NA CO WARTO ZWRÓCIĆ UWAGĘ PRZED KUPNEM DOMU

Nie raz pisałem o ogólnych sprawach, jakie powinniśmy wziąć pod uwagę kupując dom. Zapowiedziałem kontynuację tego tematu, ale pod kątem funkcjonalności domu oraz zagadnień technicznych, które są istotne. Nie jest oczy- wiście moim zamiarem przygotowanie poradnika dla kupujących, ale jestem przekonany, że moje uwagi mogą pobudzić Państwa do pewnych własnych przemyśleń i zwrócić uwagę na kluczowe zagadnienia przy wyborze nieruchomości. Przecież tu chodzi o Państwa (i to niemałe) pieniądze.

Zacząłbym od sprawy najważniejszej: typ nieruchomości, na którą się zdecydowaliśmy. Oczywiste jest, że nie każdy może zamieszkać w pięknym i drogim domu z dużą działką. Wiele osób stać jedynie na zakup niewielkiego apartamentu. Natomiast nie wszyscy mają świadomość, że kupując condominium z maintenance płacimy często dodatkowe $450 miesięcznie, czyli kwotę, która całkowicie pokryłaby spłatę $100,000 pożyczki hipotecznej. Inna rzecz, o której należy pamiętać to kwestia zysku z wynajmu basementu. Przeciętna cena wynajmu – $1,200 pokryje  ponad $250,000 spłat hipotecznych. Innymi słowy – opłaty za townhouse kupiony za $400,000 mogą być wyższe niż spłaty rat za dom o wartości $750,000 – jeśli ma on rental unit przynoszący nam stały dochód. Wystarczą 2 minuty z kalkulatorem by mieli Państwo pełne rozeznanie w kosztach i zyskach z tej inwestycji.

Dlatego zwykle zachęcam klientów do zakupu nieruchomości z potencjałem – najlepiej domu z możliwością wynajmu jego części czy basementu lub nawet przyszłej rozbudowy. Takie domy szybko nabierają wartości. Natomiast odradzam kupno “stack townhouses” czy “back to back townhouses”. Są one jedynie świetnym rozwiązaniem dla deweloperów, którzy zwiększają swój profit zagęszczając mieszkańcami ograniczony teren. Taki dom to wejście „na minę” i w zasadzie pewna strata. Te unity wraz z upływem czasu będą wymagały napraw, wizualnie staną się okropne i stracą na wartości. Brak stałego maintenance (back to back towns) spowoduje ich techniczną degradację, przede wszystkim od strony zewnętrznej.

Ale wróćmy do tematu. Gdy oglądamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno jest czasami skoncentrować się szczegółach. Nierzadko już po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglą- dających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta co widziało. Tu bardzo ważną rolę może odegrać “Buyer Agent”, który powinien być bardzo obiektywny i wiedzieć na co zwrócić uwagę swoim klientom.

Do funkcjonalnych błędów architektonicznych zaliczyłbym między innymi:

* Brak właściwej strefy wejściowej do domu. Ciasny korytarz gdzie nie zmieści się kilka osób jednocześnie, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania czy miejsca na zmianę obuwia – są oczywistymi problemami i powodują, że w przedpokoju panuje ciągły bałagan.

* Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość. Często gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia, wydają się one znacznie większe. Warto sobie wtedy wyobrazić ustawienie mebli. I nierzadko okazuje się że dom został zaprojektowany w taki sposób, że praktycznie nie ma w salonie miejsca na kanapę czy jadalnię. Popularny, tak zwany open concept powoduje, że w pomieszczeniu nie ma zbyt wielu ścian na ustawienie mebli czy telewizora. Wiele domów jest przygotowywanych do sprzedaży przez zawodowych “sta- gers” – dobierają oni specjalne małe meble, by pomieszczenia wydawały się większe i bardziej przestrzenne. Gdy już wniesiemy do tej samej przestrzeni standardowe meble, nagle okazuje się że w pokoju brakuje miejsca.

* Brak aneksu jadalnego w kuchni. Zbyt mała kuchnia, w której brakuje miejsca na stół jest jednym z poważniejszych problemów. Przy dzisiejszym stylu życia  kuchnia to nie tylko gotowanie – to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną, przyjmujemy gości, czy odrabiamy lekcje z dziećmi. Jest to zdecydowanie ważne pomieszczenie. Dlatego gdy posiadamy dużą rodzinę ale małą kuchnię, jest to niewygodne i na dłuższą metę męczące.

* Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem. Dotyczy to szczególnie starszych domów – najczęściej domów parterowych lub back-splits, w których kuchnia usytuowana jest z przodu domu, zaś sypialnie od strony ogrodu. Kiedyś był inny styl życia i takie rozwiązania były powszechne. Dziś łatwy dostęp z kuchni do ogrodu jest wysoko ceniony przez nabywców. Problem połączenia strefy dziennej z ogrodem jest też powszechny w tych domach, które mają kuchnię na piętrze, nad ogrodem. Owszem widzimy ogród przez okno, ale korzystamy z niego niezbyt często.

* Brak odpowiedniej liczby łazienek. Oczywiście można żyć mając jedna pełną łazienkę na całą rodzinę, ale warto pamiętać, że współczesny dom powinien posiadać przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma on służyć całej rodzinie! O ile to mniej konfliktów i stresów… Minimum dwie łazienki to właśnie atut, który nie tylko ułatwia życie mieszkańcom, ale pomaga szybko sprzedać dom, jeśli zajdzie taka potrzeba.

* Brak szaf i miejsca na przechowywanie. Wiemy jak szybko dom zapełnia się różnymi rzeczami – od ubrań po ozdoby cho- inkowe. Brak miejsca do przechowywania bardziej lub mniej potrzebnych nam sprzętów, odzieży czy drobiazgów jest powodem ciągłego bałaganu. Ten problem szczególnie występuje w małych condos oraz “stuck townhouses”. Warto zwrócić uwagę, czy w domu znajdziemy dodatkowe miejsce, które można zagospodarować na storage, schowek, czy ustawić tam szafy.

* Brak właściwego światła dziennego. Domy budowane są na coraz mniejszych i coraz węższych działkach. Często źródłem naturalnego światła w domu są jedno czy dwa niewielkie okna. Jeśli oglądamy dom za dnia, warto wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

* Ustawienie do stron świata. Większość osób zdecydowanie woli nasłonecznione ogrody. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód. Oczywiście są też tacy którzy nie lubią słońca – no ale to nieliczna grupa. Jeśli światło jest dla Państwa ważne, to tu bym nie szedł na żadne kompromisy.

* Lokalizacja. Pod hasłem lokalizacja rozumiem nie tylko atrakcyjną okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć moim zdaniem są to najbardziej spokojni “sąsiedzi”, jakich można sobie wyobrazić.

Zwracając uwagę na kwestie techniczne domu warto skupić się na tych elementach, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami. Pewne problemy widać natychmiast gołym okiem. Inne wymagają wytrenowanego oka “Buyer Agent” lub Inspektora Budowlanego. Jakie to mogą być problemy? O tym za tydzień.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007