Ponieważ jesteśmy w okresie świąteczno-noworocznym, uznałem, że nie warto za- nudzać Państwa statystykami i przytaczaniem cyfr, bo i tak nikt się nie będzie tego uczył na pamięć. Natomiast warto przemyśleć kilka ogólnych uwag na temat mijającego roku w branży real estate oraz trochę pospekulować na temat nadchodzącego roku. Czy możemy spodziewać się jakiś znaczących zmian?
• Mijający rok jest zawsze łatwiej podsumować, bo patrzymy na niego z perspektywy upływającego czasu. Wystarczy rzucić okiem na statystyki – i od razu wiadomo „co było grane”. W obrębie Toronto zanotowano w ciągu ostatniego roku 14% wzrost średniej ceny domu wolnostojącego, która w chwili obecnej wynosi $883,000. Rok temu była to kwota $770,000. Nie to, że ceny wszystkich domów w Toronto aż tak bardzo poszły w górę. Najbardziej odczuwalny wzrost cen dotyczył, co oczywiste, tańszych nieruchomości. W kategorii domów ponad 2.75 miliona wzrost był minimalny i wynosił tylko 1.5%. Świadczy to o tym, że wciąż jest duże zapotrzebowanie na przeciętny „dach nad głową”, nie zaś na luksusowe posiadłości. Ten oczywisty fakt wynika z dynamiki miasta. Ludzi, w tym nowo przyjezdnych przybywa, i każdy musi gdzieś mieszkać.
• Proszę pamiętać, że real estate jest rynkiem bardzo lokalnym. Duże miasta jak Toronto czy Mississauga napędzane są ekonomią (możliwościami zdobycia pracy) oraz świeżą imigracją. Ale nawet w obrębie dużego miasta czy aglomeracji istnieją miejsca cieszące się większą lub mniejszą popularnością i w tych mniej popularnych ceny są zwykle niższe (co wynika często również z jakości domów i niekorzystnych opinii o danej dzielnicy). Wiadomo, że przez najbliższe kilka miesięcy (a może lat) zamknięcie GM Motors w Oshawa może wpływać negatywnie na tamtejszy lokalny rynek. Natomiast niedawno otwarty nowy szpital w północno-zachodnim Oakville spowodował prawdziwy boom cenowy w okolicy. Każdy duży pracodawca napędza lokalny rynek – nawet w obrębie dużej aglomeracji.
• Rosnące ceny w Metro Toronto powodują również trochę niespodziewany efekt. Wielu mieszkańców (głównie seniorów) zmęczonych zgiełkiem i zanieczyszczonym środowiskiem miasta (oraz szybko rosnącymi kosz- tami życia, np. property tax, ubezpieczenie, koszty jedzenia), zaczyna przenosić się do mniejszych ośrodków, np. do Berrie, Guelph, St. Catherines czy Fort Erie. Dla ludzi „z Toronto” ceny są tam ciągle bardzo dostępne (jeśli sprzedamy nieruchomość za milion lub więcej), ale mieszkańcy tych miast wcale nie są zadowoleni z takiej sytuacji. Dlaczego? Ponieważ ceny domów i mieszkań rosną dla nich zbyt szybko i teraz oni mają problemy z zakupem nieruchomości. To klasyczny efekt domina.
• Mocny był w Metro Toronto rynek renowacji, mieszkań z planów oraz „infill housing” – czyli nowych domów stawianych na miejscu starych.
Jeśli chodzi o renowację i budowę domów, to dominowały domy określane jako „modern” – o prostej formie, dużych oknach, prostych wykończeniach. Zauważalny jest też popyt na mniejsze domy. Owszem takie „monster homes” po 5,000 stóp kwadratowych i więcej nadal powstają (bo kto bogatemu zabroni?), ale widać wyraźnie, ze młodsze pokolenie (a szczególne w samym Toronto) woli domy ekonomiczne i ergonomiczne. Dobry plan, sypialnie niekoniecznie ogromne (ale każda z łazienką, jeśli się uda), open concept design, wysokie sufity, centralna muzyka, duża kuchnia z możliwością ulokowania w niej gości. To domy, które mogą być sterowane elektronicznie i monitorowane na odległość. Tych cech jest bardzo wiele, ale jedna jest wiodąca: prostota i estetyka. Najbardziej poszukiwane domy to te do ceny około 2.5 miliona i powierzchnią około 2,500 sqft. Oczywiście poza designem, okolica ma największy wpływ na sukces, a z tym coraz gorzej, ponieważ zaczyna brakować dobrych terenów na zabudowę.
Co do pre-construction, to zdecydowanie największy ruch w liczbie sprzedanych unitów oraz przyrostu cen odnotowano w rynku mieszkań (condominiums). W ciągu roku ceny w Toronto skoczyły z $700-$800 za stopę kwadratową aż do $1,000+. I dopóki oferowano unity za $500,000, dopóty każda nowa inwestycja budowlana sprzedawała się szybko i bez problemu. By utrzymać cenę, wielu deweloperów oferuje mieszkania coraz mniejsze (bo im mniejsze, tym tańsze). Zaczynamy się pomału zbliżać niemal do standardów (powierzchniowych) jakie pamiętamy z PRL.
Innym sposobem na trzymanie niskiej ceny jest osobna opłata za parking. Dziś, gdy ogłasza się cenę mieszkań, to faktycznie mamy 3 osobne opłaty: za mieszkanie, za parking i za locker. Parking w Toronto kosztuje nawet $50,000. Nie jest to mało i coraz więcej osób zmuszonych jest do rezygnacji z kupna miejsca parkingowego. Spowodowało to sytuację, że wielu deweloperów buduje budynki z mniejszą liczbą parkingów niż wymagają tego szczegółowe przepisy. Być może masowa komunikacja w samym Toronto działa, ale nie bardzo sobie wyobrażam mieszkanie w Mississauga bez parkingu.
Mijający rok w sprzedaży pre-sale detached homes był dość trudny. Deweloperzy w wielu przypadkach spekulacyjnie zawyżyli ceny wielu osiedli, co zmniejszyło na nie popyt. Wielu z nich „po cichu” obniżyło ceny w formie dodatkowych zachęt i usprawnień (lepsze kuchnie, drewniane podłogi, itd.). Fakt jest taki, że spora część inwestorów jest gotowa „zaryzykować” $500,000 na zakup mieszkania z planów, ale niewielu chce wyłożyć ponad milion na zakup domu na spekulacje.
Podsumowując, można powiedzieć, że rynek real estate był w 2019 ogólnie zdrowy i aktywny. Ludzie przyzwyczaili się do słynnego „stress test” i nauczyli się go obchodzić. Życie nie stoi w miejscu. Faktem jest, że posiadanie domu w Metro Toronto staje się pomału luksusem. Niestety nie da się mieszkać na ulicy w naszym klimacie, dlatego mieszkania stają się coraz częściej wyborem (niekoniecznie dlatego, że je kochamy).
• Jaki będzie następny rok?
Zasadniczo każdy może spekulować i każdy może się pomylić. Ja osobiście myślę, że będzie on rokiem stabilnym i dobrym, ale o mniejszym wzroście cen niż w tym kończącym się roku. Moim zdaniem, by rynek był zdrowy, ceny nie mogą co roku iść w górę o 10% i więcej. Taki rynek jest bardzo niekorzystny dla ekonomii i dla społeczeństwa. Zarobki nie idą w górę w tym samych stopniu co wzrost kosztów utrzymania, i duża grupa Kanadyjczyków wciąż ma problem z utrzymaniem nieruchomości czy z podstawowymi opłatami.
Kluczowe znaczenie dla naszej ekonomii będzie miało to, co wydarzy się za południową granicą. Wybory w USA (w przeciwieństwie do wyborów w Kanadzie), mają ogromny wpływ na gospodarkę światową (i naszą). Obecny prezydent za wszelką cenę będzie chciał utrzymać się przy władzy, co w przypadku przegranej niekoniecznie zakończy się opuszczeniem Białego Domu w sposób pokojowy. To może być poważny prob- lem (i mam nadzieję, że się mylę).
• Jak wspomniałem wcześniej, rosnące ceny domów będą zmuszały nas do coraz bardziej kreatywnego podejścia do systemu własności. Owszem, zawsze będzie istniała grupa ludzi zarabiających bardzo dobrze, dla których kupno domu nie stanowi problemu. Niektórzy otrzymują domy po rodzicach praktycz- nie za darmo. Ale dla wielu (na przykład młodych ludzi), kupno domu jest poważnym wysiłkiem finansowym. Dlatego uważam, że wszystkie domy, które będą posiadały dodatkowy rental apartment, będą bardzo poszukiwane i chętnie kupowane. Obecnie przepisy pozwalają tworzyć drugi „legalny” apartament (musi on spełniać warunki bezpieczeństwa). Taki apartament to regularne i pewne wsparcie domowego bud- żetu.
• Oczywiście nie wszyscy chętnie wynajmą część domu obcym ludziom. W tej sytuacji popieranym przeze mnie rozwiązaniem jest tzw. „join investment”. To wspólny zakup nieruchomości przez młodych ludzi. Istnieje legalna forma pozwalająca podzielić każdą nieruchomość pomiędzy partnerów w z góry określonym układzie procentowym (na przykład 40% – 60%). Każdy z kredytobiorców może spłacać pożyczkę proporcjonalnie do posiadanego udziału, i w ten sposób w ciągu kilku lat można zbudować „equity” oraz uzbierać na down payment na własny dom. Proszę pomyśleć. Dziś jednosypialniowe mieszkanie wynajmuje się za $2,250 miesięcznie. Czyli dwa mieszkania kosztują „partnerów” $4,500 miesięcznie plus opłaty za prąd. Za taką kwotę można spłacać dom o cenie wywoławczej około $800,000 (nawet z minimalnym down payment).
Myślę, że podobne rozwiązanie może dotyczyć rodzeństwa lub rodziców z dorosłymi dziećmi. Często rodzeństwo mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, tracąc co miesiąc tysiące dolarów. Czy nie sensowniej jest połączyć siły, by szybko stworzyć własny potencjał finansowy?
Jak zawsze zachęcam do pomyślenia o nietypowych rozwiązaniach, a wszystkich zainteresowanych zapraszam to rozmów.
Jednocześnie w imieniu własnym, Ag- nieszki, Kasi i całej naszej rodziny składam Państwu najserdeczniejsze życzenia noworoczne. Życzymy Państwu dużo zdrowia, miłości i wyrozumiałości w stosunku do innych ludzi. I życzymy też dostatku, którym możemy dzielić się z innymi. Szczęśliwego Nowego Roku 2020!
Maciek Czapliński