CZY MOŻNA KUPIĆ DOM, BĘDĄC NA EMERYTURZE?

Wednesday, 02 Mar, 2022

Ekspert radzi Maciek Czapliński

Takie pytanie słyszę często, a odpowiedź jest prosta - oczywiście że tak, jednak czasami mo- że to być trudne. Istnieje dolna granica wieku o- soby dokonującej zakupu nieruchomości - 18 lat. Górnej granicy nie ma, ale... jest kilka spraw, o których należy wiedzieć i o których warto pamiętać.
Jeśli kupujemy nieruchomość za gotówkę, to jest to transakcja prosta i żaden bank czy urząd nie może takiego zakupu zabronić - nawet jeśli już dawno skończyliśmy 65 lat. Jedyny wyjątek w tej sytuacji jest wtedy, gdy transakcję chciałaby zawrzeć osoba o ograniczonej władzy umysłowej (amnezja czy inne schorzenia demencyjne) i która jest ubezwłasnowolniona. Ale to są przypadki bardzo rzadkie.
Kiedy ludzie przechodzący na emeryturę, często zmieniają domy - zwykle na mniejsze i tańsze w utrzymaniu. O zaletach takiej zamiany pisałem nie raz i są one oczywiste. W okresie okołoemerytalnym najczęściej wybieramy niewielkie domy (zwykle parterowe) i kondominia.
Jeśli nasz dom, który sprzedajemy (zwykle jest już spłacony) dostarczy nam wystarczającą sumę na zakup za gotówkę, bez potrzeby zaciągania długów – to wszystko jest fantastycznie proste.
Zdarza się jednak czasami, że emeryt, chcący zamienić dom na inny lub na mieszkanie, po sprzedaży obecnie posiadanej nieruchomości - owszem, ma sporo na downpayment, ale potrzebowałby mimo wszystko uzyskać hipotekę. I tu zaczynają się schody...
Bank zaczyna patrzeć na takiego klienta jak na osobę bez możliwości kredytowych. Nawet jeśli do niedawna zarabialiśmy przykładowo $150,000 rocznie i bank bardzo chętnie by nam udzielił mortgage  nawet na 25 lat spłaty, to kiedy przejdziemy na emeryturę, nagle przestajemy być dla banków rzetelnymi partnerami.
Jeśli dysponujemy sporym downpayment na zakup w postaci 40%-60% wartości nieruchomości, to przy pomocy „kreatywnych” mortgage brokers uda się jakiś bank przekonać do współpracy. Szczególnie te banki, które oferują pożyczki na wyższy procent - w zamian za mniej pytań.
Ale jeśli świeżo upieczony emeryt marzy o zakupie domu, lecz ma niewielką kwotą na wpłatę własną,  praktycznie jest bez szans - pomimo, że rok czy dwa lata wcześniej mógł zupełnie spokojnie ubiegać się o pożyczkę hipoteczną.
Pisałem dotychczas o kupnie (zamianie) domu. Ale nawet jeśli nie chcemy zmieniać domu (który jest już spłacony), ale chcemy ubiegać się o Home Line of Credit - czyli linię kredytową pod zastaw nieruchomości, sprawy się mają podobnie. Przed emeryturą był to „no problem”, na emeryturze stał się „big problem”.
Co wobec tego zrobić, by nie zostać na lodzie i spełnić nasze marzenia o wygodnym domku dla emeryta?
Powinniśmy zacząć planować zamianę domu jeszcze przed przejściem na emeryturę, kiedy banki patrzą na nas jak na wiarygodnych kredytobiorców. Typowe jest, że odkładamy nasze ważne decyzje na później – często do chwili, kiedy zostaniemy emerytami. Odkładamy podróże, odkładamy ćwiczenia, różnego rodzaju hobby na które nie mieliśmy czasu, ale również odkładamy ważne decyzje życiowe - tak jak na przykład zamianę większego domu na mniejszy i tańszy.
Taka zamiana najczęściej łączy się ze zmianą miejsca zamieszkania, bo domy „mniejsze i tańsze” zwykle znajdują się na peryferiach metropolii, albo nawet w znacznej odległości od GTA. Ostatnio z tym też zaczyna być problem, bo domy drożeją szybko nawet poza miastem.
Zwykle odkładanie decyzji zamiany domu spowodowane jest faktem, że zanim przejdziemy na emeryturę pracujemy zawodowo. A domy mniejsze i tańsze są, niestety, dość oddalone od Toronto czy Mississauga.
Perspektywa długich dojazdów zniechęca przed przeprowadzką.
Jednak odkładając taką decyzję w czasie, możemy narazić siebie (zupełnie bezwiednie) na ogromne straty finansowe oraz przysporzyć sobie problemów ze sfinansowaniem naszego marzenia.
To jak podejść do downsizing?
Ostatni rok czy nawet dwa lata pokazały, że domy za miastem stały się towarem najwyższego pożądania, a ich ceny wzrastają w tempie powodującym zawrót głowy. Jest to między innymi skutek pandemii (potrzeba izolacji), drożyzny (za metropolią jest taniej), oraz postępującego trendu przechodzenia na pracę zdalną.
Proszę sobie wyobrazić, że Państwa emerytura ma nastąpić za 3-4 lata i odkładacie Państwo decyzję zakupu do jej rozpoczęcia. Zakładając obecne tempo wzrostu cen domów poza dużymi ośrodkami, które moim zdaniem jest na poziomie 10-15% w skali roku, czekanie 4 lat z zakupem spowoduje że dom, który obecnie możemy kupić za $800,000, będzie kosztował prawdopodobnie ponad $1,200,000. W praktyce oznacza to, że kupując teraz, mamy szansę „zamrozić” cenę na poziomie obecnego rynku i wszelkie przyrosty cen nie będą już nas dotyczyć.
Jak widać taki zakup z wyprzedzeniem czterech czy więcej lat przed przejściem na emeryturę ma ogromne zalety finansowe, a zwrot na zainwestowanych pieniądzach jest znakomity.
Ważne jest też, że cena domu, który mamy obecnie w Toronto czy Mississauga, też będzie szła w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro Toronto na poziomie 6-15% w skali roku i średniej obecnej cenie domu przynajmniej $1.200,000, po 4 latach dom taki powinien być warty znacznie więcej - moim zdaniem od $1.400,000 do $1,600,000. Oznacza to, że zatrzymując dom, w którym mieszkamy przez kolejne 4 lata, możemy zarobić na nim dodatkowo sporo pieniędzy.
Różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy typowym downsizing (kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę, a "advanced downsizing" (kiedy kupujemy dom 4 lata przed emeryturą), jest znacząca.
Zaletą zakupu domu na emeryturę „z wyprzedzeniem” jest nie tylko fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej, niż będzie on kosztował za 4 lata. Rzecz w tym, że jeśli po zakupie domu przeznaczonego na emeryturę na- tychmiast go wynajmiemy, to przez ten cały okres taki dom będzie się sam spłacał. To czysty zysk!
Jednym z powodów odkładania zakupu drugiego, mniejszego domu, jest obawa albo niewiedza jak taki zakup można sfinansować.
A to jest właściwie najprostsze - pod warunkiem, że mamy dobry kredyt (powyżej 600 bicon scores) oraz posiadamy 25% na downpayment. Wiele banków oferuje specjalne programy dla inwestorów, kupujących drugi dom. Jak długo mamy na 25% wpłaty własnej i dochód z wynajmu domu pokrywa płatność za hipotekę, nasz personalny income nie musi być nawet brany pod uwagę. Ale podejmując działania teraz, kiedy jeszcze pracujemy i możemy się wykazać dochodem, ułatwimy sobie sprawę - bo kupno z pozycji emeryta może być niemożliwe.
A teraz warto dokonać kilku wyliczeń. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych, każde  $420 spłacane miesięcznie obsługuje $100,000 pożyczki hipotecznej. Chciałbym przypomnieć, że w wynajmowanych domach to lokatorzy zwykle płacą za utylities, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomości. W dzisiejszych czasach, nawet w takich miastach jak Guelph, można wynająć średniej wielkości dom wolnostojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około $3,000/M.
Czyli jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziomie $350/M i ubezpieczenie domu około $50 na miesiąc, to praktycznie to, co pozostaje z płaconego rentu, obsługuje bez problemów $600,000 pożyczki hipotecznej.
Dodając nasze 25%, które musimy wpłacić na downpayment, to domy, które możemy kupić i będą się same spłacały, są na poziomie cenowym około $750,000. A za tę cenę, póki co, można znaleźć za miastem naprawdę atrakcyjną nieruchomość.
Wspomniałem o Guelph, ale praktycznie dotyczy to całego Ontario wokół GTA. Moim zdaniem ceny pójdą w górę o 30% w ciągu dwóch do trzech lat, ponieważ zarówno przyszli emeryci, jak i inwestorzy, będą tam kupować ze względu na niskie (jeszcze) ceny.
Wszystkich zainteresowanych zakupem domu na emeryturę zapraszam do kontaktu. Doradzę Państwu i podpowiem najlepsze rozwiązania. Warto pamiętać, że nieruchomości są historycznie najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją.
Ja oraz inni agenci Domator Team mamy ogromne, wieloletnie doświadczenie w downsizing. Przez ostatnie dekady pomogliśmy bardzo wielu ludziom podjąć taką decyzję i przeprowadzić dla nich korzystne transakcje.
Osobiście bardzo zachęcam do kupowania domu na emeryturę z dala od miasta, bo ceny w tych rejonach wzrosną znacznie szybciej niż w GTA - więc będzie to dobra inwestycja. A kiedy coraz więcej osób pracuje z domu, to mieszkanie w mniejszym i tańszym mieście będzie miało ogromne zalety. Jedną z nich jest także to, że kupując dobry domek w jakimś uroczym i bezpiecznym miejscu, będą się Państwo każdego dnia czuć jak na wakacjach. Czy może być piękniejsza emerytura?
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007