GDZIE SIĘ PODZIAŁO

Tuesday, 30 Nov, 2021

GDZIE SIĘ PODZIAŁO

Nie wiem czy Państwo to zauważyli, ale w ostatnim czasie pojawia się w przestrzeni publicznej znacznie mniej znaków oferujących domy na sprzedaż. A znaków z napisem POWER OF SALE to nawet ja nie widziałem od bardzo dawna. Warto się zastanowić dlaczego tak jest.

Ale zanim odpowiem na to pytanie, na początek trochę wprowadzenia w temat.
Kupując nieruchomość, najczęściej korzystamy z pożyczki hipotecznej (mortgage) - z banku lub z instytucji finansowej. Dzięki takiej pożyczce możemy zapłacić za kupowaną nieruchomość, a pożyczka, która nam to umożliwi, jest rozłożona w czasie - i oczywiście musimy dokonywać regularnych spłat.

By na taką pożyczkę się zakwalifikować, należy spełnić szereg wymagań narzuconych przez bank, ale również przez instytucje rządowe, czuwające nad sprawnym i uczciwym systemem pożyczania pieniędzy. Oczywiście składając aplikację o pożyczkę musimy wykazać się dochodami, które zostaną zweryfikowane. Powinniśmy posiadać także własne środki finansowe na downpayment (wpłata własna, zaliczka) i akceptowalny kredyt osobisty. Według obecnych przepisów możemy przeznaczyć na obsługę naszego mortgage maksymalnie 32% dochodu brutto, a minimalny downpayment to 5 procent ceny zakupu (ale wówczas wymagane jest ubezpieczenie). Nasz osobisty „credit score” musi być powyżej 600 punktów.

Jak już przejdziemy kwalifikację na hipotekę, to bank zweryfikuje wartość nieruchomości, którą kupujemy. Chodzi o to, że zakupiona nieruchomość jest zastawem, który gwarantuje bankowi możliwość odzyskania pożyczonych pieniędzy, gdyby się pojawiły trudności ze spłatami.

Zrozumiałe jest, że jeśli wyceniona przez zatrudnionego przez bank specjalistę wartość nieruchomości jest niższa niż cena zakupu, pojawią się problemy i o tym warto pamiętać, kiedy zacięcie walczymy z innymi, by kupić dom.

Banki bardzo chętnie pożyczają pieniądze na zakup nieruchomości, bo czują się bezpieczne mając jako zabezpieczenie towar, na który jest duży popyt. Kiedy spłaty są dokonywane na czas, to i pożyczkobiorcy i banki mają święty spokój.

Niestety, na skutek różnych sytuacji życiowych  czasami zdarzają się opóźnienia w spłatach lub wręcz ich brak. Wówczas zaczynają się problemy.

Kiedy kupujemy nieruchomość, na kilka dni przed otrzymaniem kluczy podpisujemy u prawnika stosowne dokumenty. Zawsze zawarty jest w nich paragraf dający bankowi prawo przejęcia nieruchomości w chwili, kiedy szansa na spłatę rat jest niewielka. Jest to zapis mówiący o „Power of Sale” (POS). Większość z nas nawet nie wie, że taki paragraf podpisuje - bo i tak nie ma innego wyjścia.

Ten punkt umowy pozwala bankowi przejąć dom i sprzedać go w celu odzyskania kapitału - bez wyroku sądu.

W USA popularną formą jest "Foreclosure" – ale o tym innym razem.

Bankom nie zależy na przejmowaniu domów, robią to tylko w koniecznych sytua- cjach.
• Gdy pożyczkobiorca ma duże equity, to pozwalają na zadłużenie, by utrzymać spłaty,
• Jeśli ktoś ma chwilowy problem z pracą - to czasami może przeskoczyć kilka opłat,
• Na początku pandemii mortgages były „zawieszone” i wiele osób z tego skorzystało. Gdyby banki stosowały zasadę twardej ręki, to byłyby zalane domami odzyskanymi przy pomocy POS.

Proces POS ma ścisłe zasady:

• Najpierw pojawia się list z ostrzeżeniem, często za tym idzie rozmowa,
• Jeśli nieruchomość ma duże equity, to można starać o odroczenie spłat,
• Jeśli nie mamy takiej szansy, to otrzymamy pismo z datą eksmisji,
• Prawo do „redemption” (spłacenia zaległości) - to jest ciekawa opcja i dobre wyjście awaryjne. Gdybyśmy stracili dom i nawet byłby on już sprzedany, to prawie do ostatniej chwili mamy szansę na spłacenie długu i wstrzymanie Power of Sale.
• Ścisły accounting – banki sprzedające domy jako POS muszą się rozliczyć z wydatków związanych z procesem sprzedaży. Od uzyskanej ceny mogą odliczyć to, co im jesteśmy winni, koszty związane ze sprzedażą, koszty prawnika, szeryfa, itd. Ale nadwyżki należą to tracących dom. I to jest koło ratunkowe dla wielu osób.
• Jeśli rozliczenia wydają się zawyżone lub nieprawdziwe, istnieje szansa odwołania się do sądu.
A teraz warto wrócić do pytania dlaczego jest tak mało Power of Sale.
Domy poszły w górę w ostatnich 2 latach od 30% do nawet 50%. To szalony przyrost, zdecydowanie podnoszący przyrost „equity” - czyli kapitału zawartego w każdej nieruchomości. W sytuacji kryzysowej możemy po prostu sięgnąć do tego kapitału i obronić się przed Power of Sale. A jak bank nie jest skłonny nam pomóc zwiększając pożyczkę, to obecnie jest bardzo łatwo sprzedać nieruchomość (z dużym zwykle zyskiem), spłacić zaległości i pozbyć się problemów. Dziś naprawę każdy ze zdrowym rozsądkiem, zamiast czekać na POS, sprzeda nieruchomość i pewnie kupi mniejszą za gotówkę.

Kiedy na rynku pojawia się dużo POS?
• kiedy oprocentowanie pożyczek rośnie i zaczynają się problemy ze spłatami,
• kiedy procenty są wyższe i zaczyna panować „Buyer Market” (domy się nie sprzedają) – i może być problem ze spłatami,
• kiedy ceny spadają zwykle mało się sprzedaje. Ci, co kupili nieruchomość w szczytowym momencie mogą nie widzieć sensu spłacania i poddają się windykacji,
• Trudne przefinansowania – nowe przepisy, trudności w  zakwalifikowaniu się na nowe pożyczki.

Kiedy na rynku jest mało POS?
• Sellers Market
• Rosnące ceny
• Niskie oprocentowania
• Łatwość przefinansowania

Czyli dokładnie taka sytuacja, jaką mamy obecnie!
Z mojej obserwacji wynika, że kiedy pojawia się dom wystawiony na sprzedaż jako Power of Sale, bardzo wiele osób mylnie uważa, że to będzie super okazja. Ludzie myślą, że bank sprzedaje nieruchomość za kwotę równą zaległościom pożyczkobiorcy. Nie, taka rzecz ma miejsce w przypadku „forclosure” (jak wspomniałem, to powszechnie stosowany mechanizm w USA). Na szczęście dla nas, w Kanadzie nieruchomość jest sprzedawana przez bank za kwotę równą jej rynkowej wartości. Prosty przykład: jeśli dom jest wart milion, a pożyczkodawca zalega ze spłatami na $200.000, to bank sprzeda dom za milion, a resztę uzyskanej sumy zwróci, po odjęciu kosztów obsługi transakcji, dłużnikowi. To uczciwa forma odzyskiwania przez banki kapitału. Za resztę pieniędzy można przecież kupić condo lub mniejszy dom - i wciąż mieć zabezpieczone potrzeby mieszkaniowe.

Czy opłaca się kupić dom sprzedawany jako POS? Dziś się opłaca kupić każdy dom! Dom sprzedawany jako POS zwykle przyciąga klientów. Ludzie myślą, że to super okazja – a często tak nie jest.

Domy sprzedawane jako POS:

• często są zniszczone
• posiadają problemy techniczne
• zwykle cena jest zawyżona, bo bank też chce się wykazać, że nie oddaje domu za darmo!

Jeśli już szukamy okazji, to lepiej skoncentrować się na sprzedażach spadkowych, rozwodach, czy relokacjach. Takie okazje również zgłaszane są nam do sprzedaży, więc jeśli szukają Państwo prawdziwej okazji, zapraszam do współpracy.

Jeśli znaleźli się Państwo w złej sytuacji życiowej, która uniemożliwia regularną spłatę rat, proszę  o kontakt. Pomogę Państwu wyjść z impasu, minimalizując ewentualne straty.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007