Mieszkania w basementach – legalizować czy nie?

By |2019-07-11T14:00:23+00:00July 11th, 2019|Categories: Aktualności z rynku nieruchomości|Tags: , , |0 Comments

W przeszłości pisałem wielokrotnie o mieszkaniach w piwnicy/suterenie, czyli o basement apartments. Są one niezwykle przydatne, ponieważ pomagają spłacać pożyczki hipoteczne i tym samym stają się ważnym źródłem zasilania rodzinnego budżetu. Kilka lat temu przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalizację dodatkowego apartamentu prawie w każdym domu. Powstaje pytanie: jaki jest benefit z takiej legalizacji, skoro wiele osób i tak wynajmuje je bez pozwolenia całymi latami? No cóż, wszystko do czasu.

Korzyści z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów jest wiele i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale warto rozważyć kilka najważniejszych.

• Jeśli mamy niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli będzie to niemożliwe – nakaz jego likwidacji. Zdarza się, że to „życzliwi” sąsiedzi piszą donosy do urzędników miejskich, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, gdy już pojawi się u nas w domu, sprawdzi czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to koniecznością jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o jego legalizację, ale to często może być skomplikowane, zwłaszcza w przypadku trudnych do usunięcia problemów technicznych w basemencie.

• Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy o konsekwencje i bez strachu przed niespodziewaną inspekcją z miasta. Dochód z takiego legalnego apartamentu może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji na pożyczkę.

• Nielegalny apartament w przypadku zdarzeń losowych (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom wiele problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często odmawiają wypłaty odszkodowania, i nagle może się okazać, że pozostaliśmy bez ubezpieczenia. Jeśli ktoś złoży przeciwko nam pozew cywilny, kwota roszczenia może być wielomilionowa. Natomiast gdy okaże się, że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiły w wyniku naszych zaniedbań czy zlekceważenia zagrożeń, to możemy nawet trafić do więzienia.

• Mając zatwierdzony plan na budowę nowego lub na “make over” istniejącego apartamentu, możemy śmiało inwestować pieniądze w jego urządzanie – gdyż nie mamy obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację. Typowym dla nielegalnych apartamentów jest to, że są często budowane niechlujnie i byle jak. Nikt nie inwestuje wielkich pieniędzy w lokal, który nie wiadomo jak długo będzie wynajmowany. Takie „byle jak” wykończone apartamenty dostają “byle jakich” lokatorów. Często desperatów, którzy nie są w stanie niczego wynająć w typowych kondominiach, ponieważ nigdzie nie pracują lub mają bardzo słaby kredyt.
I odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest elegancko i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać w czystym i estetycznym mieszkaniu.

• Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do basementu) . Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione “po cichu”. Jest to o tyle bez sensu, że miasto potem nakazuje ich usunięcie, a nierzadko też i likwidację apartamentu. Obecnie nie musimy bawić się w “kotka i myszkę”, bo mamy prawo stworzyć we własnym domu drugą jednostkę mieszkalną. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć niepotrzebnych problemów.

• ”Piece of mind” – czyli spokojna głowa. Spokój i poczucie bezpieczeństwa są wiele warte i możemy je mieć, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia. Po co załatwiać sprawy “po cichu” i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie benefity w sposób legalny?

Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na tworzenie “drugiej jednostki mieszkalnej” w obrębie jednego domu .Większość ludzi uważa, że chodzi tu wyłącznie o basement. No więc niekoniecznie. Drugi unit może znajdować się na przykład na piętrze, podczas kiedy ten pierwszy zajmuje parter i basement.

Przypomnę teraz jakie są podstawowe wymagania bezpieczeństwa dotyczące zatwierdzenia drugiego unitu w domu:

• Wytrzymałość ogniowa ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność ogniową,
• Droga ewakuacyjna – czyli klatka schodowa z piwnicy musi wytrzymać 45 minut naporu ognia, by dać czas na ucieczkę.
• Ściany i sufit pomiędzy unitami muszą mieć minimalną odporność dźwiękową 50 decybeli,
• Minimum jedna droga ucieczki jest wymagana dla unitów na poziomie terenu i powyżej, natomiast aż dwie dla basement apartments. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 36 na 24 cali, drugą klatka schodowa,
• Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – “fire alarm” który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru,
• Wymagany jest wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie,
• Drzwi pomiędzy unitami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być w mechanizm samozamykający oraz posiadać uszczelki zmniejszające penetrację dymu lub gazu,
• dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking na posiadłości,
• Minimalna wysokość w obrębie unitu w basemencie powinna wynosić 7 stóp i 4 cale.

Nie są to oczywiście wszystkie wymagania, ale te najistotniejsze.

Domator Team oferuje swoim Klientom pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmu. By taki apartament został zatwierdzony, niezbędne jest wystąpienie o “Building Permit” ale również o “Zoning Certificate”. Wymaga to trochę pracy i dla osób bez doświadczenia oraz umiejętności w projektowaniu może nie być łatwą sprawą. Koszty procedury legalizacyjnej nie są zbyt wysokie – w mieście kształtują się w granicach $1,000. Jeśli zdecydują się Państwo na współpracę z nami w tej kwestii, nasze doświadczenie będzie bardzo pomocne. Również jeśli ktoś potrzebuje pomocy w budowie takiego unitu już po uzyskaniu pozwolenia, zapraszamy do skorzystania z naszych kontaktów. Mamy wielu solidnych i zaufanych kontaktorów, gotowych podjąć się takich zadań.

Zapraszam do kontaktu i pozdrawiam,
Maciek Czapliński
Tel. 905 278 0007

About the Author:

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.