Prawo w Kanadzie wymaga obecnie, aby kupujący, posiadający mniej niż 20% kwoty na wpłatę własną (down payment) wykupił specjalne ubezpieczenie. Ma ono na celu zabezpieczenie interesów instytucji, która pożycza mu pieniądze.
Jak to działa? Jeśli pożyczkobiorca (nabywca nieruchomości) nie będzie w stanie spłacić pożyczki na czas i np. straci nieruchomość poprzez „power of sale”, to pożyczkodawca (bank) nie poniesie żadnych strat. Największą firmą, która ubezpiecza takie transakcje jest CMHC (Canada Mortgage & Housing Corporation). Są i inne firmy – Genworth lub Canada Guaranty, które także mogą ubezpieczyć naszą pożyczkę.
Samo ubezpieczenie potrafi wynieść dziesiątki tysięcy dolarów (w zależności od ceny zakupu oraz procentowej wysokości naszego wkładu). Na szczęście jest to ubezpieczenie jednorazowe, doliczone do wartości pożyczki hipotecznej i spłacane na przestrzeni lat razem z kwotą główną zaciągniętego kredytu.
Natomiast czy warto kupować nieruchomość, mając na przykład tylko 5% wpłaty i ponosić spory koszt ubezpieczenia? Czy może bardziej opłaca się cierpliwie odkładać zakup nieruchomości na kolejne lata i oszczędzać, by uzyskać te wymarzone 20% ceny na wpłatę własną? Przecież w tej sytuacji unikniemy kosztownego ubezpieczenia…

Popatrzmy na przykład. Jeśli planujemy zakup mieszkania wartości $500,000 i mamy tylko 5% wpłaty własnej, to wówczas wymagana wysokość ubezpieczenia CMHC wyniesie $19,000. Suma ta będzie dodana do hipoteki i nasz „principle” wraz z ubezpieczeniem wyniesie $494,000. W przypadku, kiedy mamy 10% wpłaty własnej, ubezpieczenie spada do $13,950 i nasz „principle” wraz z ubezpieczeniem wyniesie $463,950. Odpowiednio, przy 15% wpłaty własnej, za ubezpieczenie zapłacimy $11,900 i nasza pożyczka z ubezpieczeniem wyniesie łącznie $436,900. Przy 20% wpłaty nie płacimy ubezpieczenia, czyli nasza całkowita pożyczka wyniesie $400,000.
Z przykładu tego wynika, że możemy kupić nieruchomość mając tylko 5% wpłaty własnej i płacąc ubezpieczenie w wysokości $19,000 (dodane do hipoteki) – albo, jeśli chcemy tego ubezpieczenia uniknąć, musimy zebrać $100,000, by mieć pełne 20% ceny nieruchomości.
Ile lat zajmuje Państwu odłożenie $20,000? Dwa, trzy lata? Odłożenie $100,000 jest praktycznie niemożliwe, jeśli uzyskujemy dochód w wysokości przeciętnego wynagrodzenia w Kanadzie. Nawet, jeśli ktoś żył przez ostatnie 5 lat bardzo oszczędnie i udało mu się odłożyć te $100,000, to przecież w tym czasie ceny nieruchomości wzrosły (np. condos) o prawie 40%! Nikt nie przewiduje zmiany trendu wzrostowego, i nawet zakładając bardzo minimalny wzrost wartości mieszkań, który jest przewidywany na poziomie 3% rocznie, to oznacza, że mieszkanie, które dziś jest warte $500,000 może za 5 lat być warte $575,000. Wniosek jest oczywisty: zwlekanie z zakupem nieruchomości nie ma żadnego ekonomicznego sensu! Bardziej opłaca się nabyć nieruchomość mając jedynie 5% downpayment. Owszem, musimy do ceny zakupu doliczyć $19,000 ubezpieczenia kredytu, ale wielokrotnie więcej zyskujemy na przyroście wartości zakupionego domu lub mieszkania.
Ktoś może argumentować, że wpłacając 20% downpayment nasze raty będą niższe, bo nasza pożyczka jest niższa o $94,000. Tak, to prawda. Różnica w wysokości rat przy obecnych oprocentowaniach wyniesie około $435 miesięcznie, ale… płacąc „sobie” nawet więcej, spłacamy naszą własność, która jednocześnie zyskuje na wartości. Jeśli zbieramy pieniądze na wpłatę własną, to najprawdopodobniej wynajmujemy mieszkanie, i kwota, która mogłaby stanowić ratę pożyczki, jest przeznaczana na wynajem. W ten sposób tracimy nasze pieniądze, ponieważ pracują one nie dla nas, tylko dla obcej osoby, i być może spłacają właśnie jej dom.
Warto podkreślić, że aby uzyskać pożyczkę hipoteczną przy wpłacie własnej niższej niż 20%, należy mieć dobry kredyt – przynajmniej powyżej 600 punktów. Jeśli mamy dobry kredyt i możemy wykazać się dochodami, to sprawa jest prosta. Natomiast jeśli nasza historia kredytowa jest słaba, to wówczas pozostaje nam pożyczanie pieniędzy od tak zwanych B Lenders (i tu polecam Pana Sławka Musiała, który wie co zrobić w takim przypadku).
Jak wspomniałem na wstępie, jedyny sposób na uniknięcie ubezpieczenia pożyczki hipotecznej to posiadanie 20% wpłaty z własnych lub też pożyczonych środków. Większość banków nie zgadza się obecnie na zakupy z zerowym downpayment, i w sytuacji, gdy nie wykupujemy ubezpieczenia, chce widzieć nasz udokumentowany wkład własny na poziomie 10%. Powstaje pytanie: skąd wziąć te pozostałe 10%, czyli wartość pomiędzy pożyczką z banku w wysokości 80%, a naszym 10% wkładem własnym? Oto kilka sugestii:
• Prywatna pożyczka od członków rodziny w formie darowizny (wymagany jest często specjalny list potwierdzający taką darowiznę),
• Sprzedaż kilku wartościowych rzeczy, których i tak nie potrzebujemy,
• Użycie RRSP, jeśli jesteśmy kupującymi po raz pierwszy,
• Uzyskanie pożyczki osobistej (pieniądze muszą być na naszym koncie przez 90 dni, zanim możemy je przeznaczyć na downpayment),
• Pożyczka na RRSP – jest możliwość uzyskania specjalnej pożyczki na zakup RRSP, którą można później użyć na downpayment na zakup domu,
• Wykorzystanie na ten cel zwrotów podatkowych,
• Czasami możemy uzyskać także pożyczkę od sprzedających – określane jest to jako VTB (Vendor Takes Back). Jest to świetne rozwiązanie w czasach, kiedy domy sprzedają się słabiej i sprzedający chwytają się różnych sposobów, by zbyć nieruchomość.
• Second Mortagages – zwykle nie przekraczają 10% wartości nieruchomości. Bank pożycza 80%, second mortgage wynosi zwykle 10%, i nasz wkład także 10%. Pożyczki takie są zwykle na 8-10% w skali rocznej i jest na rynku wiele prywatnych osób, które mogą ich udzielić.
• Skorzystanie z B Lenders. Często niektóre instytucje nie pobierają ubezpieczenia, ale oprocentowania i fees są bardzo wysokie (i ja bym radził ich unikać).
Najważniejszą kwestią w tym temacie jest uniknięcie strat przy próbie zaoszczędzenia na ubezpieczeniu. Ja spotkałem wielu potencjalnych kupujących, którzy od lat zbierają środki na 20% downpayment tylko po to, by uniknąć opłaty za ubezpieczenie. W tym czasie ceny nieruchomości wzrosły o znacznie więcej, ale ich „zbieranie” (często kosztem ogromnych wyrzeczeń) trwa nadal. Proszę pamiętać, że rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny i przybiera na wartości szybciej niż nasze oszczędności. Dlatego NIE WARTO CZEKAĆ Z ZAKUPEM NIERUCHOMOŚCI – WARTO JĄ KUPIĆ I CZEKAĆ.
Jeśli mają Państwo jakieś pytania w kwestii wysokości wpłaty własnej czy ubezpieczenia w CMHC, zapraszam do kontaktu. Wspólnie przeanalizujemy Państwa sytuację i znajdziemy najlepsze rozwiązanie.

Zapraszam, Maciek Czapliński,
Tel. 905 278 0007