CO NAJPIERW – SPRZEDAĆ CZY KUPIĆ DOM?

Z wielu źródeł słyszymy, że rynek real estate jest niezwykle gorący. Czy tak jest rzeczywiście i dlaczego się tak dzieje?

Muszę powiedzieć, że żyjemy naprawdę w dość nietypowych czasach. Dla wielu z nas obecna sytuacja jest ogromnym zaskoczeniem. Kiedy zaczęło się głośno mówić o pandemii, wszyscy poczuliśmy dreszczyk emocji. Nikt tak naprawdę nie wiedział jakie będą jej skutki, a z filmów i reportaży z Chin wiało grozą. Ja sam otrzymałem kilka prywatnych filmików od moich chińskich klientów, które nie mogły być publikowane w oficjalnych mediach. To, co zobaczyłem, było przerażające.

Ten chłodny powiew z Chin zmroził rynek real estate i spowodował na początku, że prawie nikt nie chciał wystawiać domów na sprzedaż. Każdy, kto już miał dom i nawet planował jego zamianę ale nie był zmuszony by robić to w danym momencie, wolał poczekać. Jednocześnie na rynku była ogromna liczba ludzi, którzy już swój dom sprzedali, ale jeszcze nic nie kupili, i faktycznie stanęli w obliczu bezdomności – nie z własnego wyboru, ale z braku domów do kupna.

Z upływem czasu (na początku pandemii), kryzys pogłębiał się coraz bardziej. Mało nowych listingów i coraz więcej zdesperowanych chętnych do kupna. Na każdy warty zainteresowania dom potrafiło być 5-15 ofert. Nic dziwnego, że ceny sprzedaży znacznie przewyższały ceny, za które nieruchomości się sprzedawały.

Widoczny stał się także pewien trend. Domy, połówki czy nawet townhouses z ogródkiem stały się bardziej poszukiwane niż mieszkania w dużych budynkach. Wyraźnie widać, że ludzie wolą trzymać dystans z obawy przed COVID-19.

Pojawił się również kolejny trend. Ponieważ ceny w dużych miastach (jak Toronto, Mississauga czy nawet Brampton) wymknęły się spod kontroli, a jednocześnie coraz więcej firm kompletnie przestawia się na pracę on-line, to nagle dla wielu młodych ludzi mieszkanie poza dużym miastem stało się opcją sensowną i wartą uwagi. W ciągle kilku miesięcy takie miasta jak Hamilton, Guelph, Dundas i wszystko w zakresie 60 minut jazdy (a nawet więcej) zaczęło być atrakcyjnym miejscem do zamieszkania. Prawda jest taka, że COVID-19 spowodował, że wiele firm już nigdy nie wróci do pracy w biurowcach. Nie będziemy rozliczani za przychodzenie do pracy, ale z efektów, które osiągamy. Wiele firm przeszło wyłącznie na pracę z domu, co w gruncie rzeczy zaoszczędzi im mnóstwo pieniędzy na wynajmie biurowców, a ich pracownikom czasu na dojazdach do pracy.

By dolać oliwy do ognia, do tej szalonej sytuacji należy dodać jeszcze dwa ważne czynniki.

Po pierwsze – nasz rząd chcąc „stymulować” ekonomię, drukuje pieniądze w takim tempie, że pewnie wkrótce będzie musiał zamówić ich drukowanie w Chinach – bo nie wiem czy nasze lokalne moce przerobowe są wystarczające. Powoduje to ogromną obawę o inflację! Panuje ogólne przekonanie, że pieniądz straci na wartości. Oferowane oprocentowania przez banki są poniżej inflacji. Jedynym towarem, który się wszystkim wydaje bezpiecznym są nieruchomości. Szczególnie domy i ziemia!

Po drugie –  reszta świata myśli bardzo podobnie i widzi Kanadę jako „safe heaven”: kraj o stabilnym systemie politycznym i gospodarczym. I dodatkowo tanim, bo w porównaniu z wieloma krajami jesteśmy naprawdę bardzo konkurencyjni pod względem kosztów życia. Nasi główni inwestorzy to Chiny i Indie. Chiny – bo mają ogromne nadwyżki finansowe, a jednocześnie ich biznes boi się lokalnego reżimu politycznego. Indie – bo choć jest to ogromnie zróżnicowany kraj, ale ma także zamożne elity, które dosłownie wywożą stamtąd pieniądze w walizkach. Czemu? By zamienić bezwartościowe tam pieniądze na coś, co ma realną wartość poza ich krajem. Chodzi oczywiście o nieruchomości w ważnych ośrodkach w Kanadzie. Hindusi inwestują tu w ziemię i nieruchomości, co zresztą widać na każdym kroku.

Tych kilka ważnych czynników złożyło się na obecną sytuację na rynku real estate w rejonie GTA. Oczywiście, jak zawsze podkreślam, rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym i zależy głównie od podaży i popytu. Pamiętajmy, że Alberta, Regina czy Nova Scotia to są zupełnie inne rynki nieruchomości. Ale moim zdaniem, nawet druga faza COVID-19 nie spowoduje gwałtownego zawirowania w cenach. Myślę, że wręcz może spowodować następny skok, jak tylko podaż znów stanie się prawie zerowa w stosunku do potrzeb.

Czy planując zamianę domu na takim rynku, jak obecnie lepiej jest najpierw nieruchomość kupić, czy sprzedać?

To wszystko zależy od indywidualnej sytuacji i zapraszam wszystkich Państwa planujących zmianę do kontaktu i do konsultacji.

Nie ulega wątpliwości, że mamy obecnie tak zwany SELLERS MARKET. W praktyce oznacza to, że zachwiana jest podaż (za mało domów na sprzedaż) i to sprzedający zasadniczo dyktują warunki.

W takiej sytuacji, kiedy zamieniamy dom (szczególnie kiedy jest on już dawno spłacony), to sugerowałbym najpierw znaleźć coś, co nam odpowiada i dokonać zakupu z możliwie jak najdłuższą datą przejęcia. Jeśli dodatkowo kupujemy dom tańszy i często poza dużą aglomeracją, to mamy ułatwione zadanie. Sprzedaż nieruchomości na terenie GTA (jeśli jest ona właściwie wyceniona) nie powinna sprawiać trudności. A poza tym  zawsze można załatwić w banku tak zwany BRIDGE financing, kiedy to przez chwilę posiadamy dwa domy. Benefitem takiej sytuacji jest fakt, że możemy na przykład przez miesiąc czy dwa powoli przygotowywać zakupiony dom do przeprowadzki (czy zrobić w nim remont) oraz przeprowadzać się spokojnie i bez stresu.

Sytuacja wygląda trochę inaczej, kiedy zamieniamy dom, ale nasz obecny dom wciąż jest obciążony dużym mortgage w stosunku do ceny, za jaką możemy go sprzedać. Oczywiście jak ktoś kupił dom 3 lata temu nawet z 5% wpłaty, to dziś taki dom nabrał przynajmniej 20% na wartości. Ale ja doskonale rozumiem obawę przed ryzykiem. Dlatego w takich sytuacjach, jeśli planujemy dokonać zmiany, należy dokładnie przeanalizować sytuację. Zrozumiałe jest, że każdy obawia się ryzyka i chciałby wiedzieć jakimi pieniędzmi będzie dysponował po sprzedaży obecnie posiadanego domu. Wtedy, owszem można zacząć od sprzedaży, ale warto być przygotowa- nym na kilka wariantów rezerwowych. Czyli, jeśli nie zdążymy czegoś kupić na czas, czy mamy miejsce, gdzie możemy przemieszkiwać przez kilka tygodni czy miesięcy? Lub inna opcja: czy zdecydujemy się szukać domu w innym i tańszym rejonie?

Osobiście obawiam się, że jesteśmy i będziemy w SELLERS MARKET na wiele następnych lat. Ci wszyscy, którzy czekają na spadek cen (od 15 lat) prawdopodobnie będą czekać na to bardzo długo. Bo z powodów, które opisałem na wstępie, GTA doskonale broni się przed spadkiem cen.

Ale czy ceny domów w Toronto są zawsze uzasadnione? Uważam że nie. Miałem okazję oglądać wiele domów w ten weekend na wschód od Roncesvalles Ave. (tak zwany Dovercourt czy Little Portugal). Byle jaki semi sprzedaje się za ponad milion! Ja tego nie rozumiem, ale na szczęście nie jestem Portugalczykiem, więc nie muszę.

Jeśli planują Państwo zamianę, sprzedaż lub kupno domu, zapraszam do kontaktu. Wspólnie przeanalizujemy Państwa indywidualną sytuację i znajdziemy najkorzystniejsze rozwiązanie.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007