CZY MOŻNA NAGIĄĆPRZEPISY URBANISTYCZNE?

Czasami, kiedy kupimy działkę budowlaną albo dom z zamiarem rozbudowy wydaje nam się, że możemy wybudować sobie dom naszych marzeń. Jednak szybko okazuje się, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów urbanistycznych, którym musimy się podporządkować. Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować “dom swoich marzeń” bez żadnych restrykcji i ograniczeń, to szybko by się okazało, że marzenia bardzo się różnią. I musielibyśmy żyć w bardzo chaotycznym i zaśmieconym dziwacznymi projektami środowisku.

Przepisy, które regulują kwestie tego, co można budować i w którym miejscu w mieście nazywają się “Zoning By-Law” i są opracowywane dla każdego miasta, a czasami nawet dla poszczególnych jego dzielnic. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są  modyfikowane i dostosowywane do nowych i zmieniających się realiów rozwoju miasta.

Na przykład przed połączeniem się w jedną aglomerację torontońską istniały w obrębie każdego “starego miasta” (takiego jak Etobicoke czy Scarborough) bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego kiedy powstała GTA, po wielu latach przygotowań wprowadzono w 2013 nowe “City Wide Zoning By-Law” – w założeniach jednolite dla całego miasta.

Przepisy Zoning By-Law określają wiele kryteriów, na przykład maksymalną wysokość i szerokość budynku, odległości od granic, typ nieruchomości, jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w “planning department” każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla osób, które nie posiadają wykształcenia w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów urbanistycznych. W tym przypadku planner będzie w stanie udzielić krótkich, jasnych i rzeczowych informacji.

Dla bardziej zaawansowanych technologicznie doskonałym źródłem informacji są “interactive maps” które znajdują się na stronach internetowych miast. Jak zlokalizujemy taką stronę z mapami – wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne. Oczywiście nie jest łatwo wyłuskać esencję z bardzo skomplikowanego języka branżowego i można popełnić błąd.

W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom, który chcemy wybudować jest większy czy wyższy niż dopuszczają to przepisy. Zdarza się też, że dom budowany 50 lat temu, (który właśnie planujemy remontować) nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych, bo przepisy uległy zmianom. Czasami mamy ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze, by wybudować dwa domy. Co zrobić w takiej sytuacji?

Otóż w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana “Committee of Adjustments” (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że gdy chcemy wystąpić o zezwolenie na odstępstwo od zasad, musimy przygotować dokładne rysunki pokazujące naszą propozycją oraz listę potrzebnych “adjustments”. Ale skąd wiedzieć jakie zmiany są nam potrzebne?

Otóż, zanim właściwie złożymy aplikację w COA o zmiany, warto jest jeszcze zrobić jeden dodatkowy krok. Proponowany projekt warto jest złożyć na ZPR (Zoning Preliminary Review). Kosztuje to trochę mniej niż $750, ale wyćwiczony w tym procesie planner miejski wychwyci wszystkie potrzebne zmiany do przepisów urbanistycznych jakich potrzebujemy, i da nam ich listę.

Rysunki wraz aplikacją, opłatami oraz wynikiem przeglądu ZPR można złożyć w biurze administracyjnym COA osobiście lub przez e-mail. Biuro po otrzymaniu dokumentacji sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z planning department i innych miejskich służb. Po wstępnej analizie informacja o naszym proponowanym projekcie jest wysyłana do wszystkich zamieszkałych domów w promieniu 150 m, by ich mieszkańcy wiedzieli co jest planowane w okolicy.

Ponieważ jest to proces publiczny, raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane rozwiązanie. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia na takim spotkaniu swojej opinii. Po wysłuchaniu obu stron członkowie COA podejmują decyzję w jawnym głosowaniu. Decyduje większość. Od decyzji COA można się odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, którą do niedawna było Ontario Municipal Board (OMB). Samo odwołanie nie jest zbyt kosztowne, ale by było skuteczne wskazane jest zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Może to sięgać tysięcy dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania w OMB może trwać miesiące! Dlatego stworzono obecnie TORONTO LOCAL APPEAL BODY (TLAB), które rozpatruje odwołania znacznie szybciej i taniej.

Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb o odstępstwa. Często nawet brak zgody sąsiadów nie jest tu problemem, bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów niż przejmują się protestami sąsiadów. Zdarzają się jednak sytuacje, że dobrze przygotowany protest sąsiedzki może zatrzymać budowę, nawet wbrew logice – bo członkowie COA to są radni miejscy – czyli politycy, którzy liczą się z opinią “tłumu”.

W czasach COVID-19 cały proces COA przestawiony został na system online. Składanie aplikacji, przeglądanie komentarzy od planerów, nawet sam przebieg omawiania projektu i głosowania są prowadzone przez internet. Być może tak już pozostanie, bo zdecydowanie jest to proces szybszy ale dla wielu osób, zwłaszcza starszych właścicieli domów, będzie to spora bariera technologiczna

Wszystkich zainteresowanych tym zagadnieniem zapraszam do kontaktu. Chętnie wspomogę Państwa w procesie COA i doradzę najkorzystniejsze rozwiązania.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007