KOSZTY JEDNORAZOWE PRZY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

By |2018-08-16T13:03:56+00:00Sierpień 16th, 2018|Categories: Aktualności z rynku nieruchomości|Tags: , |Możliwość komentowania KOSZTY JEDNORAZOWE PRZY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI została wyłączona

Tydzień temu pisałem o kosztach związanych z zakupem nieruchomości. Dziś chcę przypomnieć jakie koszty są związane ze sprzedażą nieruchomości.

Pierwszy i zwykle największy koszt dotyczący sprzedaży nieruchomości to koszt za usługi agentów real estate. Potocznie określane jest to jako „commission” i jego wysokość zwykle wywołuje najwięcej kontrowersji! W Kanadzie typowe „commission” dla obu agentów reprezentujących, i kupujących i sprzedajacych zawarte jest w cenie sprzedaży. Wysokość wynagrodzenia płaconego firmom brokerskim, jest ustalana w czasie podpisywania kontraktu na sprzedaż i jest ono sprawą umowną, ale obowiązują pewne typowe zasady. Typowe całkowite wynagrodzenie wynosi zwykle pomiędzy 4.5% a 6% z tym, że wiele firm promuje specjalne niższe „commission” zwykle startując od 3.5% plus HST.
Firma brokerska, która dostaje listing, z pieniędzy przeznaczonych na całkowite wynagrodzenie, opłaca firmę (agenta), który przynosi ofertę (reprezentuje kupujących). Proszę pamiętać, że ponad 80% wszystkich kupujących współpracuje z agentami przy zakupie gdyż dla kupujących usługi za „ich agenta” są zwykle bezpłatne.
Wysokość, proponowanego wynagrodzenia dla agentów reprezentujących kupujących musi być zaznaczona na systemie MLS – by agenci wiedzieli z góry na jakie wynagrodzenie mogą liczyć. Typowym obecnie wynagrodzeniem dla agentów – przyprowadzających kupców (buyers brokers) jest 2.5% + HST od ceny sprzedaży! Niektórzy sprzedający, próbują oferować niższe wynagrodzenie dla agentów pracujących z kupującymi – widziałem nawet takie sumy jak $1! Jaki jest tego efekt – łatwo przewidzieć. Dom taki jest omijany przez wszystkich agentów, którzy mają kontrakt z kupującymi. Zwykle po jakimś czasie sfrustrowany sprzedający oferuje normalne wynagrodzenie by wreszcie sprzedać nieruchomość.
Ogłaszany często przez agentów „1% commission” zwykle dotyczy tylko tak zwanego Listing Fee – czyli wynagrodzenia dla firmy brokerskiej, która wprowadza dom na rynek! Oprócz tego nadal należy liczyć się z wynagrodzeniem dla agenta przynoszącego ofertę i jest to jak wspomniałem wcześniej typowo 2.5%. Tak więc całkowite wynagrodzenie w tym przypadku wynosi 3.5% + HST – i to pokrywa wynagrodzenie dla obu kompani zaangażowanych w transakcję.
Jak wspomniałem, wynagrodzenie dla agentów jest jednym z większych wydatków, ale tak naprawdę dobrze poprowadzona sprzedaż i fachowość agenta, często powoduje, że dom jest sprzedawany za znacznie większe pieniądze niż w przypadku prywatnej sprzedaży i często ten zysk pokrywa „commission”. Ponadto, współpracując z agentem unikamy kosztownych pomyłek prawnych, potrzeby inwestowania własnych środków w marketing, organizowania pokazów itd.
Prawnik
Innym ważnym wydatkiem, o którym należy pamiętać to jest koszt za usługi prawnika. Zwykle – podobnie jak przy zakupie nieruchomości – koszt w typowym przypadku kształtuje się na poziomie $1,000 -$1,200 za samo honorarium. Plus poniesione koszty, które zwykle mogą mieścić się pomiędzy $100-$500. Na całość naliczany jest podatek HST.
Należy pamiętać, że wszystkie zadłużenia czyli podatki miejskie, wyroki sądowe, „leans” czy „specjal assesments” które są zarejestrowane na danej nieruchomości muszą być zapłacone zanim nowy właściciel dokona przejęcia nieruchomości.
To są typowe wydatki, natomiast czasami zdaża się, że jesteśmy zaskakiwani karą za zerwanie umowy z bankiem. Zdarza się, to gdy sprzedajemy dom przed upływem terminu pożyczki hipotecznej.
Zacznijmy od przypomnienia co to jest mortgage? Mortgage jest to pożyczka na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość to bank traci zabezpieczenie pożyczki i dlatego rząda jej spłacenia. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego, że pieniądze na mortgage długoterminowy (closed) są brane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidenty. Na przykład większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne są z tak zwanego „Bond Market”. Różnica pomiędzy tym za ile bank udziela pieniędzy na mortage a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku. Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował 3 lata temu, osobie inwestującej w bonds, profit w wysokości 3% i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na mortgage – to może utracić swój zysk oraz nadal bank jest zobowiązany na płacenie dywident inwestorom.
Bankom nie zależy na tym czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem 5-letniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom to po prostu można przenieść mortgage czyli zabezpieczenie pożyczki z domu na dom bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki nawet chętnie podwyższą pożyczkę. Jeśli obecnie są niższe procenty niż kilka lat temu to nowa część podwyżki będzie na obecnie ustanowiony procent – co ogólnie wpłynie na niższy ogólny procent.
Inaczej sytuacja wygląda gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą za zerwanie umowy jest tak zwany interest differential lub 3 miesięczne oprocentowanie. Bank zawsze wybiera tę opcję, która przynosi wyższy profit.
Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach kiedy zawieraliśmy umowę w okresach kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach kiedy obecnie obowiązujące procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy.
Posłużmy się przykładem.
Interest Differential – załóżmy że pożyczyliśmy $100,000 pożyczki na 5.5% trzy lata temu i do końca kontraktu zostały 2 lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na 2 lata 3.75% (posted rate), a tym na jaki mamy umowę. Jest to w tym przypadku 1.75% co w ciągu 2 lat pozostających do końca kontraktu daje $3,500 różnicy w opłatach.
Trzymiesięczny odsetek jako kara – przy tym samym założeniu 5.5% od stu tysięcy daje w skali roku $5,500 w oprocentowaniu. Ta suma podzielona przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje $1,375 kary.
Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank? Wiadomo, że pierwszy. Jak ktoś „wisi” bankowi mortgage w wysokości $500,000 to ta kara staje się naprawdę wysoka.
Dla tych wszystkich, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom radziłbym zanim zaczniemy ten proces udać się do banku, w którym mamy mortgage i poprosić o dokument nazywany „mortgage verification”. Bank ma obowiązek na piśmie podać jaka będzie kara za zerwanie umowy. Jest z tym związany minimalny koszt, ale jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych wyliczeniach.

Maciek Czapliński
905-278-0007

About the Author:

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.