Brak gruntów pod zabudowę?

Ostatni artykuł poświęciłem głównie raportowi, który został sporządzony przez Kanadyjskie Centrum Do Spraw Analiz Ekonomicznych. W dużej części wypowiada się on na temat taniego budownictwa mieszkaniowego.
Raport ten również sugeruje, że rynek nieruchomości w Toronto i najbliższej okolicy jest zaniedbany w segmencie niskiej zabudowy wielorodzinnej np. budownictwa szeregowego i tzw. multiplexów.
Według niego zachwianie równowagi między podażą a popytem na domy czy generalnie na jednostki mieszkalne w dużej mierze wynika z tego zaniedbania.
Można powiedzieć, że w Toronto mamy dwa rodzaje zabudowy. Z jednej strony domy wolnostojące od miliona wzwyż i z drugiej strony niewielkie mieszkania w zabudowie średniej lub wysokiej.
Jak wspomniałem również w ostatnim artykule, 23 maja odbyła się konferencja zorganizowana przez Uniwersytet Ryersona w celu omówienia sytuacji na rynku mieszkaniowym. W konferencji udział wzięli udział burmistrzowie z Great Toronto and Hamilton Area (GTHA): Bonnie Crombie (Mississauga), Linda Jeffrey (Brampton), Jeff Lehman (Barrie), Steve Parish (Ajax). Na wnioski tej konferencji musimy jeszcze chwilę poczekać, ale postaram się przedstawić je czytelnikom Życia w najbliższym czasie.
Natomiast mamy ciekawe wnioski z konferencji na temat użycia gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Nie wchodząc w szczegóły uważa się, że plan rozbudowy GTHA nie ma sensu, głównie ze względu na to, że rząd prowincyjny w swoich planach rozbudowy podchodzi do tematu na zasadzie, że one-size fits all, niezależnie od lokalizacji i innych czynników. Według tych założeń, zabudowa w nowych miejscach powinna uwzględniać następujące proporcje: domy wolnostojące i bliźniaki – 20%, zabudowa szeregowa – 25%, zabudowa wysoka – 55%. Zalecenia te dotyczą całego Ontario, co nie zawsze ma sens w każdej lokalizacji, np. czy wysoka zabudowa w regionie Durham może być do przyjęcia bez efektywnego sytemu podmiejskiej komunikacji (transit system)?
Na konferencji tej również usiłowano znaleźć przyczynę, dlaczego podaż nowych domów, mieszkań nie nadąża za zapotrzebowaniem.
Poniżej przedstawiam do jakich wniosków doszli uczestnicy seminarium.
1. Brak odpowiednio dużego wsparcia finansowego na rozwój infrastruktury.
Rząd Ontario nakazuje poszczególnym miastom, czy też regionom osiągnąć pewien poziom tzw.” intensification targets” bez wsparcia finansowego ze strony prowincji. A są to nie tylko drogi i podmiejska komunikacja, ale też szkoły, parki, wodociągi, ścieki. Bez tej infrastruktury rząd Ontario nie zatwierdzi żadnej nowej budowy.
2. Restrykcje związane z pozyskaniem nowych gruntów pod budowę.
Zapewne każdy z czytelników słyszał o Green Belt, Ridges Moraine, Niagara Escarpment – to tylko niektóre tereny gdzie są restrykcje związane z pozyskaniem gruntów. Do innych należy między innymi liczbę osób zatrudnionych na jeden hektar. Wymóg ten wydaje się całkiem przestarzały, gdyż ze względu na niezwykle szybki postęp technologiczny, dla rozwoju gospodarki, ekonomii w danym rejonie nie potrzebne jest tak dużo miejsca jak to było w poprzednich latach.
Innym przykładem nieżyciowych przepisów, może być rozwój zabudowy w północnej części Oakville. Wydaje się, że jest tam bardzo dużo gruntów, ale obowiązuje zabudowa w fazach tzn. że nie można zacząć nowej fazy zabudowy zanim poprzednia będzie zarejestrowana w 70%. Spowalnia to przekazywanie nowych gruntów pod zabudowę, a także proces wydawania pozwoleń deweloperom i budowniczym. W efekcie tempo oddawania nowych jednostek mieszkalnych jest bardzo wolne.
3. Niskie zapotrzebowanie na zabudowę wysoką
Pomimo, że sprzedaż kondominiów osiągnęła rekordowy poziom w marcu tego roku, to jednak zapotrzebowanie na nie jako miejsce zamieszkania przez kupujących jest stosunkowo małe. Na pewno, gdybyśmy chcieli mieszkać w wysokiej zabudowie lub w tzw. stacked townhomes to prawdopodobnie nie mielibyśmy problemów z podażą, chociaż z infrastrukturą dalej byłyby kłopoty. Należy się liczyć z tym, że jeżeli liczba domów wolnostojących będzie nadal ograniczona, to ryzykujemy utratę utalentowanych specjalistów lub innych wartościowych osób na rzecz innych prowincji lub krajów.
4. NIMBY – skrót od Not In My Back Yard
Proces dewelopmentu jest bardzo czasochłonny. Musimy pamiętać, za sama budowa to już końcówka całego projektu. Nim firma budowlana wejdzie na teren budowy potrzebne są różnego rodzaju pozwolenia, których załatwienie trwa czasami bardzo długo. Często do opóźniania budowy dochodzi na skutek NIMBY, gdy członkowie lokalnej społeczności opóźniają budowę sprzeciwiając się wszelkim zmianom w sąsiedztwie swojego podwórka.

Oczywiście przedstawione przeze mnie czynniki stanowią tylko część problemów związanych z nierównowagą podaży i popytu na rynku nieruchomości. I niestety na wiele z nich nie mamy bezpośredniego wpływu, gdyż pozostają w gestii naszych polityków.

Jerzy Malarski
Mortgage agent
Core Capital Partners Lic. # 12497

Related News

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

COPYRIGHT 2014 ZYCIE PUBLISHING SERVICES. ALL RIGHTS RESERVED.