W przeszłości pisałem wielokrotnie o mieszkaniach w piwnicy/suterenie, czyli o basement apartments. Są one niezwykle przydatne, ponieważ pomagają spłacać pożyczki hipoteczne i tym samym stają się ważnym źródłem zasilania rodzinnego budżetu. Kilka lat temu przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalizację dodatkowego apartamentu prawie w każdym domu. Powstaje pytanie: jaki jest benefit z takiej legalizacji, skoro wiele osób i tak wynajmuje je bez pozwolenia całymi latami? No cóż, wszystko do czasu.

Korzyści z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów jest wiele i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale warto rozważyć kilka najważniejszych.

• Jeśli mamy niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli będzie to niemożliwe – nakaz jego likwidacji. Zdarza się, że to „życzliwi” sąsiedzi piszą donosy do urzędników miejskich, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, gdy już pojawi się u nas w domu, sprawdzi czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to koniecznością jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o jego legalizację, ale to często może być skomplikowane, zwłaszcza w przypadku trudnych do usunięcia problemów technicznych w basemencie.

• Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy o konsekwencje i bez strachu przed niespodziewaną inspekcją z miasta. Dochód z takiego legalnego apartamentu może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji na pożyczkę.

• Nielegalny apartament w przypadku zdarzeń losowych (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom wiele problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często odmawiają wypłaty odszkodowania, i nagle może się okazać, że pozostaliśmy bez ubezpieczenia. Jeśli ktoś złoży przeciwko nam pozew cywilny, kwota roszczenia może być wielomilionowa. Natomiast gdy okaże się, że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiły w wyniku naszych zaniedbań czy zlekceważenia zagrożeń, to możemy nawet trafić do więzienia.

• Mając zatwierdzony plan na budowę nowego lub na “make over” istniejącego apartamentu, możemy śmiało inwestować pieniądze w jego urządzanie – gdyż nie mamy obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację. Typowym dla nielegalnych apartamentów jest to, że są często budowane niechlujnie i byle jak. Nikt nie inwestuje wielkich pieniędzy w lokal, który nie wiadomo jak długo będzie wynajmowany. Takie „byle jak” wykończone apartamenty dostają “byle jakich” lokatorów. Często desperatów, którzy nie są w stanie niczego wynająć w typowych kondominiach, ponieważ nigdzie nie pracują lub mają bardzo słaby kredyt.
I odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest elegancko i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać w czystym i estetycznym mieszkaniu.

• Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do basementu) . Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione “po cichu”. Jest to o tyle bez sensu, że miasto potem nakazuje ich usunięcie, a nierzadko też i likwidację apartamentu. Obecnie nie musimy bawić się w “kotka i myszkę”, bo mamy prawo stworzyć we własnym domu drugą jednostkę mieszkalną. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć niepotrzebnych problemów.

• ”Piece of mind” – czyli spokojna głowa. Spokój i poczucie bezpieczeństwa są wiele warte i możemy je mieć, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia. Po co załatwiać sprawy “po cichu” i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie benefity w sposób legalny?

Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na tworzenie “drugiej jednostki mieszkalnej” w obrębie jednego domu .Większość ludzi uważa, że chodzi tu wyłącznie o basement. No więc niekoniecznie. Drugi unit może znajdować się na przykład na piętrze, podczas kiedy ten pierwszy zajmuje parter i basement.

Przypomnę teraz jakie są podstawowe wymagania bezpieczeństwa dotyczące zatwierdzenia drugiego unitu w domu:

• Wytrzymałość ogniowa ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność ogniową,
• Droga ewakuacyjna – czyli klatka schodowa z piwnicy musi wytrzymać 45 minut naporu ognia, by dać czas na ucieczkę.
• Ściany i sufit pomiędzy unitami muszą mieć minimalną odporność dźwiękową 50 decybeli,
• Minimum jedna droga ucieczki jest wymagana dla unitów na poziomie terenu i powyżej, natomiast aż dwie dla basement apartments. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 36 na 24 cali, drugą klatka schodowa,
• Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – “fire alarm” który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru,
• Wymagany jest wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie,
• Drzwi pomiędzy unitami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być w mechanizm samozamykający oraz posiadać uszczelki zmniejszające penetrację dymu lub gazu,
• dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking na posiadłości,
• Minimalna wysokość w obrębie unitu w basemencie powinna wynosić 7 stóp i 4 cale.

Nie są to oczywiście wszystkie wymagania, ale te najistotniejsze.

Domator Team oferuje swoim Klientom pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmu. By taki apartament został zatwierdzony, niezbędne jest wystąpienie o “Building Permit” ale również o “Zoning Certificate”. Wymaga to trochę pracy i dla osób bez doświadczenia oraz umiejętności w projektowaniu może nie być łatwą sprawą. Koszty procedury legalizacyjnej nie są zbyt wysokie – w mieście kształtują się w granicach $1,000. Jeśli zdecydują się Państwo na współpracę z nami w tej kwestii, nasze doświadczenie będzie bardzo pomocne. Również jeśli ktoś potrzebuje pomocy w budowie takiego unitu już po uzyskaniu pozwolenia, zapraszamy do skorzystania z naszych kontaktów. Mamy wielu solidnych i zaufanych kontaktorów, gotowych podjąć się takich zadań.

Zapraszam do kontaktu i pozdrawiam,
Maciek Czapliński
Tel. 905 278 0007