Jak podejść do kupna pierwszego domu

By |2019-04-25T13:29:09+00:00April 25th, 2019|Categories: Aktualności z rynku nieruchomości|0 Comments

Kupno nieruchomości dla kupujących pierwszy dom – nie jest łatwe w dzisiejszych czasach. Ale czy jest niemożliwe?

Jest oczywiste, że kiedy planujemy zakup „dachu nad głową” naszym pierwszym odruchem jest kupno czegoś „taniego”. Czegoś na co będziemy się mogli zakwalifikować i coś co naszym zdaniem będziemy w stanie utrzymać. Jak wiemy wszyscy, ceny domów wzrosły znacznie w ostatnich 2-3 latach i dlatego praktycznie większość osób młodych czy kupujących po raz pierwszy w naturalnym odruchu patrzy na kondominia jako ich pierwszy wybór. Nie ma w tym nic złego! Jeśli taki zakup nam odpowiada to wszystko jest dobrze ale… Tak, brakuje tanich mieszkań bo bardzo wiele osób ich poszukuje. Powoduje to znaną ekonomiczną reakcję. Jak czegoś nie ma albo jest trudno dostępne – to cena wzrasta. I tak się stało z „tanimi mieszkaniami”. Jeszcze kilka lat temu był spory wybór mieszkań znacznie poniżej $400 000. Dziś takie ceny to rzadkość (chyba, że mówimy o złej okolicy, albo bardzo starym budynku bez udogodnień i z wysokim maintenance).
Sytuację pogarsza również fakt, że „tanie” mieszkania stały się poszukiwaną inwestycją dla wielu już ustabilizowanych posiadaczy nieruchomości. Przy obecnych wysokich cenach za czynsz dochodzących do $2 200 za jednosypialniowe mieszkanie, wielu inwestorom opłaca się zamiast trzymać pieniądze w banku na niski procent, wkładać 20-25% wartości w kupno mieszkania, a następnie spokojnie patrzeć jak ich inwestycja się spłaca i nabiera na wartości.
Ta przepychanka pomiędzy kupującymi „pierwszą” nieruchomość, a kupującymi „pierwszą” inwestycję niestety nakręca rynek i powoduje szybki wzrost cen. W tej sytuacji zwykle wygrywają inwestorzy, którzy mając „głębsze” na ogół kieszenie i wiedzę, że „rental market” jest bardzo gorący, nie boją się przebić ceny. W odróżnieniu od kupujących po raz pierwszy – którzy znając swój limit finansowy – często, niestety, muszą się poddać.

To co robić? Jak i jaki pierwszy dom kupić?

• Starać sie kupić dom z rental income raczej niż kondominium. Przy obecnych cenach mieszkań, kupując mieszkanie za $400000 i przy 5% wpłaty nasze miesięczne opłaty wyniosą około $2400. To i tak się opłaca bo cena za rent będzie taka sama, a w tym przypadku zaczynamy spłacać naszą hipotekę (około $800 miesiecznie) plus możemy liczyć na rynkowy przyrost wartości zakupionego mieszkania. Ale jeśli stać nas na wydatek $2400 miesiecznie to może warto poszukać nieruchomości, która oprócz miejsca dla nas, dawałaby możliwość wynajmowania jej części za na przykład $1200 miesięcznie. Te dodatkowe pieniadze dają miesięczny budżet $3600, który pozwala już na szukanie nieruchomości o cenie nawet do $600000. Jeśli ten dodatkowy apartament jest zalegalizowany, to można oficjalnie użyć dochód z niego w kwalifikacji na pożyczkę hipoteczną.
• Tolerancja w wyborze. Mając budżet ceny zakupu do $600000 musimy być bardziej „tolerancyjni” w wyborze. Mając limitowane zasoby być może będziemy zmuszeni do wyboru domu, który wymaga remontu albo domu niekoniecznie dobrej i drogiej dzielnicy. Moim zdaniem w Brampton, ciągle można kupić dobry i czysty dom (trzeba poszukać), ale wielu z naszych rodaków nie lubi (często niesłusznie) tego miasta. Ale jak się nie ma co się lubi. to czasami trzeba polubić co się ma.
• Nie czekać z zakupem do momentu kiedy uzbiera się 20% down – Często miewam klientów, którzy chcąć uniknąć ubezpieczenia CMHC zbierają cierpliwie na to by mieć 20% down payment. Co uzbierają trochę, to ceny rosną i znowu muszą zbierać. Ci co kupili 5 lat temu z 5% down payment dziś zyskali przynajmniej 25% na wzroście cen. Ci co zbierają – do dziś stoją w miejscu.
• Pomyśleć o kupnie domu z rodziną lub przyjaciółmi – wielu z nas wynajmuje mieszkania i płaci po $2000 na miesiąc. Mamy wielu przyjaciół czy rodziców, którzy też wynajmują i płacą tyle samo. Może to trochę idealistyczne, ale gdyby kupić dom na spółkę (i tu najlepszym typem są back-splits) to można mieć dwa wygodne mieszkania, które pozwolą spłacać coś własnego. Taka forma wspólnej inwestycji. Widuję czasami 5-cio poziomowe back-split, które mogą mieć nawet 3 wygodne mieszkania. Dwa mogą być zajmowane przez wspólnie inwestujące rodziny. Trzeci unit może pomagać ze spłatami pożyczki.
Dom kupowany wspólnie może mieć ściśle określony procentowy udział własnościowy poszczególnych ludzi. Czyli jeśli ustalimy u prawnika, że podział ma być 50 na 50, to każdy będzie odpowiedzialny za 50% kosztów, ale też będzie miał 50% udziału w proficie. Oczywiście te proporcje mogą być płynne i takie jakie się ustali.

• Preaproval – czyli sprawdzenie naszej możliwości finansowej – to jest ważne bo kiedy znajdziemy dom, który nam się spo- doba, owszem możemy złożyć ofertę warunkową na uzyskanie „hipoteki”, ale zwykle jak nam się podoba dom to może podobać się też innym i czasami mamy kilka konkurencyjnych ofert. W takiej sytuacji czasami warto zaryzykować ofertę bezwarunkową, ale tylko kiedy wiemy, że nasz kredyt jest dobry.
Warto korzystać z pomocy dobrych mortgage brokers, którzy również wiedzą jak dostać pożyczkę, nawet w trudnych sytuacjach takich jak czasami niezadobry kredyt, albo kiedy nie jesteśmy w stanie potwierdzić naszych dochodów.
• Praca z agentem – podkreślałem często, że doświadczony agent jest bardzo ważny dla kupujących. Działa on jako konsultant, negocjator, pomaga załatwić finansowanie, ale przede wszystkim pozwala na szybki akces do nowości na rynku. Szukając na własną rękę mamy wolniejszy dostęp do nowości. Ponadto nie mając rozeznania rynku często możemy kupić dom zbyt drogi na daną okolicę wprowadzeni w błąd brakiem informacji. Znajomość rynku jest ogromną zaletą doświadczonego agenta. On powinien pomóc z decyzjami. Gdzie kupić, co i za ile oraz jak kupić by nie popełnić błędu.
• Być gotowym by zapłacić więcej tylko kiedy ma to sens. Ile dom jest wart zadecyduje ten, kto da najwyższą ofertę, ale nie zawsze warto wygrać. Czasami, poniesieni emocjami czy zmęczeni szukaniem, zapominamy o rozsądku. Z drugiej strony często nie widzimy tego co powinniśmy widzieć. Przykład jest taki. Ostatnio był dom w Etobicoke na 50 stopowej działce, wystawiony tuż poniżej 850K sprzedał się za ponad 980K. Ktoś powie, że to dużo, ale tak naprawdę ta działka pozwalała na podział na dwie działki lub budowę semis lub budowę multiplex – czyli tak naprawdę była ona warta znacznie więcej. Moim zdaniem nawet ponad milion.
• Być gotowym do akcji w każdej chwili – W dzisiejszych czasach jak wychodzi dobry dom (nawet jeden) należy go zobaczyć jak najszybciej. Dobre domy nie stoją wiecznie i jeszcze rzadziej się pojawiają. Czasami, kiedy jest super dobry dom i dzwonię do klienta, że trzeba go zobaczyć i słyszę, że dziś nie “może po weekendzie” to oczywiście wiadomo że będzie za późno. Dziś czekanie prowadzi do utraty okazji.
• Być gotowym szukać poza dużymi ośrodkami miejskimi – Jeśli dojazd do pracy nie ma znaczenia bo jesteśmy emerytami, albo pracujemy z domu – dlaczego nie poszukać trochę dalej? Ceny „za miastem” są zwykle znacznie niższe. Co prawda, też zaczęły wzrastać coraz szybciej. Pamiętam jak kilka lat temu kupowałem ładne nowsze bungalow w Welland za $350000. Dziś cena zbliża się do $500000.
• Pomyśleć o kupnie z planów – istnieje wiele bardzo atrakcyjnych nowych projektów z planów, do których mam często szybszy dostęp niż inni agenci czy obserwatorzy wolnego rynku. Moja pomoc w znalezieniu takich mieszkań – jest dla Państwa bezpłatna. Te tanie zaczynają się często poniżej $400000, ale powyżej tej sumy jest już spory wybór. Zaletą takiego zakupu jest fakt, że wpłaty są rozłożone w czasie, a przejęcie mieszkania jest często za 3-4 lata. To pozwala przygotować się finansowo. Na pewno takie aktywne podejście zwiększa nasze szanse kupna własnego mieszkania, bo ceny za cztery lata mogą być jeszce wyższe.

•••

Pomoc, ze strony rządu dla kupujących po raz pierwszy jest znikoma. Kilka tysięcy kredytu na Land Transfer Tax oraz First Time Buyers Programs (możliwość użycia RRSP na zakup) – to za mało.
Ostatnio zapowiadany, ale bardzo zawile wyjaśniony plan pomocy z pożyczaniem na down-payment to też za mało.
Moim zdaniem rząd powinien, na przykład spowodować by podatek od nieruchomości mógł być “tax deductable” przez 5 pierwszych lat, dla kupujacych pierwszy dom.
Albo umożliwiać pożyczki do sumy $50000 dokładane do hipotek na stworzenie drugiego unitu mieszkalnego we własnym domu. Wiadomo, że drugi unit wynajęty za $1200 lub więcej pomoże spłacać pożyczkę. $1200 dochodu miesięcznie pokrywa prawie $250000 spłat hipoteki. To ogromna pomoc, która często decytuje „mieć albo nie mieć” dom.

Zapraszam do współpracy
Maciek Czapliński
905-278-0007

About the Author:

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.