Czy warto kupować Pre-construction

By |2019-03-29T11:05:32+00:00March 29th, 2019|Categories: Aktualności z rynku nieruchomości|Tags: , , |0 Comments

Wszędzie widać nowo budowane wieżowce, które w większości są sprzedane nawet zanim zacznie się budowa. Powstaje pytanie czy inwestowanie w mieszkania z planów nadal się opłaca?
Ja osobiście i ogromna rzesza inwestorów tak uważamy. Oczywiście należy dokładnie wybierać projekty, w które warto zainwestować, bo jak zawsze ze wszystkimi inwestycjami związanym z real estate – LOKALIZACJA jest najważniejsza.

Kupując z myślą o inwestowaniu warto kierować się kilkoma prostymi zasadami:• Nie opłaca się sprzedawać unitu zaraz po jego przejęciu, gdyż Canada Revenue Agency – szuka takich naiwnych by odzyskać HST, który jest zawarty w cenie każdego nowo wybudowanego mieszkania.
• Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie przed jego przejęciem by uniknąć płacenia HST oraz kosztów zamknięcia (Land Transfer Tax, Development Charges) to warto jeśli mamy taką opcję skorzystać z możliwośći „assignment” – czyli sprzedaży kontraktu na zakup a nie już „odebranego” mieszkania.
• Kupując mieszkanie na inwestycję by uniknąć płacenia podatku HST zwykle przez pierwsze kilka lat wynajmujemy zakupiony unit. Czyli miejsca, w których jest wielu potencjalnych lokatorów są dobrą lokalizacją. Miejsca w pobliżu uniwersytetów czy collages, gdzie studiuje wielu zagranicznych studentów. Miejsca ze sprawną komunikacją zbiorową, łatwym dojazdem do downtown.
• Najlepiej i najszybciej wynajmują się mieszkania najbardziej dostępne. W tłumaczeniu – oznacza to, że mieszkania 1 sypialniowe i jedna sypialnia z den są najbardziej poszukiwane i łatwe do wynajęcia.
• W centrum Toronto mieszkanie bez parkingu może być zaakceptowane, ale w oddalonych miejscach jak Mississauga, Etobicoke – parking jest bardzo ważny i warto go mieć.
• Landlord (czyli inwestor) z otrzymywanego rentu musi zapłacić mortgage, podatek od nieruchomości oraz maintenance fee. Dlatego należy uważać jaki jest wysoki maintenance i podatek by mieć pewny profit. W wielu przypadkach inwestorzy pozbywają się mieszkań po 4-6 latach od chwili zakupu, kiedy maintenance zaczyna wzrastać. Po takim to czasie jeśli weźmiemy pod uwagę przyrost wartości mieszkania od chwili zakupu oraz spłatę „principal” pożyczki hipotecznej – profit może być bardzo znaczny.
• Jest wiele sposobów jak uniknąć podatków kiedy sprzedajemy „rental property” i o tych sposobach chętnie porozmawiam indywidualnie z zainteresowanymi osobami ale na przykład sprzedając „rental property”, na której zarobiliśmy i kupując w tym samym czasie jedną czy nawet dwie nowe „rental properties” możemy odsunąć podatki w czasie. Po prostu przerzucamy profit na nową inwestycję.
Wspomniałem o proficie jaki można zrobić inwestując w mieszkania z planów. Jeśli dziś kupimy mieszkanie z planów za $425,000 (1 sypialnia + parking), które będzie gotowe za 3 lata to nasza wymagana wpłata wynosi zwykle 15% ceny zakupu w pierwszym roku a pozostałe 5% musi być wpłacone za 3 lata. Czyli wpłacamy do prawnika, który reprezentuje developera $63,750. W ostatnich latach mieszkania wzrastały nawet po 10% rocznie, ale jeśli założymy nawet skromne 4-5% rocznie to tylko oczekując na odebranie kluczy mieszkanie (którego jeszcze nie mamy i za które nie płacimy) powinno przybrać na wartości około przynajmniej $20,000. Czy jest to mały zwrot na trochę ponad $60,000 naszej wpłaty? Czy są banki oferujące taki zwrot blisko 30% w ciągu 3 lat? Oczywiście, profit będzie się powiększał jak będziemy trzymali mieszkanie przez następne lata. Tym razem oprócz przyrostu wartości, część pożyczki będzie spłacana przez naszych lokatorów. Przy obecnych cenach za wynajmowanie i oprocentowaniach – jest to około $900/miesięcznie. W skali roku zyskujemy $10,800 + przyrost wartości – co roku około $12,000. Okazuje się, że zwykle po 4-6 latach nasza wstępna inwestycja wzrasta prawie o 100% – często znacznie więcej! Czy wiecie Państwo ile przyniesie wam zainwestowanie $85,000 trzymanych w banku przez ten sam okres czasu? Mniej niż $10,000. Chyba wybór jest oczywisty!
W chwili obecnej tylko w Mississauga na sprzedaż jest kilka ciekawych projektów. Jeden z nich to AVIA. Jest to projekt, który obecnie dostępny jest tylko poprzez VIP Agents. Mamy przyjemność jako Domator Team być w tej grupie. „Zapisy” na mieszkania zaczeły się od 22 Marca i były przyjmowane tylko do Wtorku 26 Marca. Nie wiem ile mieszkan pozostanie dostępnych po tej fazie, ale jeśli ktoś z czytelników jest zainteresowany by kupić teraz kiedy zwykle ceny są najniższe to należy się ze mną skontaktować jak najszybciej i ja sprawdzę czy coś pozostało. Oczywiście chętnych jest sporo i zwykle najwięcej inwestorów kupuje mieszkania tańsze i mniejsze. Ceny zaczynają się zasadniczo od połowy 300,000, z tym że to są mieszkania poniżej 500 SF i takie mieszkanie nie mają parkingu zawartego w cenie. Większe mieszkania (powyżej 500 SF) zaczynają się ponad $400,000 i mają zawarete w cenie parking i locker. W chwili obecnej obowiązuje specjalny BONUS obniżający cenę od 6000 do 10,000 tysięcy w zależności od wielkości mieszkania. „Prawo do „assignment” jest zawarte w kontrakcje. Plany mieszkań oraz dodatkowe informacje można znaleźć na mojej stronie www.czapliński.ca Ja jak wspomniałem jestem do Państwa dyspozycji oraz każdy z naszego domator Team, może Państwu pomóc.
Oprócz AVIA w Mississauga jest obecnie kilka innych nowych projektów, o których znajdą czytelnicy informacje na naszej stronie. Oprócz AVIA polecam…..
• M3 City – przez Rogers Development – nowy budynek o wysokości 81 pieter i ponad 500 mieszkan. Dobry układ mieszkań i ciągle ich spory wybór. W ten Wtorek ruszyła sprzedaż mieszkań w tak zwanym „podium”, których ceny zaczynają się już od $334,000 za studio o powierzchni 453 stóp kwadratowych.
• Kaystone by Kaneff – zlokalizowany na Burnhampthorpe. Dwie relatywnie niskie wieże (22 i 23 pietra). Ładne plany mieszkań i budynek trochę na uboczu od zgiełku.
• Edge Towers 2 – druga faza jest już mocno zaawansowana i w ponad połowie sprzedana. Są już przygotowania do fazy 3. Doskonała lokalizacja. Budynek, który na pewno będzie bardzo popularny i dobrze zbudowany.
• TANU – bardzo luksusowy budynek w Port Credit. Trochę droższy niż inne ale zato lokalizacja fantastyczna.
Jestem w rozmowach z dyrektorem sprzedaży w firmie VANDYK i już niedługo zaproponuję czytelnikom dwa bardzo ciekawe projekty w Etobicoke.
Maciek Czapliński

About the Author:

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.

This Is A Custom Widget

This Sliding Bar can be switched on or off in theme options, and can take any widget you throw at it or even fill it with your custom HTML Code. Its perfect for grabbing the attention of your viewers. Choose between 1, 2, 3 or 4 columns, set the background color, widget divider color, activate transparency, a top border or fully disable it on desktop and mobile.