrozumienia trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem) łatwo jest wytargować dobrą cenę. W przypadku rynku jaki widzimy obecnie (brak tanich domów i mieszkań) – margines negocjacyjny jest niewielki. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. Dziś często obowiązuje zasada – „kto jest szybszy lub zapłaci więcej, ten ma dom!”
Brak rozeznania we własnych możliwościach finansowych. Często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu analizując wszystko oprócz tak naprawdę tego, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza własnej sytuacji finansowej oraz uzyskanie promesy pożyczki z banku (pre-approval). Z tym też wiąże się sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż dawniej. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie, nawet ze słabą historią kredytową. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba, że staramy się o pożyczkę od drugorzędnych banków (B lenders). Warto również pamiętać, że niektóre banki pozwolą nam uwzględnić dochód z wynajmowania apartamentu (musi być legalny). To znacznie pomaga w uzyskaniu wyższej „obietnicy” finansowej.
Umowy warunkowe. Obecnie często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunków na finansowanie lub inspekcję, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunki dają nam poczucie spokoju i gdy nie mamy konkurencji na kupno danego domu, można je dodać do umowy kupna. Natomiast w sytuacji kiedy spodziewamy się konkurencji powinniśmy jakby z góry zadbać o pre-approval na pożyczkę. Można również zrobić inspekcję techniczną domu jeszcze przed złożeniem oferty (dzień wcześniej), po to by nasza oferta była mocna (bez warunków)!
Brak zrozumienia procesu negocjacji. Kiedy zamierzamy targować się o cenę, musimy być realistami. Złożenie znacznie zaniżonej oferty (często z warunkami w nadziei, że sprzedający ją zaakceptuje), wysyła sprzedającemu zły sygnał. Jeśli już startujemy z niskiego pułapu cenowego, to przynajmniej miejmy ofertę, która nie ma zbyt dużej ilości warunków lub nie ma ich wcale! Ale jeśli dom jest naprawdę wart ceny za jaką jest wystawiony, to często nie warto ryzykować, szczególnie kiedy jest on tylko kilka dni w sprzedaży.
Błędne przekonanie, że “Power of Sale” jest znakomitą okazją. W praktyce domy sprzedawane poprzez power of sale są często zbywane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji życiowej (jak rozwód, śmierć w rodzinie, konieczność szybkiej przeprowadzki). Czasami błędem jest niewłaściwa, za wysoka początkowa wycena domu. Ponadto domy sprzedawane poprzez “Power of Sale” są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. W aktywnym rynku (jak obecnie) „Power of Sale” jest rzadkością.
Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu, który jest czysty i ładnie przygotowany do sprzedaży, nagle się w nim zakochujemy (czasami bez pamięci). To miłe uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i porada Waszego „Buyer Agent”, który powinien być bezstronny i jednocześnie świadomy tego co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji, często prowadzi do przepłacania za dom. Oczywiście jeśli złożymy ofertę warunkową to mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze jest to możliwe. Dziś bardzo popularny staje się „staging”. Jest to krótkotrwałe urządzanie domów super ładnymi meblami i detalami dekoracyjnymi. Obserwuję, że często klienci tak się zachwycają elegancko urządzonymi wnętrzami, że nie dostrzegają ewidentnych wad i braków oglądanego domu.
Nie za wszelką cenę! Na obecnym, gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek Waszego “Buyer Agent” powinny być kluczowe. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam dom (lub lepszy) znacznie taniej.
Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną “spokojną głowę”. Osobiście polecam “home inspections”, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu (każdy dom ma coś, co wymaga poprawy) i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu. Szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy często mamy kilka ofert na jeden dom, ci którzy potrzebują inspekcji mogą jej dokonać na dzień przed złożeniem oferty. To zdarza się coraz częściej.
Świadomość wzrostu wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w tym domu mieszkać zawsze. Dlatego należy zwrócić uwagę na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym. Często ludzie wybierają dany dom tylko dlatego, że jest tani. Czasami niewiele wyższa cena daje nam szansę na znacznie lepszy dom. Ja osobiście nie rozumiem ludzi kupujących niektóre typy domów – na przykład „Back to Back Townhouses”. Są one sprzedawane przez deweloperów po prawie $650,000. Według mnie to chybiona inwestycja. Ani ogrodu, ani prywatności. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zestarzeją, będą wyglądały jak „slumsy” bo każdy właściciel sam sobie będzie„rzepkę skrobał”. Będzie samodzielnie naprawiał elewacje czy wymieniał dachy. Czy ktoś naiwny myśli, że zawsze zostanie to wykonane profesjonalnie, estetycznie i w tym samym czasie? Obecnie w tej cenie można na przykład kupić dom wolnostojący w Burlington, który ma zdecydowanie lepszy potencjał, nawet jeśli wymaga remontu.
Dobry agent to gwarancja korzystnego zakupu. Zdaję sobie sprawę, że na rynku działa wielu agentów, którzy poprzez swoje nieprofesjonalne zachowanie, a nawet nieuczciwość robią złą reputację innym agentom. Moim zdaniem współpraca z doświadczonym i rzetelnym “Buyer Agent” przy zakupie nieruchomości to klucz do zakupowego sukcesu. “Buyer Agent”, który działa dla dobra swojego klienta jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wyboru właściwej pożyczki hipotecznej. Jest on Waszym bezpłatnym” konsultantem. Bezpłatnym, gdyż jego wynagrodzenie jest wliczone w cenę zakupu. A próba kupna na własną rękę, w nadziei zaoszczędzenia tego wynagrodzenia, nierzadko niesie za sobą fatalne skutki. Często proszą mnie o pomoc osoby, które na własne życzenie zafundowały sobie problemy. Niestety, najczęściej jest już za późno.
Jak pokazuje moje wieloletnie doświadczenie, zakup domu wcale nie jest sprawą łatwą, ponieważ w świadomości przeciętnego kupującego funkcjonuje wiele mitów, z którymi walczę od lat. Dzięki rozsądnym decyzjom możemy (dysponując nawet ograniczonymi funduszami) albo dokonać świetnej inwestycji, która po latach znacznie powiększy nasz majątek, albo stracić część dorobku życia. Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek pytania czy wątpliwości w kwestii zakupu czy wyboru domu – agenci z Domator Team są zawsze do Państwa dyspozycji.

Maciek Czapliński
905.278.0007